租房是日常生活中很多人都会经历的事情。特别是对于刚刚步入社会的年轻人，独立生活启航的第一站就是租房。正如很多人所说，“房子虽然是租来的，但生活不是”，如果能够顺利租到一套心仪的房子，可以省去很多不必要的麻烦。因此，在租房过程中，应当具备一定的法律知识，提高法律意识，避免日后产生纠纷。
一、租房前
1. 判断与“我”沟通的人有没有权利对外出租
出租人（即房东）对外出租房屋的权利来源包含以下几种情况：
1）如果TA说TA是产权人
此时应当对出租人的房屋产权证书原件进行审查，核对出租人与房屋产权人是否一致。如果房屋产权人不止一人的，应注意区分以下情况：
- 如果是按份共有的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意；
- 如果是共同共有的，应当经全体共同共有人同意。
- 如果该房屋是公有住房性质，则应当审查房屋的租赁卡，核对出租人与租赁卡所载明的承租人是否一致。
2）如果TA说TA是代理人
此时应当审查出租人的代理权限，要求其出示授权委托书等委托材料，确保出租该房屋在其代理权限范围内，同时也应当要求出租人出示房屋产权证书或租用公房凭证，核对内容与前述一致。
3）如果TA说TA是“二房东”
此时应当要求出租人出示其与房屋产权人（或代理人）签订的租赁合同，尤其要查看该租赁合同中关于转租与租期的约定，要确保产权人（或代理人）已同意二房东转租房屋，且转租合同的期限不超过二房东与产权人（或代理人）所签合同的期限。
2. 明确合同主要条款
“口说无凭，立据为证”。承租人与出租人协商一致达成的约定应当以书面合同的形式确定下来。租赁合同应重点记载以下几个方面：
- 租金金额、支付周期、支付时间、支付账户、押金；
- 水电费、燃气费、网络费、有线电视费、物业费等公共事业费用的承担主体及支付方式；
- 租期、交房时间、随房屋移交的家具家电种类及数量；
- 装修权利以及费用的承担与补偿；
- 合同解除情形、还房时间与标准；
- 如果与出租人达成了特殊的约定，应当以补充条款的形式进行明确。
3. 群租不可行
基于安全考虑，合租时应避免租住群租房：不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），人均居住面积不得低于5平方米。
4. 合租要谨慎
- 若与他人合租，应更加谨慎处理。在签订租赁合同时，合租双方之间就租金等费用承担、房间分配、公共部位使用等，应一并做出约定。
- 若合租人为二房东，要确认其转租已取得出租人的同意，并与该合租人或出租人签订书面合同。
相关案例
小陈和小赵合租了一套两室一厅的房子，由小赵和房东张某签订租赁合同，小陈把租金支付给小赵，再由小赵汇总租金依约支付给房东。后小陈和小赵在合租过程中发生矛盾，小陈提前搬离了房屋，3个月后小赵也和房东张某协商一致解除了租赁合同。租赁合同解除后，张某将押金退还给了小赵。小陈由于多交了3个月房租，故诉至法院要求房东张某退还其多交的房租。法院经审查认为，根据合同的签订及履行情况可以看出张某系将案涉房屋出租给案外人小赵而非小陈，小陈与张某之间不存在租赁关系。小陈基于双方为房屋租赁合同关系要求张某退还租金的诉讼请求不能成立。
二、租房过程中
房屋租赁合同签订后，就正式开始了租房的过程。在使用租赁房屋过程中，承租人既享有法定权利，又负有法定义务。
1. 要按照约定的方式合理使用租赁房屋
承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损的，应当承担赔偿责任。
2. 要按照约定的方式支付租金
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
3. 有权要求出租人维修
出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定除外。承租人在房屋需要维修时，应加强沟通，注意拍照、拍视频留存证据。承租人可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，并妥善保管维修凭证，维修费用由出租人负担。但因承租人过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前述维修义务。
4. 转租需谨慎，并非一转了事
- 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
- 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
- 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
相关案例
小陈承租房东张某的一套房屋用于居住，搬进去一周就感觉身体不适，经检测发现房间内甲醛指标严重超标。小陈与房东张某沟通，希望张某可以找专业的师傅上门除甲醛，但是张某拒绝配合。小陈无奈搬离了房屋，后诉至法院请求判令租赁合同解除、房东张某退还已付的租金和押金、支付违约金等。法院经审查认为，张某对于案涉房屋甲醛超标是否存在、是何原因、如何处理均采取放任的态度，未能履行出租人交付合格租赁物的义务，对此负有责任。案涉房屋甲醛超标，不能满足居住需求，租住将危及承租人身体健康，小陈有权解除租赁合同，小陈在张某拒绝整改后即行搬离，有权要求退还全额租金和押金，张某应根据合同约定承担违约金。
三、租房结束后
房屋租赁合同约定的租约届满，承租人应就租金、其他费用及时与出租人结算，按照合同约定及时返还房屋。
1. 异常情况的处理
有下列情形之一的，承租人有权解除合同：
- 租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，致使租赁物无法使用的；
- 租赁物权属有争议，致使租赁物无法使用的；
- 租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形，致使租赁物无法使用的；
- 租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2. 租赁合同的续签
1）不定期租赁合同
- 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
- 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法难以确定租赁期限的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
2）优先承租权
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
3. 装饰装修物的处理
1）未经出租人同意擅自装修的
- 双方能够达成协议的，按协议；
- 双方不能达成协议的，出租人有权请求承租人恢复原状，所有费用由承租人承担；擅自装修造成租赁房屋损害的，出租人有权请求承租人承担侵权或违约损害赔偿责任。
2）出租人同意装修的
- 未形成附合的装饰装修物，承租人可以取回（拆除），因取回（拆除）给房屋造成损害的，承租人应恢复原状，且承租人无费用补偿请求权；
- 形成附合的装饰装修物，在租赁期限届满时，承租人无权请求出租人补偿；在合同因出租人违约而解除时，由出租人承担残值损失；在合同因承租人违约而解除时，由承租人承担残值损失；在合同因双方违约而解除时，由双方根据各自过错程度相应承担残值损失。
4. 违约责任
- 承租人在租赁期限内擅自搬离租赁房屋，其搬离行为不具有单方解除租赁合同的效力，出租人有权据此解除合同。
- 承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。
- 如果租赁合同约定的违约金条款过分高于造成损失的，承租人可以要求降低违约金。若租赁合同未约定违约金，承租人可与出租人协商损失赔偿金额，协商不成，可到法院提起诉讼。
相关案例
小陈承租房东张某的房屋，合同约定租期为三年。居住10个月后，小陈因工作变动原因希望更换距离公司更近的房子，故与房东张某协商提前退租。张某未同意小陈的提前退租要求，小陈便直接搬离了房屋并通知房东其不再承租案涉房屋。张某诉至法院请求判决确认合同解除、小陈支付违约金和欠付的水电费等。法院经审查认为，小陈提前退租违反合同约定，属于违约方，张某要求确认合同解除具有法律依据，小陈应当根据租赁合同约定支付相应的违约金，并支付水电费欠款。
参考法律
《中华人民共和国民法典》
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
《上海市住房租赁条例》
《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》
《上海市居住房屋租赁管理办法》
来源丨上海市普陀区人民法院
责任编辑：张巧雨
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