过去几年，关于公寓的文章，我写的并不多。
2018年12月写过一篇《谁逗你买公寓，请直接拉黑TA》，那一年是很多城市公寓市场的拐点。
2021年2月又写过一篇《公寓是极差的投资产品》，那一年中介在疯狂推销公寓。
正如我在很多场合说的，我们这个号，有一点做的很好，不删稿，留言只要不违反法规，应放尽放，结论经得起时间的考验。
今天为什么再提公寓？
这几天，一条关于公寓的投资收益的朋友圈，在网络上受到关注。
该公寓产权50年，带装修交付，按照总价60万元，月租金2500元计算，每年的租金回报是3万元，每年的投资回报率即能达到5%，而当前银行的固定存款利息仅2.75%。
能买？
01我不知道大家有没有留意，这两年全国救市，只救一种房子，那就是商品住宅。
还有一种房子跌得更惨，那就是公寓。
究竟有多惨？
由于公寓没有限价和限跌，新一线城市不少网红盘跌幅普遍超过50%，北京公寓的价格已跌回13年前！二三线城市更离谱。最麻烦的是，成交量也在下滑。
还是用数据来说话吧。
一边去化不佳，一边供应爆发，直接导致库存失控，手握公寓的开发商非常急。
所以这一年来，各种40年产权公寓大打价格战，一个比一个离谱，什么“买一套送一套”，“6万首付，市中心有个家”，“39万买套房，再送30万产权车位”。
还有开发商把公寓，作为商业住宅的赠品。
根据第三方专业机构的统计，上海公寓的去化周期超过100个月，卖8年都卖不完。广州公寓的去化周期相对短，也达到40个月。而南京的公寓要65个月，这还没看到头。
02为什么中介和大V这几年狂推公寓？
卖公寓太赚钱了，佣金高得离谱。
早几年就达到5%，如今滞销盘可以达到15%，普通盘能抽到8-10%。
投资界有句老话：“中介抽水比例，和标的实际价值呈反比”。
相比商业住宅，公寓的成交周期很短，没有限购的麻烦，什么人都能买，只要忽悠住。
合同一签，首付一交，基本上佣金就到手了。
那些年，不少大V靠卖公寓赚翻了。不少人还在我们文章的评论区狡辩，用2016年以前低价买的公寓计算回报率，什么“租金覆盖月供，白落一套房子”。
2021年1月8日，潘石屹曾在SOHO中国租赁表彰会上表示，中国的公寓回报率在1%。当下，即便在一线城市优质区域，回报率最多也就2%左右，这还没把空置期算进去，二三四线城市大量公寓根本就租不出去。
这些年，还有一个骗局，是开发商售后包租。
“总价60万，月租金2000多元，以后每年会有1.5%的上浮，资金回报率起码有百分之四点多。”当公寓卖光了，就想办法以经营不善单方面终止合同，把锅都甩给第三托管。这个骗局，到现在还在继续中。
还有一个，是卖没有个人产权的“使用权公寓”，营销话术通常是“有一半概率可以办房产证”。
到底能不能办呢？99.9%办不下来。当然了，期房先担心一下能否按时交付。
03回到那个老话题：公寓现在能买吗？
深圳、上海、北京那种豪宅公寓，不在我们本次的讨论范围。
有学区，住宅性质的公寓也不在。
论投资价值，当下公寓强烈不推荐。
下跌无底，库存太大，流动性不好，交易税费高，关键是每个月能拿到的租金只是理想值，如果算上空置成本、折损成本、装修投入、中介费等，投资收益连银行大额存单都追不上，还要操碎了心。
首套刚需购房者或者年轻人，把公寓作为第一套房，也不建议，因为以后很难卖出，置换也就无从谈起。难道住一辈子？或者烂在手上？
手头钱太多，非要任性买，只能考虑地段核心的公寓。捡漏没问题，账要算清楚，靠近商圈和地铁口，物业一定要好，未来好租点。这种公寓一般多出现在二手市场，房主急用钱，打骨折。
结“这也不能买，那也不能买，究竟能买什么房子？”
这是不少粉丝曾经留言问我的话。
我反问一句，“手头压根就没多少钱，为什么还要固执的买房子，非买不可”。
醒醒吧！这波房地产造富的周期，对99%的人来说，已经过去了，买房=消费行为。
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