2016年8月26日原告步某某经某市某房产经纪有限公司介绍，与被告白某某签订一份《房产买卖合同》，原告购买被告白某某名下的位于某市某区房屋，建筑面积46.9平方米，双方约定房屋总价款为425000.00元。因被告房屋在贷款银行设有抵押，故双方在协议中约定原告先付定金10000.00元，签订合同5日内原告付给被告180000.00元（不含定金），被告得到此款后当日将该房贷尾款结清，15日内产权解冻并配合原告办理相关手续。并于2016年9月10日到某市房地产交易中心办理更名的同时原告交付剩余房款235000.00元。上述房屋买卖合同由被告白某某的姐姐代签，当日白某姐代白某某收取原告购房定金10000.00元。
2016年8月30日，原告与白某某双方合意变更了《房产买卖合同》部分条款，签订了《补充协议》。2016年8月30日原告按约定交付被告白某某180000.00元购房款，白某某于当日还清房屋贷款并解除了房屋抵押。双方同时签订了一份《补充协议》，约定甲方（白某某）待取出抵押的房产证后，配合乙方（步某某）办理更名，若甲方原因造成无法办理，需退还房款，并返还双倍定金。甲方未按合同约定办理手续，每逾期一日，按照购房款总价的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，视为不履行合同，乙方有权解除合同，甲方除退房款外，承担交易所有费用，并且支付总房款20%违约金。2016年10月22日，原告向被告发出催告办理产权过户，但因被告白某某的妻子张某某一直未到场配合，故双方无法办理房屋过户手续，2016年10月22日，原告通过中介公司向被告发送催告函，限被告在2016年10月31日前配合原告办理更名过户手续，但被告至今仍不予以配合。原告为购买房屋向某市某房屋经纪有限公司交纳了房屋中介费7000.00元，代办费200.00元。
现合同根本目的无法实现，依据约定及法律规定，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2016年8月26日签订的《房产买卖合同》及2016年8月30日签订的《补充协议》；2、被告返还已支付的购房款人民币190000元及中介服务费7200元；3、被告按照合同约定支付违约金人民币85000元及逾期未办理更名手续产生的违约金（按照日购房款总价的千分之二计算，自2016年9月10日起计算至合同实际解除之日止）。4、诉讼费用由被告承担。
被告白某某称：不同意解除合同，合同签订时中介没对其说违约金，当时中介也知道我与张某某不在一起，中介说可以办，然后我才委托中介的。我对三个诉请均不同意。
一审法院把审判重点放在了合同效力、是否解除、违约条款及夫妻共同债务上。认为：1、本案中原告步某某与被告白某某签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按协议约定全面履行各自合同义务。原告按约交付了定金及购房款共计190000.00元，被告亦应按协议约定，配合原告办理房屋过户手续。2、被告至今未按约定履行，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方约定，符合解除条件，予以解除。3、本案中，因被告的违约行为导致双方解除合同，故被告除返还原告已付购房款和赔偿原告支付的中介费用外，亦应承担相应的违约责任。4、本案中被告张某某与白某某系夫妻关系，本案涉及债务发生于二人夫妻关系存续期间，故被告张某某与白某某共同承担本案的相应责任。
【代理意见】原告的代理人在接受委托后首先确定协议内容，以及履行情况，对夫妻债务内容及违约金进行分析，发表如下代理意见：
原告当庭提供的证据为：证据1、原、被告2016年8月26日签订的《房产买卖合同》一份，2016年8月30日签订的《补充协议》一份，证明原、被告双方的权利义务关系以及双方合意变更违约条款，变更补充协议内容，被告对案外人白某姐代理行为予以追认。证据2、某市国安公证处(2016)吉长国安证民字第34630号公证书，证明原告将购房事宜委托给郝某军办理。证据3、2016年8月26日白某姐向原告出具收据一份，证明原告按照合同约定支付购房定金10000.00元。证据4、2016年8月30日中国建设银行个人贷款还款凭证一份、被告向原告出具收据一份，证明原告委托人按照合同约定支付购房款180000.00元。证据5、2016年8月26日某市某房屋经纪有限公司向原告出具收据一份，证明原告支付中介费用7200.00元。证据6、2016年原告经由某市某房屋经纪有限公司向被告发出催告函一份，证明原告对被告的违约行为予以催告。证据7、某市某房屋经纪有限公司出具“说明”一份，证明被告对催告一事知悉。证据8、房产权属登记信息查询结果证明，证明被告仍未履行更名过户义务，违约情形严重。证据9、诉前保全费，因本案花费1770元。证据10、证人邢某的证人证言，证明原、被告买卖房屋经过。
1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原告步某某与被告白某某签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按协议约定全面履行各自合同义务。原告按约交付了定金及购房款共计190000.00元，被告亦应按协议约定，配合原告办理房屋过户手续，但被告至今未按约定履行，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告要求解除与被告签订的《房产买卖合同》及《补充协议》，根据双方约定，符合解除条件；
2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告的违约行为导致双方解除合同，故被告除返还原告已付购房款和赔偿原告支付的中介费用外，亦应承担相应的违约责任；
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中被告张某某与白某某系夫妻关系，本案涉及债务发生于二人夫妻关系存续期间，且该房屋为夫妻共同财产，原告支付190000元偿还银行贷款，构成了夫妻的收益，故被告张某某与白某某共同承担本案的相应责任。
【判决结果】解除原告步某某与被告白某某于2016年8月26日签订的《房产买卖合同》及2016年8月30日签订的《补充协议》；被告白某某、张某某于本判决生效后立即返还原告步某某交纳的购房款190000.00元；被告白某某、张某某于本判决生效后立即赔偿原告步某某房屋中介费7200.00元；被告白某某、张某某于本判决生效后立即支付原告步某某违约金30000.00元。
本案中，存在风险的焦点在于，其一，合同约定的违约金过高，为合同价款425000的20%，但仅支付了190000元购房款，在当事人委托之初已经阐明，具备降低的可能性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 其二，不知情的张某某能否作为责任承担的主体。
【结语和建议】律师要维护当事人的合法权益，对待案件听取当事人的陈述固然重要，但是不能仅听取一面之词，要积极的展开案件调查，了解案件的基本事实，还原案件本来面貌，掌握案件的症结点，合理分析建议，采用多种方式实现委托目的，方法不一定直观，但是以合理合法的路径实现目的即可，争取当事人合法权益的最大化。
相关法律知识：
法院可不可以采信逾期提交的证据
可以，当事人逾期提供证据的，法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据。
当事人因客观原因逾期提供证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期。当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，法院应当采纳，并依照 民事诉讼法的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、 证人 出庭作证等必要费用的，法院可予支持。
《民事诉讼法》第六十七条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第六十九条 人民法院收到当事人提交的证据材料，应当出具收据，写明证据名称、页数、份数、原件或者复印件以及收到时间等，并由经办人员签名或者盖章。
