房地产开发公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订预售合同无效。——最高人民法院大力弘扬社会主义核心价值观典型民事案例
案情简介2016年，李女士与闻天公司签订认购合同，认购闻天公司开发建设的商品房，约定了房屋的基本情况、总价款、付款方式、付款时间等内容。合同签订当日，李女士向闻天公司支付120.4万元购房款。
2018年2月，闻天公司以未取得商品房预售许可证为由，将李女士起诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。
李女士主张，案涉房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，进行恶意诉讼。闻天公司已于2018年6月8日取得商品房预售许可证，故双方签订的合同应认定为有效。
闻天公司主张，闻天公司不存在恶意阻挠合同生效条件成就的行为，闻天公司不能取得商品房预售许可证，是因为资金链断裂的原因。案涉商品房预售许可证的取得时间为2018年6月8日，在一审庭审辩论终结后，更在闻天公司起诉后。根据法律规定，只有在起诉前取得预售许可证，房屋买卖合同才能被认定为有效。
法院裁判
法院最终认定李女士与闻天公司签订的认购合同有效，驳回了闻天公司的诉讼请求。
第一，闻天公司与李女士之间形成了商品房预售合同法律关系。认购合同对买卖双方名称、商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。
第二，闻天公司与李女士签订的认购合同有效。具体理由如下：
（1）李女士已支付全额购房款，闻天公司合同目的已经实现。闻天公司本应积极履行合同义务，然而面对房地产市场价格大幅上涨，却主张合同无效，显然违背诚实信用原则。
（2）闻天公司作为房地产开发企业，对“无证售房”的违法性是明知的。闻天公司以自身违法事实为由起诉，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，法院对此种行为不予支持。
（3）闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。
律师建议
本案的裁判结果有特殊的事实因素，不建议购房者购买“五证”不全的项目房产。（“五证”是指土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
本案房地产项目取得商品房预售许可的时间在提起诉讼之后，如果严格按照该规定，是不能认定有效的。但是法院最终基于在诉讼中项目已取得商品房预售许可的事实，以及诚实信用原则和弘扬社会主义核心价值观的考量，认定预售合同有效。这种裁判观点能否在之后的案例中普遍适用，仍需观察。
诚然，本案的裁判结果一定给房地产开发企业敲响了警钟。长期以来，不少房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下就开始售房，与购房者签订合同，房价大幅上涨之后，以自己的违法事实提起诉讼，请求确认与购房者所签的合同无效，而后将房屋再次出售，获取房价上涨的利益。这种诉请确认预售合同无效的方式或许未来可能不会得到支持。
而且，即使预售合同被认定无效，《九民会议纪要》也已经明确规定，“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。……应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”
同类案例1. 房地产开发公司在二审庭审结束前仍未取得商品房预售许可，预售合同应认定无效
最高人民法院(2018)最高法民申5096号案件
当事人申请再审主张：
“青辰公司没有以其未办理房产预售许可证为由主张房屋买卖合同无效的请求权，法院应当裁定驳回起诉。1.青辰公司主张合同无效不符合法理。2.只有青辰公司具有办理房屋预售许可证的资格和义务。3.青辰公司与陈增祥签订合同时已经具备办理预售许可证的条件，且同一小区其他楼栋已办理预售许可证。”
法院认为：
“根据五家渠市房产管理局出具的《关于碧水戎城项目办理商品房预售许可证相关情况的证明》和陈增祥的陈述，青辰公司至二审庭审结束前仍未取得涉案14套商品房的预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效’。原判决确认陈增祥与青辰公司签订的14份《商品房买卖合同》无效，具有事实与法律依据，陈增祥的申请再审理由不能成立。”
2. 因未取得商品房预售许可导致预售合同无效，房地产开发企业应赔偿购房者房屋的市场溢价损失
最高人民法院(2014)民抗字第75号
最高人民检察院抗诉认为：
“再审判决已经正确认定合同无效，就不存在判决提出的‘昌旺达公司作为守约方’以及‘合同实质上是属于效力待定的合同’的问题，无效合同也不存在可信赖利益和期待利益。在此情况下，再审判决宇昌公司赔偿昌旺达公司的信赖利益和可期待利益损失自相矛盾，违反了法律关于无效合同的处理规定。”
最高人民法院认为：
“本案一、二审、原再审中，宇昌公司、昌旺达公司对涉案两份《房产买卖合同》系商品房预售合同，因宇昌公司未取得房屋预售许可证而致合同无效的认定没有异议。……因本案合同无效，宇昌公司应返还昌旺达公司所付购房款。国家将海南确定为国际旅游岛后，海南房价明显上涨，一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。该认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同损失的规定。昌旺达公司对合同无效造成的损失亦有过错，一、二审法院判令其承担损失部分40%的责任已充分地考虑了双方的利益平衡问题，符合法律公平原则。宇昌公司称原审判决以有效合同的利益处理无效合同与合同法规定不符的理由依据不足，本院再审不予支持。”
作者简介
杨巍，北京律师、注册会计师。中国政法大学法律硕士，西南政法大学法学与管理学双学士。曾任职于北京某大型国有企业法律事务部、北京中伦律师事务所。
主要执业领域为诉讼仲裁、民间投融资、证券、土地、矿产等。尤其擅长从客户商业目的出发，解决根本问题，诉讼仲裁只是实现目的的方式之一。
著有《民间借贷纠纷案件胜诉实战指南》《国有土地使用权案件胜诉实战指南》《矿产资源案件胜诉实战指南》，由中国法制出版社出版。
本文系作者授权头条号“最高院裁判规则”首发原创文章，转载请在醒目位置注明作者及出处。
