一、三产房之滥觞■【关注】账号，私信回复“咨询”，即可享受一对一法律服务咨询
三产房是指集体土地被征收后在地方政府批准的三产用地上建设的房屋。本文将重点讨论三产用地上建设住宅房屋的相关问题。
为解决农民土地被征收后的就业及生活问题，地方政府会预留集体土地给村集体用于发展经营第三产业。第三产业用地上的商品住宅因其土地性质为集体，无法取得商品房预售许可证和不动产权证，不能保证一般商品房“五证齐全”的销售条件。所以部分地区在地方规范性文件中明确禁止将产业用地用于商品住房开发。
但在现实生活中，“三产住宅”项目仍如雨后春笋般涌现层出不穷，开发商从村集体取得土地使用权后，为在短期内获得利润回报，争相大量开发住宅并进行销售。
对于购房者来说，购买此类三产房无法取得不动产权证，其对房屋仅拥有使用权而不具有所有权，并且其使用权也受到开发商与村集体之间的租赁期限或开发期限的限制。此类住宅在开发过程中也可能会因政策调整、资金不足等原因，面临“烂尾”风险。
因三产房无法取得商品房预售许可证，所以开发商往往采取与购房者签订《合作建房合同》的方式进行实质销售。其虽打着“合作建房”之名，但无法掩盖房屋买卖法律关系之实。在现行的司法实践中，此类合作建房合同仍然会被认定为房屋买卖。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。可见，对于无法取得商品房预售许可证以签订《合作建房合同》的方式进行房屋买卖的，合同通常会被法院确认无效。
中国房地产业协会合作建房委员会于2020年发布了《合作建房机构登记以及项目备案办法（实行）》对第三产业用地上的合作建房进行了规范，但不应理解为政策承认集体土地上商品住宅买卖有效。在现行法律规范有明确禁止性规定的情况下，该文件仅意味着对除以买卖房屋为目的合作建设商品住宅以外的合作建房行为进行行业规范。所以，现行司法实践中对合作建设商品住宅的行为仍然会实质认定为房屋买卖，确认《合作建房合同》无效。
根据《民法典》第157条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
合同确认无效后产生根据过错相互返还的法律效果。开发商收取的合作建房款应返还，资金占用期间的利息一般予以支持。若房屋已经交付并居住使用，则购房者需要返还房屋，并支付一定的房屋使用费。
四、土地征收之补偿集体土地上的房屋征收主要涉及到土地补偿金和地上附着物补偿金。因购房者对房屋仅拥有使用权，且并非村集体经济组织成员，故在房屋所在地面临征收时是无法取得补偿金的。
有一些建房者直接与村集体或承包户签订《合作建房合同》，并在其中对拆迁补偿权益分配进行了约定，即约定在房屋被征收后各方按补偿款的比例进行分配。那么此种约定是否有效呢？
根据《民法典》第507条规定，合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。
在（2021）粤13民终979号中人民法院认可了拆迁补偿利益分配条款的效力。也就是说，虽然合作建房合同被认定无效，但拆迁补偿利益分配条款可以独立于其他条款生效。
所以对于直接从村集体或村民处取得土地使用权的建房者可以考虑在《合作建房合同》中约定相关利益分配条款，以保障自身利益。
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