唐元松、刘小梅诉都江堰市统建发展有限责任公司房屋买卖合同纠纷案
案 号： （2018）川0181民初1908号
案 由： 房屋买卖合同纠纷
问题提示
买卖双方就是否已经支付购房款产生纠纷，不能单纯以购房款收据作为唯一凭证，应结合房屋交付使用情况，权利主张情况等事实进行综合评判。
裁判要旨
购房款收据不是购房款支付的唯一凭证，在开发商否认业主已支付购房款的情况下，能否支持业主的过户请求，应结合房屋交付使用情况，是否备案，开发商是否就购房款主张过权利，购房款是否通过其他途径抵扣等事实并运用高度盖然性原则综合评判。
基本案情
唐元松、刘小梅诉称，2003年9月，其与统建公司签订《商品房买卖合同》并结清房款，该合同约定，唐元松、刘小梅购买统建公司开发建设的位于都江堰市幸福镇新发南路130号2栋1楼5号商业用房。2016年10月28日，统建公司为其办理了房屋备案登记，将房产登记在原告名下，但统建公司迟迟没有为唐元松、刘小梅办理不动产证，二人多次向统建公司催办，无果，遂诉至法院。
统建公司辩称，1、2002年9月18日，案外人江显碧出资192万元够买了修建碧茗苑的地，共计11.45亩，并与统建公司合作开发了碧茗苑，建筑面积约13290余平方米，其中商铺33户面积4200余平方米，住宅64户面积8441平方米，另，江显碧与邓文新系合作修建碧茗苑；2、案涉房屋均已办理了初始登记，初始登记号为权0314454号，但唐元松等没有按照合同约定给付购房款，故二人要办理不动产证需将购房款补齐；3、虽案涉房屋已为唐元松、刘小梅办理了备案登记，但备案只能说明统建公司在积极履行义务，而不必然证明唐元松、刘小梅就如约向被告结清了房款，故请求驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2003年9月22日，唐元松、刘小梅与都江堰市统建发展有限责任公司（以下简称统建公司）签订《商品房买卖合同》约定唐元松、刘小梅购买统建公司位于都江堰市幸福镇新发南路130号2栋1楼5号商业房屋，房屋总价款为293615元。合同就付款方式及期限约定买受人按照其他方式付款，首付293615元（已付），余下金额由买受人办理产权支付。另，统建公司系以出让方式取得位于都江堰市幸福村二组的土地使用权并在上述地块上建设案涉房屋，统建公司已取得案涉房屋初始登记。合同签订后，统建公司陈述其于2004年左右向唐元松、刘小梅交付了案涉房屋并由买受人占有使用案涉房屋至今。案涉房屋于2016年10月28日备案至唐元松、刘小梅名下。
庭审中，唐元松、刘小梅向本院出示了《批复》原件一份，《合作开发协议》原件一份及《合作建房合同》复印件一份拟证明相关购房款其已通过合作建房时支付土地款、修建款等方式抵扣。其中，《批复》明确出让给唐元松的土地即为幸福镇幸福村二组的国有土地使用权。而合作协议就唐元松与案外人的合作建房事宜，案外人与统建公司的合作建房事宜进行了约定。即《合作开发协议》系唐元松与案外人邓文新、杜继明于1999年1月11日签订，协议约定双方共同开发都江堰市幸福大道新城24号地块第一幢，由唐元松等人向邓文新支付土地占用款42.3万元，该费用包括办理国有土地使用证青苗赔偿及用地范围内附着物的清偿费用。邓文新保证唐元松等人建房层高6层。《合作建房合同》系案外人邓文新作为甲方与统建公司作为乙方于2002年6月11日签订，双方就幸福村二组24号地块合作事宜达成协议，约定甲、乙双方合作建房项目名称为都江堰市“新发”住宅小区，该区位于都江堰市幸福村二组，占地面积约11亩。由甲方出资购买土地并负责部分修建费用，乙方出资50万元共同建设（以甲、乙双方正式账目收据为准）。不管此项目的经济效益如何，乙方分纯利润人民币10万元。甲方负责修建，乙方负责报批手续等。该合同还约定为了符合国家房地产开发政策，将地块名称办为统建公司，但土地权利仍归邓文新。
诉讼中，统建公司当庭陈述其共计收到唐元松支付的包括案涉房屋在内的三套房屋定金20000元并向唐元松出具了收据，其余购房款均未收到，统建公司向唐元松交付案涉房屋后，未向唐元松通过诉讼方式主张过权利。唐元松当庭明确表示其未直接向被告支付过购房款，相关购房款系当初唐元松与案外人合作建房时通过修建款等方式抵扣。
裁判结果
四川省都江堰市人民法院于2018年8月8日作出（2018）川0181民初1908号判决：统建公司于本判决生效之日起三十日内协助唐元松、刘小梅办理位于都江堰市幸福镇新发南路130号2栋1楼5号房屋（合同备案号：105859）的不动产权证。
法院认为
法院生效裁判认为：本案争议焦点为原告唐元松、刘小梅是否履行了支付购房款的义务。综合本案证据情况，法院能够认定原告业已实际履行给付房款的合同义务。理由如下：首先，《商品房买卖合同》就付款方式及期限约定买受人按照其他方式付款，并载明首付293615元（已付），余下金额由甲方办理产权支付。即合同载明了被告对原告已付购房款予以了认可。
另，本院对包括本案在内的七案《商品房买卖合同》原件及被告提交的其他案外人与被告签订的《商品房买卖合同》进行了比对，本院注意到上述合同的付款方式及期限处约定 “买受人按下列第3种方式（即其他方式）按期付款：
首付， 余下金额由甲方办理产权支付。”中 “首付， 余下金额由甲方办理产权支付。”的字体均系复印体且笔迹高度一致。仅“首付，余下金额由甲方办理产权支付。”文字间空白处的金额“293615元（已付）”系原件字体。本院亦注意到合同原件中诸如出卖人信息，项目建设情况等内容亦均系复印体且笔迹高度一致。故上述复印体应系被告为便于签订合同而事先填写的格式内容，故被告关于“首付293615元（已付）”与“余下金额由甲方办理产权支付”矛盾的抗辩，本院不予采纳。
同时，在原告提供了合同原件证明购房款已付的情况下，被告未提供相反的证据证明其持有的双方之间签订的合同中“首付， 余下金额由甲方办理产权支付。”中“首付”后没有内容。
其次，本案中，原告已明确表示其确未直接向被告支付过购房款，相关购房款系当初原告与案外人邓文新合作建房时通过修建款等方式抵扣。原告为此提供了《批复》、《合作开发协议》及《合作建房合同》等为证。且被告亦当庭陈述2002年9月18日，案外人江显碧出资与统建公司合作开发了碧茗苑，而案外人江显碧与案外人邓文新系合作修建碧茗苑。原告提交的《批复》等资料与被告的陈述能够相互印证，故原告的购房款当初系通过其他方式抵扣并获得了被告认可的证明力更高。
再次，如被告所述原告仅向其共计支付了包括案涉房屋在内的三套房屋20000元定金后被告即于2004年左右交付房屋，但在长达十余年的时间内被告并未向原告主张剩余购房款，被告对此不能作出合理解释。最后，被告向原告交付了案涉房屋并由原告实际占有使用至今，同时案涉房屋业已办理了签约备案，即合同已经实际履行完毕。
综上，被告作为房地产开发企业对其明显与常理不符的交易行为不能作出合理解释，亦未提供证据证明其主张，故法院认定原告业已实际履行给付房款的合同义务。
案例评析
本案争议焦点为唐元松、刘小梅是否履行了支付购房款的义务，唐元松等根据双方合同约定的“已付”情况主张其已支付清结购房款，统建公司抗辩唐元松等人未付购房款亦无购房款收据。
本案生效判决从购房款支付途径，房屋交付使用情况，备案情况，合同履行情况，以及证据规则的运用等方面进行综合评判，认为统建公司在向唐元松等人交付案涉房屋长达十余年的时间内未就所谓的剩余购房款向唐元松等人主张权利，且对此不能作出合理解释，从而认定案涉房屋购房款已通过其他途径抵扣并获得了统建公司认可的证明力更高，进而认定唐元松等人业已实际履行给付房款的合同义务，统建公司理应协助其办理不动产权证。
本案虽为一审生效裁判，但一审法院在办理该类涉及重大民生的不动产纠纷案件时重视查证案件证据，并根据占有充分的证据材料，全面综合分析，找出证据之间、证据与案件事实之间的内在联系，进而对证据及其证明力进行取舍，并充分运用交易观念、逻辑推理、经验法则、生活常识等进行判断，从而形成内心确信并依此认定案情。同时，在裁判文书中公开自由心证的过程及理由，当事人从而息诉服判。故本案的核心问题是在没有购房款收据的情形下，如何区分真实购房合意与以房抵债，让与担保等事实，以及在确定真实购房合意的情况下，如何运用证据规则、经验法则、高度盖然性原则解决问题。
一、确定诉争房屋买卖合同是否具有买卖的真实意思表示
意思表示是法律行为的核心，因此是否具备真实的购房合意，对于处理在欠缺购房收据的情形下，要求办理产权过户的案件时，将直接影响法官对相关证据及其证明力的取舍，进而影响法官内心确信的过程。故该类案件应首先将真实购房合意与以房抵债，让与担保等情形进行区分。如何区分，司法实践中常见房屋买卖合同与民间借贷、以房抵债等相关联的情况，故应审查房屋买卖合同是否与借贷担保有关。若双方一致认可房屋买卖合同是为担保目的而签订，则该事实可直接认定。在双方陈述不一致时则需要综合考虑案件情况，例如房屋买卖合同是否于债务履行期限届满之前签订，内容是否包含了债权人可于债务人届期未能清偿债务时得就房屋优先受偿的意思表示以及合同具体履行情况。若房屋买卖合同成立于债务清偿期之后，则该房屋买卖合同实质上具有清算的意思表示，并未违反相关法律的禁止性规定，可综合案件事实考虑其是否构成真实的买卖合同关系。
二、在真实购房合意框架下的高度盖然性原则认定标准
高度盖然性原则，是将盖然性占优势的认识手段运用于民事审判中，在证据对待证事实无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可以对该事实予以确认。
（一）高度盖然性原则相关法律规定
目前，在案件事实真伪不明的情况下，法律为如何克服法律真实与客观真实之间的距离规定了高度盖然性原则。其中，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”上述法律规定，虽为法院提供了一种在案件事实真伪不明的困境中作出合理裁判的审理方法，但高度盖然性原则在具体的司法实践中仍存在适用方法不明确，认定标准不具体等问题。那么在确定诉争房屋买卖合同具备真实购房合意的情况下，如何对购房者的过户请求能否得到支持进行高度盖然性的判断是本文探讨的主题。
（二）高度盖然性原则认定标准应当结合个案综合考虑
通过高度盖然性原则确认的事实属于法律事实，虽不等同于客观事实，但能最大限度地接近客观事实。而能否合理高效的运用高度盖然性原则依赖于法官的法律知识储备、生活经验、庭审驾驭能力、查清案件事实的能力等因素。在实践中，对高度盖然性原则的运用应把握以下三点：第一，重视证据的证明力及质量，根据案件具体情况严格认定是否明显大于；第二，重视常规，充分运用一般交易观念、逻辑推理、经验法则、生活常识等进行判断；第三，在无法形成高度盖然的内心确信的情况下，根据证据规则，合理再分配举证责任。当然，庭审活动是检验高度盖然性原则的试金石。通过在公开的庭审活动中对证据的举示和检验以及对当事人双方陈述及辩论的辨析，形成证据在质和量上的客观状态，同时，该庭审活动的客观状态直接作用于法官内心，法官通过逻辑推理及对常规常识的把握，进而取舍证据，形成内心确信。
笔者认为，因为市场交易主体行为复杂，法院很难深入还原交易当时的具体情况，但开发商作为合理人进行房屋交易，有义务自行掌握相关规则、行情，做出自主判断。本案中，开发商统建公司作为一家房地产开发企业，其应当对房屋买卖具备丰富的交易经验，亦应当知晓未收到购房款却为购房者进行备案的后果，其在如其所述仅收到20000元定金的情况下即于2004年左右向购房者交付房屋，但在长达十余年的时间内却未向购房者主张剩余购房款，统建公司对其明显与常理不符的交易行为不能作出合理解释，亦未提供证据证明其主张。且在购房者提供的购房合同载明购房款已付的情况下，开发商却不能提供由其保存的购房合同，同时，购房者也对当初合作建房的过程提供了证据佐证。故统建公司签订合同，收受20000元购房款，备案，交付等行为，均表明房屋买卖系统建公司的真实意思表示，所产生的交易风险亦应当自负。
法律并未规定高度盖然性原则的具体认定标准，但本文探讨的系在购房款是否支付有争议，购房者要求过户的框架下的高度盖然性原则的认定标准，故在审理该类案件时，应注重审查房屋买卖合同履行情况，包括是否备案，是否交付，是否使用，使用年限，出卖人对未收到购房款是否采取了诉讼等措施，买受人没有购房款收据的原因，有无其他证据材料对付款事实予以佐证等情况。当然，是否适用高度盖然性原则还应当结合个案综合考虑。
（三）高度盖然性原则适用应当符合我国立法及司法本意
首先，从立法角度看，我国物权法对不动产物权的设立、变更、转让和消灭规定了物权公示制度，即不动产物权的变更应依法进行登记，相应的登记即不动产权属证书即为权利人享有该不动产物权的证明。其中，《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）、（十）项规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”可见，登记对于不动产物权权属确认具有至关重要的意义。同样，从立法本意而言，法律保护合法的不动产权属人，故该类案件中，对于高度盖然性原则的运用，亦应当与立法本意一致，保护合法占有房屋的购房者利益，审慎审查各证据与待证事实之间的关联性，在购房者已经尽到了力所能及的举证责任下，充分运用一般交易观念、逻辑推理、经验法则、生活常识，结合案件具体情况认定一方的证据是否明显大于，如此，办理不动产权属证书与立法本意相符，亦在情理之中。其次，从司法角度而言，在市场经济背景下，若仅以没有购房款收据而认定购房者没有支付购房款，从而不能过户，那么对于长达十余年的交付占有，备案履行，甚至开发商都未曾就购房款找过购房者麻烦如何解释。这样的裁判必然有损司法权威，也不利于交易安全和经济秩序的稳定。高度盖然性原则的有效运用，有利于统一裁判尺度，提升司法权威，实现较好地法律效果和社会效果。
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