“买房不再是享受，而是一项冒险举动”
虽说语带悲凉，但又何尝不是当下楼市真理呢
即便运气好没碰上烂尾楼，但碰到降价盘的几率却在不断陡增，买错房的代价也在持续加重
中海凤凰熙岸
央企品质大盘，占地85亩，总规划1500多户
从2018年9月首开以来，房价就一路跌跌不休
2018年毛坯备案价1.78万
2020年就下滑到了1万6
2021年进一步下降至1万5
2022年尾盘已经到了1万39
4年时间，单价已跌去了4千一平，按照129平户型来算，总价从229万跌到178万，折损了51万
而且还不算上精装修，最终折损价只会有增无减
早就超过了首付款，换言之首付已经跌没了，剩下全是负债，对于普通家庭而言，无异于倾家荡产
无独有偶，临近的中铁江湾悦城形势还更加严峻
该盘拿地时间最早，降价幅度最猛，但去化情况却也最糟糕
2013年11月27日拿的地块，楼面价不到五千
2020年6月首开均价1万45，江景房均价更高
如今却打出了“单价8888，楼层任选”的口号
成为了南通楼市第一个击穿万元底线的项目
算上差价至少跌去了5千单价
虽说江景房保持不变，但相比两年前本就更高的1万56单价，1万1同样也是跌去了四五千
按120平户型来算，折损更是高达惊人的60万
曾几何时中铁城江督府还因为签订“大小合同”变现加价卖房行为，而遭到央视财经曝光，如今想来不免有些令人唏嘘感叹，真是时移世易啊
虽然一再高调喊出：“奥体南，央企现房，楼层任选”、“现房销售，即买即住即办证”等口号
但是截至目前，总计推出的1121套房源，才售出了613套，2年去化率54.6%
加上剩余1065套未放盘的，总库存量近1573套
诚然，身段都已经低到了水平线还未能见效，剩下这些库存又该如何去化呢，真的不敢想象
也许2年也许3年甚至再5年，我认为都有可能
还有龙湖春江天玺，同样也逃脱不了降价的命运
与前两者一样，该盘也是从期房卖到现房，房价从2019年平均1万5的单价，滑落至今1万1的单价
好在开盘时间比较早，赶在19年和20年两年去化了大半，高层去化率97.8%，洋房去化率18%
只不过一码事归一码事，去化率高只能代表开发商跑得快，但并不代表业主可以免受损失
因为从1万5到1万1，单价同样跌了4千一平，按照115平来算，也折损超40万，首付还是跌没了
不同的楼盘，相同的板块，一样的命运
于南通板块而言，以上三者只不过是缩影罢了
三盛璞悦湾虽然跑得早，但最终命运也难逃如此
中海凤凰熙岸，4年跌幅4千单价
中铁江湾悦城，2年跌幅5千单价
龙湖春江天玺，3年跌幅4千单价
跌幅似乎已成为南通板块的共同命数，无关产品
好比说板状通透的凤凰熙岸，与3梯8户的江湾悦城以及春江天玺似乎并无区别；具备瞰江优势的江湾悦城，与凤凰熙岸以及春江天玺也无区别
最大的区别在于看谁跑得早跑得快
中海凤凰熙岸和龙湖春江天玺，都是因为上市时间比较早，赶在了2018-2020年上半年去化了大半，才有了95%和97.8%的去化成绩
不幸的是江湾悦城，最早拿地最晚上市最糟糕的成绩，除非楼市全面复苏，或许还有一丝丝的希望
不过好在都是现房状态，至少能够保证不烂尾
针对还未进场南通之人
知事还是奉劝一句：这里的房子真的不能再买了
一来，南通从地理位置上来看，本就属于远郊
并且是“难通”的远郊板块
25万方的天泽奥莱时代烂尾了
规划中的“文山洲大桥”一直在规划
连接南通与两园的大桥杳无音信
出行还是得依托拥堵不堪的湾边大桥
规划永远只是规划，房价无底线下滑的结果就是没开发商拿地，没了土地收入还哪来的经费建设
二来，南通常住人口不足5万，叠加批发市场所入驻的2000商户，以及来往不多的的流动人群，在本身人口不足的情况下，又严重缺乏外来购买力
平均一万左右的单价，本地能买的该买的早都买了，即便江湾悦城进一步下降到五千又能如何
除了极少数购买力严重不足的地缘性客户以外，想期待外来购买力接盘的可能性太低太低太低了
因为历史的经验已经告诉他们，并且还在不断地用事实论证，买这里就有可能赔光首付，倾家荡产
虽说十几二十万首付也许不算多，但对于许多普通家庭而言，这很可能就是掏空“6个钱包”的全部
知事寄语：福州未来包括主城区在内80%的住房产品，都很难有上涨的可能性，长期横盘的结果必有下挫，如果不想买错房，那就别瞎乱进场~
