以小学数量为例，西安城三区拥有极大优势
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对于“城三区”来说，早已100%实现城市化，第三产业占比超过70%。对于一座城市来说，“人”是一切的基础。目前，西安常住和户籍人口双双破1000万。城三区的“库容量”相当惊人：以西安1%面积，容纳了约20%的人口。
那么，“CAZ”是什么概念，它为何规划在莲湖区的土门地区？
对于“老城区”来说，改造和更新是必走之路。定位为核心城区的莲湖区，拥有西安市确定重点开发建设的十大城市片区中的两个：14.97平方公里的土门地区和17平方公里的大兴新区。这些片区，享有十多项市级行政审批权限。
在2013年，西安市政府就审批通过了《土门地区综合改造规划方案》，目标是打造“西安中央活力区”。这个，与土门的城市中心区位和“西安第一大经济体”的高新区有关。
西安第一个“CAZ”的前身今生
多种因素左右
西安规划“十个字”方针是：北跨、南控、西进、东拓、中优”。这意味着，城市功能分区明晰和强化，确定中心城区走“优化和更新”路线。
那么，作为西安中心城区重点更新的区域，土门地区一千多年前是丝路大门，六十年前是“西安的工业中心”。
应该来说，土门地区是1949年以后西安“1.0、2.0”城市时代的代表。“1.0时代”，大量工厂建立，人口迁入，成为“工业城”；改革开放后“2.0时代”，土门依靠其基础和形态，成为当年名震一时的“土门商圈”。
西安主城区夜景图◎NEWS
转折点是在2000年代以后的“新区时代”，当新产业迭代和变革、尤其是南部高新区的崛起引发“虹吸效应”，让土门地区滞后于时代的发展。
而且，根据官方相关资料，土门改造的困难都一直存在：第一，人口众多：土门总人口约25万人；第二，土地权属复杂：分布40多家央企、省市属企业和军工单位；第三，改造难度大：有大量棚户区以及16个城中村。
但是，如果经济总量和资本能量不到一个层级，就会形成“竖起来的城中村”，这恐怕也不是我们希望能看到的。
另一个角度来看，就是土门与高新区的关系。『城记』的观点是：近二十年发展，高新区与土门地区形成“相互融合和挤压关系”——这如何理解？
昆明路快速干道◎NEWS
2000年以后，西安城市外扩、产业迭代，高新区成为“经济发动机”。但是，任何新区若短时间内崛起，需要大量人口和资本注入。“工业时代”完成城市化的土门地区，开始向高新及其周边“挤压”，大寨路和团结南路等片区，都是见证。
目前，高新开发已拓展至西三环和沣东新城，开发已近完毕。“退二进三”（工业退、三产进）时代的土门地区，因此会释放大量的土地和空间。加之本身庞大的人口基础，土门地区反过来成为高度饱和高新区的“挤压”所在。
城市规划和建设，也能看出全域中心区的重要性。目前，高新与土门之间这个大片区，除了已开通的1号线，还将有5、8号线，共计三条地铁线。
这其中，昆明路这条“立交 地铁 环河”的快速干道，连接“西三环-西二环”，事实上已经打通主城区（土门、高新区）与西咸新区之间的连接，北上并可迅速直达国际机场。
“西安CAZ”的规划解读
城市更新的规模化
一个界面美好的城市，除给人独特体验外，更重要在当地人的生活体验：一是城市硬件，基础设施良好；二是城市管理，软性服务推动城市进步。
城市更新升级，它会给人们带来什么？概念人未必理解，亲身经历才是关键。目前，电影《哪吒》电影票房已过42亿，观影人次达一亿。实际上，“微信”平台收录数据：38平方公里的莲湖区电影院仅有九家——土门地区，为零。
尽管微信平台未全部收录，但从侧面反映一个情况：作为城市中心的土门地区，其商务、商业、消费和时尚等活力远远不足。
事实上，二十多万人口的土门地区，缺乏金融以及商业服务业，以及购物消费、文化娱乐、体育健身为一体城市功能。从这个层面上来看，这里就无法诞生金融、创意、文化、设计等年轻的产业，就无法留住和吸纳更年轻人进来。
