交付是房屋买卖中至关重要的一个环节，不少购房者在交房时都会遇到交房面积（实测面积）与合同面积（预测面积）不一致的情况。实际上，由于建设项目设计与施工的原因，房屋面积出现误差实属不可避免的一种现象。然而，按照现有的房屋销售模式，除车位车库外，房屋交易通常以建筑面积为单位计算成交价款，一旦房屋面积产生误差，往往直接影响购房者的经济利益。
那么，在商品房买卖中，交房面积与合同面积的差异在哪里？面积误差问题又该如何解决？一起来了解一下。
01
掌握几个知识点
●知识点1：房屋实测面积
房屋实测面积（即交房面积），一般指商品房竣工验收后，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范相关规定，对楼盘进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是房屋交付和产权登记办证的面积依据。
●知识点2：房屋预测面积
房屋预测面积（即预售合同面积），一般指商品房期房销售中，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构依据施工图纸、实地考察和国家测量规定，对尚未竣工的房屋进行预先测量计算的面积。预测面积作为开发商合法销售的面积依据，在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。
●知识点3：面积误差比
面积误差比，一般指房屋实测面积与房屋预测面积发生误差的比例，它是商品房买卖过程中作为面积差异处理的一种方法。具体计算方法如下：
面积误差比= (实测面积-预测面积)/预测面积×100%
综上，房屋预测面积是在房屋尚未竣工时进行预先测量所得，而房屋实测面积则是在房屋竣工验收后据实测量得到的面积，受施工单位技术水平、施工过程改变规划设计等因素影响，往往导致实测面积与预测面积出现一定误差。通常情况下，在处理实测面积与预测面积的差异问题时，可按照面积误差范围约定具体的处理方式。
02
面积误差的处理方式
购房时出现房屋实际面积和签订购房合同时的约定面积存在一定的误差，是比较普遍的现象，重点是看误差的比例和解决误差问题的方式。
●合同有约定，按约定处理
关于商品房买卖过程中面积误差的处理，《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同作为当事人的合意，应当充分尊重当事人的意思自治，因此，如果合同中对房屋面积误差问题已有约定，应优先按照约定内容处理。
●合同未作约定或约定不明的，根据有关规定处理
对于合同中未作约定的，《商品房销售管理办法》第二十条也有明确规定：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
简而言之，面积误差绝对值在3%以内的，按照多退少补的原则，据实结算；面积误差绝对值超出3%的，则按照实测面积与合同面积孰大孰小，以3%为界线区分情况对待处理。
对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号)第十四条也有规定：
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
▲2014年版《商品房买卖合同（预售）》关于面积差异处理的约定范例
值得一提的是，目前我市采用的是2014年版《商品房买卖合同（预售）》，合同正文记载房屋预测建筑面积、套内面积、公摊面积以及面积差异处理方式等相关约定信息，除范本合同的既定内容外，双方可以用补充协议的形式另行约定面积差异处理方式，该部分约定内容各开发商的设定标准各有不同，购房人在签订预售合同时需注意查看，谨防出现交易纠纷。
来源：漳州市住建局、市房产交易中心
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