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递表6个月后，石榴投资的赴港之路也被“暂停”了。
11月30日，根据港交所信息，石榴投资的招股书失效。有媒体统计，这是近期房地产行业第11份失效的招股书，如宁夏房企中亿基业、大湾区房企方直发展等。
在同策研究院资深分析师肖云祥看来，目前港交所对房企的审核力度较过去有所加强，小房企能上市的机会也越来越小，“房企上市的门槛正越来越高”。
尽管如此，不少房企仍坚守着“上市梦”，越挫越勇。
11月8日，首轮招股书失效的方直发展再次递表赴港，三“线”皆踩的老牌房企合能控股也于10月末提交招股书。
在融资渠道收窄的背景下，民营房企对资本市场的渴求愈加浓烈。如今，石榴投资招股书已经失效，但这不等于其上市之路终止，公司是否会重新交表仍未可知。
发展掉队为了上市，石榴蛰伏已久。
2016年，石榴完成股改，这一动作被外界解读为上市的前兆，但与料想得不同，在此后五年间，石榴并没有进一步的动作。
这一局面在2021年被打破。2021年初，石榴开始进行资产腾挪，将石榴置业装入新设立的境外平台石榴投资，并引进战略投资者。5月31日晚间，石榴投资递交招股书，这家发轫于北京的房企将其更多面展示了出来。
与同期发迹的企业相比，石榴的发展无疑是掉队的，其早年间曾接连在北京、上海两地拿下多宗“地王”，素有“京沪地王”的称号。
2009年，石榴置业在北京接连拿下9宗地块，其中包括北京通州九棵树、通州永顺镇杨家庄2宗“地王”项目。2013年，公司又以46亿元的价格击败九龙仓、和记黄埔等房企，成功摘得上海长宁区新华路街道71街坊地块，刷新了上海当年总地价纪录。
“高光”之后，石榴一路南下，并淡出一线城市开始向保定、阜阳等三四线城市下沉。亿翰智库研究总监于小雨曾在采访中告诉记者，石榴置业的南下是大势所趋，“从2017年环京区域的限购政策出来到现在，区域市场都没有什么起色，现在重仓京津冀的企业都过得一般。”
截至2021年2月末，石榴拥有总土储919.38万平方米，其中位于京津冀城市群的土储储备占比达到44.7%，北京市及河北市是其“粮仓”的重要据点。长三角地区的土储则多集中在江苏省、安徽省，二者的土储占比分别为17.9%、13.7%。
换了打法的石榴仍被认为错失了三四线市场的行情。公开信息显示，其于2017年开始布局三四线城市，但好景不长，三四线城市的楼市在2019年便开始趋于冷静。同时在土地成本高涨等因素影响下，石榴的盈利水平不复以往。
2018年至2020年期间，石榴投资分别实现营收99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元；同期对应的归母净利润为15.88亿元、6.96亿元、11.36亿元。
可以看出，尽管公司2020年营收破百亿，但同期的归母净利润却仍不及2018年。记者注意到，石榴投资该年的毛利率为22.9%，较2019年的34.1%大幅下降11.2个百分点，创下了近年的新低。
偿债高峰将至造成毛利率下降的一个重要因素是土地收购成本的增加。
2020年，为加大长三角的市场份额，石榴投资多次在公开市场高溢价拿地。
当年2月，其以上限价格4.27亿元 3000平方米配建保障房面积、溢价29.77%的代价拿下了浙江温州的一宗宅地；4月，石榴首进南京，经过81轮举牌，其力压碧桂园、恒大等规模房企，以29.75亿元的价格拿下南京市栖霞区一宅地，溢价率36.78%；6月，其又以上限价5.8亿元竞得温州瑞安一商住地，溢价26.6%……
高溢价拿地的后果在财务数据上体现得更为直观。2020年，石榴投资的土地收购成本达到42.51亿元，较2019年的17.18亿元增长约147.41%，在销售成本中的占比也由2019年的35.6%增至47.1%。
事实上，对石榴投资而言，大手笔拿地早已是司空见惯。2018年，其就因物业开发活动持续增加，土地收购投入较多导致公司当年经营活动现金流量净额为负。
这也导致公司的负债水平居高不下。截至2021年3月末，石榴投资的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)约为229.41亿元。其中，一年内到期的银行借款为16.28亿元，其他借款数额则为29.48亿元。而截至2020年末，公司所拥有的货币资金为49.87亿元，虽可覆盖短债，但并不宽裕。
另一方面，石榴投资有较多的融资来自信托公司及资产管理公司，且融资利率颇高。《国际金融报》记者注意到，截至2021年3月末，公司共有16笔信托融资借款，尚未偿还的总额为91.96亿元，年化利率超10%的有9笔，最高达到15.5%。
2020年，石榴投资的借款及贷款利息为23.86亿元，是当期归母净利润的2倍之多。另外，上述16笔信托融资中有11笔将在2022年到期。截至2021年3月31日，这11笔信托融资的金额合计超76亿元。
这或许也是石榴时隔五年后谋求上市IPO的原因之一。肖云祥指出，“若能成功上市，公司将获得直接融资机会。”
按原计划，若上市成功，该公司拟使用部分募集资金于玉兰湾（燕郊）、海纳春江、湖山春晓等7个项目的开发。据石榴投资估计，这7个项目中有5个将于2022年竣工，另外2个则于2023年竣工。
另外，石榴投资还计划将部分资金用作偿还有关项目开发的4笔现有银行贷款。这4笔借款均于2022到期，其中最近的一笔到期日为2022年1月6日，年利率10%。
只是，伴随着石榴投资招股书的失效，公司上述偿债计划如今也难按计划推进。
偿债高峰将至，石榴投资又将何去何从？
