在中国，土地所有权与使用权的分离，是土地管理和利用的一项基本原则。而实行土地使用权的限期有偿转让，与香港的做法和经验不无关系。据称，上世纪80年初代改革开放伊始，香港爱国富豪霍英东曾向中央政府建议土地有偿出让。
在香港，土地的所有权归政府所有，政府通过出让土地使用权来获取财政收入。香港的土地租期一般为50年至99年不等，其中99年租期的土地居多，到期了还可以续租。大陆地区现在实行的土地出让金、土地出让年限政策，多多少少都参考了香港经验。
那么住宅用地为什么是最高70年？这不但涉及到土地利用的法理依据，还综合考虑了其他多方面的因素与实际情况。
法理依据首先，根据现行的《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。”结合《中华人民共和国宪法》第十条“城市土地属于国家所有”。住宅用地是城市用地，属于国家所有；而农村的宅基地则是归集体所有。
根据最新的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；”。住宅用地毫无疑问属于居住用地，所以最高使用年限70年，这就是住宅用地最高使用年限70年的法律依据。
为什么是70年之所以70年，目前没有权威来源的权威说法，但根据现实情况，可能涉及到以下考量。
首先是经济折旧，房屋和建筑物通常在70年后的价值会大幅折旧，这与建筑物的预期使用寿命相符合。另根据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018），普通建筑物（例如民用住宅）的设计使用年限为50年以上，70年的上限在一定程度上反映了建筑物的经济和物理寿命。
二是考虑到人的平均寿命，70年的期限与人的预期寿命相近，这样的设置使得一代人在其一生中不需要担心住宅用地使用权的问题，稳定的居所便于人们安心投入生活和生产。
再者从政策连续性来看，70年的期限有助于维持房地产市场的稳定性和可预测性。同时，对于政策制定，这个期限为未来可能的房产税征收提供了法律依据，因为房地产税的征收前提是产权明晰。
70年到期怎么办2021年1月1日施行的《民法典》第三百五十九条规定，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理”。各地具体的处理方式和办法不一，以下是几个供参考的典型案例。
温州案例：2016年，温州市鹿城区有一批20年产权的住宅土地使用权到期。涉及的房产约有600多套，主要集中在温州市鹿城区内。当地政府要求业主按照房屋价格的三分之一缴纳土地续期费用引发争议。后来当地采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
深圳案例：案例是福田区长城大厦的一栋住宅，业主申请将土地使用年期从50年延至70年。该房屋用途为住宅，性质为商品房。业主按《深圳市到期房地产续期若干规定》补交了相应的地价款，从而将土地使用年期延长至70年。
青岛案例：青岛市黄岛区阿里山小区和紫金山小区的土地使用权到期，据称两小区内房屋的交易和抵押都没有问题，只需在交易和做抵押时，写一份知道土地到期的知情书。当地称这主要是因为关于处理土地使用权到期的问题，目前未有相关细则政策。
