好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金,还可以像传家宝一样,一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱,时间越长租金越高,商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树,一只财富取之不尽的聚宝盆。这就是一铺养三代的由来。
这些好铺子有哪些特点?
每一个城市都有自己的商业坐标,比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、成都的春熙路。它们都是城市中古老的中心商圈,无论世事如何变迁、商圈如何更替,这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬,无数的商家还是打破头皮相争,只为在此拥有一席之地。这些黄金地段的商铺建完了、卖完了,就没有了,别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段商铺的。所以黄金地段的商铺就有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。
商铺示意图
这样的铺子,有一套在手,确实是一铺养三代!不过入手时的价格也不会低。也需要一定的实力。商铺有哪些?先来看看商铺的类型
商业街商铺(类似于步行街);市场类商铺(比如建材市场,陶瓷五金,家居市场等);社区商铺;建筑底商商铺;(小区楼下的铺子);百货商场、购物中心商铺(商超);商务楼、写字楼商铺;交通设施商铺(车站,地铁站等的商铺);
真要买商铺,光知道这些简单的类型还不够。商铺从购买者投资的角度分为:
1.可自营,不限业态;(灵活性高,可以自己做生意,也可以租出去拿租金回报)
2.可自营,业态限制;(虽然可以自营,但是要符合整个商业体的业态,比如一楼都是轻餐饮,那么你想做重餐饮可能就不允许)
3.可托管不可自营;(简言之就是包租,只能拿租金回报,不能自营)
商铺示意图
买商铺,有什么技巧,参考什么要素?
技巧一:买了之后做什么
位于交通运输站的店铺,应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺,应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺,应以经营文化办公用品为主,且商品档次应较高。位于学校附近的商铺,应以文具,饮食,日常用品为主。
技巧二:蹭流量
即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近,甚至可以开在它的旁边,不仅可省去考察市场的时间和精力,还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
技巧三:专业市场也有集中的地方
在现实生活中,管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定,但在长期的经营中,某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。人们也会形成一个习惯,买建材去哪里,买家私去哪里
技巧四:买铺子要看门面
有的店面没有独立门面,店面前自然就失去独立的广告空间,也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间,这会给促销带来很大的麻烦。
技巧五:买铺子要了解周边消费能力
购买力是依附人而存在的,购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然,在那些消费能力强的购买力所在区域,商铺的价值高,获得的成本也相应较高。
技巧六:看人流量
商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
技巧七:买什么位置的铺子
商铺位于一条道路一侧,拥有道路,来回两个方向的客流,价值低于路角店,是商铺中最常见的临街状态。
技巧八:选择好的建筑结构
建筑结构的形式多种多样,理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式(如体育场馆),其优点是:展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧九:了解开发商
选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程,拥有众多的合作伙伴,这对项目的商业前景本身也是一种保证。
技巧十:周边交通便利
理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客(购买力)的交通设施,即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点,还具有停车场。
技巧十一:看商铺的前景商业环境
考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
技巧十二:把握投资时机
从总体上说,经济形势良好,商业景气、商业利润高于社会平均利润,这个时期未必是投资商铺的合适时机,在商业发达地区或商业繁荣的时期,投资者商铺选址的空间很小,而且获得成本很高。反之,在有发展潜力的区域内,商业气候尚未或正在形成中,是商铺投资的合适时机,投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
购买商铺有哪些建议,有哪些风险可规避的,开发商有哪些套路?哪些商铺有投资价值?
风险性分析:从投资角度讲,小区底商既可以自营,又能出租,一般业态不受限制,灵活性较高,租金回报也比较稳定,投资风险较低。
可自营可出租的商业综合体,一般要符合整个商场的业态,比如一楼是服装类,轻餐饮类,你就得符合他的业态,不能做重餐饮重油烟的。这种对比小区底商,投资风险有,但也可以接受。
最后就是不可自营统一运营管理的,这种一般购买的时候,开发商会讲,前几年几个点抵扣总房款,给你便宜。实际讲白了,就是这个价卖给你,然后前几年你拿不到租金。有些铺子总价低,甚至能给你做到0首付,就是整个铺子都贷款,做信用贷。然后你每个月还房贷,又告诉你每个月还有租金回报给你,相当于空手套白狼。这种建议谨慎入手,如果那么好,销售自己都会买了,不会轮到客户的。
示意图
投资价值分析:小区底商最稳妥,毕竟小区的住户是固定的,就算卖房也还会有人住进来,消费群体是在的,那么可以看这个小区的体量多大,有多少户,将来的消费群体是个保障。
商业综合体,如果资金充足,建议买一楼外沿街,最好有大型商家承租,承租期又比较长的这种。如果资金不是太多,建议看一下所购买楼层的业态是什么样的,是重体验型的,比如,亲子教育,培训机构,这种受网上消费冲击影响较小。如果觉得不稳妥,建议直接买个公寓,同价位的公寓,同样是收租金,公寓可比商铺好租。统一运营管理的铺子,由于前面免租期抵扣房款,相当于前几年没有租金,后面也有运营团队跑路的风险。
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