《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十二条：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责”。“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”。
本条是关于不动产登记机构应当履行的审查职责的规定。
（接上篇之一）
一、非公证继承登记的审查在目前的实务操作中，顺利、妥当办理非公证继承登记并非易事，难点在于登记机构如何进行审查，或者说在于登记机构在审查时应尽到怎样的注意义务，才算是无需担责的审慎审查。
（一）严格按程序进行
不动产登记是由各个环节组成的程序机制，登记机构必须严格按照程序办事。在登记程序的构造中，受理和审核是分离的两个环节，但受理环节也包括了登记机构必要的审查，特别是在非公证继承登记，登记机构在受理申请前，要通过查验材料或询问当事人进行审查，以决定是否受理。
在受理后，登记机构要进行审核，根据除了前述的审查方式，还有核实、公示等其他方式。无论是哪个环节的审查，都必须严格按照程序进行。
根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6.2条，登记机构接受非公证继承登记申请后，应按照以下程序进行审查：（1）核对全部法定继承人是否到场；（2）查验申请材料是否齐备、属实；（3）要求申请人签署继承登记具结书；（4）对继承人是否到齐、材料是否属实等事项进行询问，做好记录，由全部相关人员签字确认。
根据《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6.4条、第1.8.6.5条，登记机构在受理后，应按照以下程序进行审查：（1）按照该规范第4章的规则进行审查；（2）认为需要进一步核实情况的，发函给出具证明材料的单位、被继承人或遗赠人原所在单位或居住地的村委会、居委会核实相关情况；（3）拟登记的，将登记事项在登记机构门户网站进行不少于15个工作日的公示。
前述的程序环环相扣，对非公证继承登记的审查来说不可或缺，若有缺失且出现登记错误，登记机构会陷入未尽审慎审查职责的判定，进而要承担相应的责任。
在公示审查环节，没有异议的，登记机构办理继承登记。在公示期间有人提出异议，登记机构就需要中止程序，审查异议事项，根据相关规范进行分类处理，核心仍是严格按程序进行。
例如：甲的继承人乙、丙、丁申请法定继承登记，在公示审查环节，戊主张自己也是甲的继承人，提出遗嘱继承人的异议，登记机构经审查，确定该异议成立。在此前提下：
第一，若戊仅仅是提出异议，并未明确定申请登记，或者明示不申请登记，就乙、丙、丁的申请，登记机构应拒绝办理，因为登记机构采用的是申请原则，非公证法定继承登记要由全部继承人提出申请，我国又没有代位申请登记的制度，即使部分申请人乙、丙、丁声明是为了包括戊在内的全体继承人的利益申请继承登记，也不符合法定要件。
第二，若戊申请登记，经过登记机构询问并记录，戊认可乙、丙、丁的继承人资格，同意此前的程序运行及审查结果，乙、丙、丁也认可戊的继承人资格的，在他们对此签字确认后，登记机构应办理继承登记。
第三，若戊申请登记，经登记机构询问记录并由乙、丙、丁、戊签字确认，乙、丙、丁认可戊的继承人资格，戊虽然认可乙、丙、丁的继承人资格，但不同意此前程序运行及审查结果，如不认可乙、丙、丁此前签字确认的询问笔录，表明他们就申请登记存在同识，在此基础上，登记机构应就戊的不同意之处再行按照程序进行审查，召集乙、丙、丁、戊到场等。
第四，若戊申请登记，但乙、丙、丁不认可戊的继承人资格，或戊不认可乙、丙、丁的继承人资格，表明他们就申请登记没有达成共识，登记机构应拒绝办理。
（二）审查标准应当是公证式审查还是裁判式审查
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14案、登记机构在理继承登识依托三种材料来源，一是公证书，二是法院或仲裁机构的生效法律文书，三是当事人自行提供的既非公证也非生效法律文书的材料。
依托前两种材料办理登记的，只要材料真实，登记机构无需再额外审查。依照法定程序办理即可。之所以如此，是因为公证机构、法院或仲裁件机构各自通过法定权限审查相关材料，通过公证书或生效法律文书确定了法律关系，登记机构对此无权也无需再进行审查。
对于依托第三种材料办理非公证继承登记的，材料内容的正当性没有公证机构或法院、仲裁机构的信誉背书，故登记机构除了要审查材料的真实性，还要依法审查其内容的正当性，以判断有无对应的法律关系。
公证书是公证机构依法审查相关材料后得出的结果，其对应的是公证式审查。根据《公证法》第二条、第六条，公证机构是证明机构，其公证活动是证明当事人申请事项真实性和合法性的活动。与此匹配，公证机构有权审查当事人身份、材料的真实性等，要求当事人说明相关情况，通过询问、勘查等方式进行核实，《公证法》第二十八条、第二十九条、《公证程序规则》第24—34条对此有明确规定。
只要公证机构在其权责范围内，按照法定的程序要求进行审查，未发现有悖于当事人申请公证事项的事宜的，就能针对当事人的申请出具公证书；而且，根据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》（法释〔2014〕6号）第五条：“当事人提供虚假证明材料申请公证致使公证书错误造成他人损失的，当事人应当承担赔偿责任。公证机构依法尽到审查、核实义务的，不承担赔偿责任；未依法尽到审查、核实义务的，应当承担与其过错相应的补充赔偿责任；明知公证证明的材料虚假或者与当事人恶意串通的，承担连带赔偿责任”。即当事人提供虚假证明材料申请公证致使公证书错误造成他人损失的，公证机构依法尽到审查、核实义务的，不承担赔偿责任。
在实践中，假冒他人申请公证的情形时有发生，一旦公证错误，法院在判断公证机构对此是否尽到审查职责时，主要甄别公证机构是否按照程序进行审核。即公证式审查采用形式判断标准，只要公证机构按照程序对当事人提交的材料进行审核，不能从中发现瑕疵，就算尽到审慎的审查义务。
生效法律文书是法院或仲裁机构依法审查相关材料后得出的结果，其对应的是裁判式审查。诉讼或仲裁旨在解决争议，根据《人民法院组织法》第六条和《仲裁法》第七条，法院或仲裁机构在解决纠纷时，均要以事实为根据。为了在当事人激烈的对抗中探寻真假虚实和辨别是非曲直，法院或仲裁机构必须在最大限度上获取事实真相，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“应当依照法定程序，全面、客观地审核证据”，在当事人举证不能时，还要依申请或依职权调查取证。与公证式审查相比，裁判式审查采用了更严苛的实质判断标准。
问题由此发生，在办理非公证继承登记时，登记机构的审查标准应对标公证式审查还是裁判式审查，若是前者，登记机构的审查义务相对较低，反之则较高。通过对法律制度进行功能对比，答案应为前者，即登记审查和公证审查具有功能相似性，登记机构的审查标准应对标公证式审查。
具体而言，不动产登记和公证一样，均非争议解决机制，不涉及争讼两造，与诉讼及仲裁存在本质差异，这个基本定位决定了登记审查不宜对标裁判式审查。
在此基础上，通过对比相关规范性文件可以看出，登记机构与公证机构的审查权限高度一致，登记审查程序和公证审查程序高度一致，这是登记审查应对标公证式审查的根本。
不仅如此，登记簿和公证文书的效力基本一致，根据《民法典》第二百一十六条第一款：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）“法释〔2016〕5号”第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。即登记簿是物权归属和内容的根据，但不能被相反证据推翻，而《公证法》第三十六条也规定，经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外。而且，《不动产登记操作规范（试行）》第1.8.6条规定的非公证继承登记的申请材料及登记机构的审查要点，与2009年《中国公证协会办理继承公证的指导意见》的相关规定高度一致。
（三）审查起点：申请人的继承人资格
因为被继承人死亡，继承登记由继承人申请，申请人是否继承人，是否全部的继承人，是不动产登记机构面临的首要问题，只有对申请人的继承人资格进行准确厘定后，才有必要推进之后的程序。
在日常生活中，被继承人通常会有多位法定继承人，仅有一位法定继承人的情况相对较少，基于这种大数法则，为了慎重起见，在办理继承登记时，登记机构应假设法定继承人为多数，在办理仅一位法定继承人的继承登记时，应格外慎重，要严格审查和甄别被继承人以及申请人的身份及亲属关系，以判断法定继承人是否仅有申请人这一位。
即便多位法定继承人共同申请继承登记的，登记机构也应注意审查他们是否就是全部继承人，以防止出现部分继承人通谋排除其他继承人申请继承的情形。
需要注意的是，既然登记机构在办理非公证继承登记时的审查标准对标公证式审查，在判断申请人的继承人资格时，登记机构主要通过申请材料来直接判断，也即申请材料应直接显示申请人具有继承人资格，若非如此，申请人的继承人资格就存疑。
还要提及的是，申请人为全部继承人的，若部分继承人属于满足特定条件的继承人，如是有扶养关系的继父母子女或继兄弟姐妹，或是尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿，共同申请表明其他继承人认可这部分申请人的继承人资格，登记机构应予尊重。但为了防止出现其他继承人事后以错误理解法律规定，主张这部分申请人没有抚养关系或未尽主要赡养义务，因而不是适格继承人为由，申请更正登记或提起诉讼，登记机构应按照程序询问申请人，确认这部分继承人是否满足这些特定条件，做好记录，由全部申请人签字。申请人全部确认的，申请人的继承人资格没有问题，否则，就表明申请人的继承人资格存在争议，登记机构不能受理该申请。
（四）被忽略的审查要点：遗嘱的形式合法性
遗嘱继承是非公证继承登记的常见事由，在实践中，不少登记机构认为只要申请人认可遗嘱的真实性，就应按照遗嘱来办理继承登记，至于遗嘱的形式是否符合法律规定，在所不问。其实，为了最大限度确保遗嘱体现了被继承人生前的真实意愿，法律为遗嘱规定了严格的形式，不符合这些形式的，法院通常认为遗嘱无效，如2018年《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》规定：“未严格按照法律规定的形式要件作出的遗嘱，人民法院应认定无效。”登记机构虽然无权认定遗嘱无效，但遗嘱的形式是否符合法律要求，登记机构通过仔细审核，是能够轻易辨别出来的，遗嘱的形式合法性应在登记机构的审查职责范围内。
《民法典》规定了遗嘱的六种形式，分别是自书、代书、打印、录音录像、口头和公证，非公证继承登记会涉及前五种遗嘱的形式。
根据《民法典》第一千一百三十四条，自书遗嘱有三个形式要件，一是主文由被继承人亲笔书写，二是有被继承人签名，三是有具体日期。只要满足这些要件，无论遗嘱是专门的书面，还是包含在遗书当中，均属于有效的自书遗嘱。在司法实践中，缺失后两个要件，如没有被继承人签名，代之以印章或手印，或未注明日期或注明的日期不全，遗嘱无效，与此相应，对于这样的自书遗嘱，即便全部申请人均无异议，登记机构也不能据此办理继承登记。
根据《民法典》第一千一百三十五条，非继承人亲自书写正文的代书遗嘱有四个形式要件，一是两个以上见证人在场见证，二是主文由见证人之一书写，三是遗嘱人、代书人和其他见证人分别签名，四是有具体日期。对第一个要件的审核，登记机构要询问全部继承人、代书人和其他见证人，该询问记录应由前述人员签字确认。其他要件的审核与自书遗嘱对应要件的审核没有区别。
根据《民法典》第一千一百三十六条，打印遗嘱既非自书遗嘱，也非代书遗嘱，它有三个形式要件，一是两个以上见证人在场见证，二是遗嘱人和见证人在遗嘱每一页签名，三是有具体日期。其要件的审核与前述两种遗嘱对应要件的审核没有区别。
根据《民法典》第一千一百三十七条，录音录像遗嘱的形式要件有二，一是两个以上见证人在场见证，二是遗嘱人和见证人在录音录像中记录其姓名或肖像以及年、月、日。对这些要件的审核，应通过询问全部继承人、见证人的方式进行，由此来明确被继承人立录音遗嘱的动因、日期等具体情况，在最大限度上确保遗嘱的真实性。通过询问，发现见证人的陈述出现实质性偏差，就不宜认定录音录像遗嘱的真实性，不能据此办理继承登记，反之则应办理。当然，对于该询问记录，应由继承人、见证人签字确认。
《民法典》第一千一百三十八条规定：“遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。”显然，口头遗嘱与危急情况这一实质要件紧密相关，对该实质要件的判断，属于裁判式审查的范围，登记机构无权审查，故对于口头遗嘱，即便满足形式要件，登记机构也不能据此办理继承登记。
此外，实践中还有通过短信、微信、电子邮件、微博等形式设立的遗嘱，它们均属于电子数据或数据电文，由于《电子签名法》第三条第三款第一项明确规定电子签名不适用于继承，故这些遗嘱不能成为办理继承登记的有效材料。
（未完待续）。
