一、公司简介
安博是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商，截至2022年3月31日，安博业务覆盖美洲、欧洲和亚洲的19 个国家，服务全球近5,800家客户，运营管理超过4,675栋 物业设施，资产管理总额超1万亿人民币 ，资产管理面积达约1亿平方米。
在最新的胡润世界500强名单中位于第116位，作为房地产类，企业估值为6890亿美元，是目前华润置地市值的22倍之多，可以说是名副其实的世界地产第一。
1991年，安博的前身Security Capital Industrial Trust（安全资本实业信托公司）成立，算是美国最早从事REITs（房地产收入信托）的先驱之一。
1994年，在纽交所挂牌上市。991年并购了Meridian Industrial Trust
2002年，启动国际扩张计划，聚焦墨西哥、欧洲和亚洲贸易中心城市。
2003年进入中国，彼时在亚洲区的名称还是英译名——“普洛斯”。
2004年，并购了Keystone
2005年，并购了Catellus
2018年，85亿美元收购DCT Industrial Trust
2020年，130亿美元收购Liberty Property Trust
2003年3月起，短短5年时间，便在中国19个城市建立了50多个物流中心。
2008，因美国次贷危机出售亚洲资产。普洛斯易主至新加坡坡GIC集团，被收购后的普洛斯在梅志明的带领下，逐渐成为中国区域最大的物流地产公司。
2011年，ProLogis和AMB平等合并，于是全球领先的物流地产公司- Prologis安博-诞生，管理资产总值400亿美金，业务平台覆盖四大洲。
2019年，安博宣布扩大在中国的发展业务。同期成立开放式安博中国核心物流基金，规模17亿美元。
二、业务类型
三、财务情况
（一）杜邦系数
杜邦分析显示公司roe并不是很高，8%左右，呈现出一高两低的特点，即高利润、低杠杆、低周转率。
（二） 资产负债情况
资产负债表 (单位 : 万元 , CNY ) | 2023-09-30 | 2022-12-31 | 2021-12-31 | |
权益性投资 | 10% | 6,527,748 | 6,754,895 | 5,490,088 |
房地产物业相关资产净值 | 84% | 55,557,270 | 50,924,158 | 29,332,486 |
其他资产 | 5% | 3,400,910 | 1,155,146 | 857,307 |
总资产 | 100% | 66,017,837 | 61,217,057 | 37,289,059 |
长期借贷 | 30% | 19,800,594 | 16,628,652 | 11,294,587 |
其他负债 | 5% | 3,151,388 | 3,081,604 | 1,047,796 |
总负债 | 37% | 24,187,703 | 20,917,727 | 13,225,758 |
储备 | 58% | 38,590,295 | 37,335,627 | 21,826,431 |
*权益合计 | 63% | 41,830,134 | 40,299,330 | 24,063,301 |
总负债及总权益 | 100% | 66,017,837 | 61,217,057 | 37,289,059 |
截止2023年9月30日，公司总资产6601万亿元，主要为物业资产（占比84%），负债主要是产期借款，储备高（占比58%），历年分红情况。年平均股息率3.16%，高分红率。
（三）成长能力
近五年营收复合增长率17.94%，大于利润复合增长率15.29%，
四、估值分析
PB1.92, 36%历史分位
pe34, 57%历史分位
地产物流需要建立充足的客户供应链体系，保持高出租率，收益和分红稳定，资产证券化率高，是一种成熟的商业地产模式。
随着国内城镇化率接近天花板，大部分房地产的开发角色已经褪去，随着先锋、普洛斯等外资的阶段性撤离，我们需要一家到二家具备战略眼光和资本实力的企业来承接整合国内物流地产。
