文章导读：“售后返租”又称“售后包租”，售后包租是一种高收益高风险的运作模式，现在更多的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商常常在合法与非法之间的灰色地带徘徊。有些朋友询问京云律师团队，开发商从事“售后返租”“售后包租”业务合法吗？法律上对于“返租销售”有何规定？今天我们聊聊这个问题。
一、李先生遭遇售后返租陷阱，法律上对于“返租销售”有何规定？
李先生购买了A集团的两套酒店公寓，该集团承诺只要投入２０％房款，并付银行按揭贷款，即可由A集团承租李先生所购买的住房，租金为房款的１０％，租期１０年。实际上A集团只是支付了前7个月的租金，后来以经营效益不好为由拖欠租金。李先生问京云律师团，法律上对售后包租有什么规定呢？
二、对于售后包租，我国法律有什么规定？
1、《商品房销售管理办法》第四十五条规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后包租有多种模式。
2、2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。”此条规定是禁止未竣工的商品房售后包租（当时是针对海南房产泡沫作出，禁止以未建成的项目对外许以高回报来销售），但已竣工的商品房显然不在此限。
3、国家工商行政管理局在1998年12月3日发布的《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”
4、《广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺。
三、售后包租属于非法集资吗？
1、《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌刑法第176条所指的非法吸收公众存款罪。
2、以非法占有为目的，以“售后返租”方法非法集资的，可能涉《刑法》第192条所指的集资诈骗罪。
3、以非法占有为目的，以签订“售后返租”为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，涉《刑法》第224条的合同诈骗罪。
4、以“售后返租”为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。
5、关于售后包租，一种是现房销售后的售后包租，另一种是期房销售的售后包租。后一种情况是违规的，前一种是合法的。合法的“售后包租”是三种正常的民事法律关系的叠加。但是某些开发商会以“售后包租”的名义，以高回报的诱饵，来抬高房价，使“售后包租”变成“变相融资”。
四、售后包租有哪些表现形式？
1、总款返租。
京云房产律师团了解到，是将商铺虚拟分割，销售给业主，每年承诺一定比例的回报，再将商铺整体包租给大商家。商家的租金是比较低的，主要依靠商户的自由资金组成，构成虚拟回报。有按每年返租金的，也有将几年的租金一次性支付的。
2、首付款返租。
为了降低商户购买门槛而采取的返租方式，比如把一个商铺分割成若干小商铺出售给业主，从业主的首付款里扣除5%至10%的回报。
3、代租抽成。
首先开发商将商铺卖给业主，然后由开发商的关联管理公司与业主签订租赁管理协议，约定由商业管理公司负责招商，并与商家签订房屋租赁协议。对于租金，商业管理公司与业主按一定的比例分成。商业管理公司一般要求业主前几年免租，几年后开始对租金分成。
五、售后包租会导致购房合同无效吗？
1、将《商品房买卖合同》、《购房折扣协议》、《委托经营协议》合在一起，可以形成了一个完整的售后包租方案。为了减少商业风险和发生纠纷的风险，《商品房销售管理办法》禁止售后包租或者变相售后包租，房产商违反该规定，有关部门可以给予行政处罚，但这并不构成合同无效的法定理由。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。根据《中华人民共和国立法法》规定，《商品房销售管理办法》只是属于部门规章，所以不能以该规章为依据，认定相关售房包租协议无效。
3、对售后包租的行为，没有法律和行政法规作出过强制性禁止规定，因此不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情况。所以说，如果购房人以签订的《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，请求确认购房合同无效，法院通常是不会支持这种诉求的。
4、在李先生这个案件中，如果开发商违反协议的约定，在支付了7个月租金以后停止交付租金，李先生可以追究开发商的违约责任。
京云房产律师团认为：
售后包租是一种销售方式，也是一种投资手段。在开发商出售商铺时，售后包租的销售形式，是非常常见的！并且开发商给出的“租金回报条件”往往是很诱人的。建设部仅是明令预售的商业项目不能返租，因此大确权后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规行为。但是房产市场上鱼龙混杂，京云房产律师团提醒广大购房者，在购房之前充分调查开发商的资质、实力和该房产项目的运作等情况，请谨慎购买“售后包租”型房屋。
本文作者：京云房产律师团 楚琳
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