土地使用证无法办理主要有以下三方面原因。
一是开发单位未向国土部门申请办理土地分户登记备案手续。办理居民土地证的程序是：开发单位将开发项目的《国有土地使用证》原件及相关数据提交国土部门；国土部门对相关材料审核后信息数据录入处理；居民到所在区域土地管理所办理土地使用权证（即分户发证）。开发商如不主动将《国有土地使用证》及相关材料上报国土部门，则无法为小区居民办理分户发证。
二是小区未取得产权证或未经过综合竣工验收等缺少相关手续。城镇住宅分户发证需提交如下相关材料：开发商书面申请；土地权属合法，现场勘查无超建违建，符合规划审批；开发商提供地上房屋建筑面积明细及门牌号审批表；开发商提供城镇住户用地分户登记申请表；开发商提供电子版竣工测量图；开发商提供该园区综合竣工验收报告；开发商提供该宗地土地使用证。开发商若缺少任一材料，均无法申请分户备案登记手续。
三是开发商将土地手续抵押给银行或超建、改变土地用途未补缴土地出让金。按照《土地登记办法》第二十七条规定“依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有土地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。”没有缴纳土地出让金的，则无法办理国有土地出让土地使用权登记。对于开发单位将土地作为抵押手续的，须抵押期满才可申请土地备案登记。
