租房怎么提涨房租（房东涨房租的方法） - 原点资讯

租房怎么提涨房租,房东涨房租的方法(1)

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问！请问房产投资流派中，有无大型社区住宅一层商用出租的流派？坐标太原通过sfsd投资2套一手房，投资标的为一线开发商超大型社区（单个小区2000户以上），选择人流量最集中位置最好的住宅一层，投资初衷是单价要低租金要高的双保险，交房后将商用出租，租金回报率仍很难超过5%，但是房价已涨30～40%，首付款已翻番，下一步您建议是继续持有还是卖掉变现？

回答：你好，租金只有3种情况下会高。

一种是租给外国人，那你首先这个小区要获得外国人的认可，很多外国人扎堆只住特定的小区。

还有一种是分割出租，客厅割成两个房间，租单间，这个最大的问题是比较辛苦，要频繁打理租客。否则，正常的长租很难提高租金，每年涨月租金200块就差不多了，涨10%都得谈。房价涨并不代表租金涨。

最后就是做民宿，需要有线上运营经验，对房产的位置和环境要求比较高。

整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。不是强二线城市，房价随着大势涨。本地人可以买，毕竟省会。找新城人口延伸区，地铁沿线人口大盘，注意防止溢价。

是否需要出手，还是要结合具体的标的做判断，太原总体上向南发展，如果选筹位置不差房龄不老，可以继续持有，或者出手一套做裂变。

提问：房姐好：武汉新人首问：我有一套东方雨林的一手房（81平），有无投资价值，想置换一套光谷附近或者稍远也可的二手房，麻烦推荐一下，金地中心城和锦绣龙城怎么样？，另外，如买新房，推荐一下洪山区和东湖高新区的房源，花山的联投瑞园值得出手吗？

回答：你好，庙山地理位置尴尬，光谷不疼江夏不爱，两边都不亲。江夏目前的发展重点是文化大道和黄家湖板块，庙山一般都是跟着市场喝汤，属于最后的补涨板块。本地土著和一小部分的光谷外溢需求，但交通基本上就靠9字头公交车，想去光谷一座汤逊湖大桥堵的你怀疑人生。教育和商业基本上一片空白。除非自住，投资是回避的。可以考虑置换。

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提问：房姐你好，相见恨晚。坐标重庆，手头四套房，一套石桥铺珠江华轩2005年商品房，建面137；一套谢家湾理工大学06年集资房，建面150，一套谢家湾轻轨站旁边育才中学2009年教师经济适用房建面82，一套江津区双福育才中学分校旁2017年商品房，建面110。现在夫妻双方都有稳定工作收入，月税后入3w，无车贷，所有房贷合计还有85w，每个月还6千，房租能得六千，手头子弹只有30，现在想兼顾孩子要在谢家湾读书，手头上的房子也基本都是10多年了，再持有房龄会更老火，所以想做个调整，有些人说重庆房价还会涨，也有人说重庆地多以后只会更便宜，自己很茫然，所以求助万能房姐，怎么操作最能实现优化？盼回复。

回答：你好，江津房产保值都困难，建议尽早出手。重庆除区县和远郊的远郊区以外，其他的房子都适合长持，雪坡很长。房龄15年以上的建议出手裂变。

重庆房子可不可以买？现在可不可以买？潜台词是对重庆楼市没有信心。一般来找我问重庆房产的，都是对重庆楼市有信心的人，所以我们一般只讨论怎么买，不讨论买不买。当然，也有一些新手真的不知道重庆的房产到底现在能不能买？

答案如下，三个原因导致了重庆目前可以买。

第一是房价低。目前重庆市中心地铁口次新的单价也就12,000~16,000之间，这个价格在一二线城市中妥妥的排名靠后。我们想象不到一个直辖市为什么有那么低的单价？我们认为不合理，整个城市被低估。

第二是土地有限。重庆是一座山城，如果你看3D地图，你会发现重庆主城区被山脉阻隔，能够在山脉的夹缝间修建城市的土地是有限的。就导致了重庆楼市的上限很高，很有可能后期往HK化发展。

第三是时机窗口。我们认为目前来重新买房，不用考虑时机。因为在重庆房价再翻一倍之前，所有的时间都是窗口期。大家买房可以根据自己的实际情况来判断什么时候入手。除了时间窗口，更重要的是专业能力，专业能力比时机更重要。现在重庆还处在横盘期，我们的投资策略是逢笋入，8-9折笋才考虑。

第2个部分是推荐版块：

你最终买的是一套房，而不是一个区域，也不是一个小区。所以某套房子的特点、价格并不能从版块/小区中反映出来。

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提问：房姐，你好，新年好！！2017年在北京买了二手房（昌平区，北七家镇），近两年有些下跌，北京的房子以后还会继续下跌吗？天津是否可以投资？

回答：你好，17年正好是北京上一轮涨幅的尾部，18年-19年回吐价格10%-20%是正常的。

北京以往的涨幅规律是涨1年歇2年，但是现在是政策市，从近期的成交数据看，北京已经止跌了。北京购买力充足，需要政策刺激。

天津的涨幅跟着北京来，天津的学票价值更大，但是纯投资现在还不是入场时机，等北京回暖后再考虑。

提问：请问房姐武汉写字楼可以买吗？

回答：看你是买来用还是投资，如果企业经营还不错，长期需要固定的办公场所，那买来正常办公是可以的。

如果是投资，那不建议。武汉目前写字楼供大于求，过剩明显导致较大的空置率，其次武汉写字楼租金上涨比较缓慢，二次交易的税费太高，（契税，增值税，土地增值税个税等差不多占到总交易额的30-40%）流动性较差。

提问：房姐，刚毕业，月薪3千，请问要怎么起步买房？

回答：一说买房子，大家可能就会说没钱。很多人买房，因为等太久，全款就变成首付了。不能等太久，一旦涨起来就吓人了。房价短时间不涨，房子也有使用价值，迟早会涨的。没钱，要有学会跳一跳。方法有几个：1.就是找家里，朋友借钱。这种不是啃老，就当帮家里理财了。否则钱留在老人身上，过几年就就不值钱了，还有很多大忽悠们搞理财产品忽悠老人。

2.就是银行的金融信贷产品，也可以借到钱。

3.就是自己的现金流，哪怕压力大一些，也可以扛着。年轻人，只要好好干，收入增长是大概率事件。等扛几年，就缓过来了。房价一旦上涨，那么资产就坐实了。大家会问，你怎么肯定会上涨呢？那是当然的，其实每个发达国家都有这个时期，我国现在还远远没到房价不涨的阶段。 另外，跳可以，别闪了腰，这种能力也是逐步培养的。先跳一尺，觉得没事，再跳一米。

提问：房姐你好！看到中介有发很多法拍房的信息，不限购不限贷还比市场价低20%一40%，请问房姐这种房子可以买吗？如果买的话需要有什么特别注意的？

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。

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提问：学区房看得伤心，那些没法住人的老破小还都3万一平，有本事初中别对口全部都考啊，搞什么初中需要对口的小学才能对口读，高中还降低升学率，不知道这玩的是什么把戏，现在整个人都是焦虑的，怕小孩小学读不好影响读初中，以前在小镇上读书没人管，一路读出来，也没要人接送，大城市读书真心不容易。看个学区房，小学好的，初中对口不好，对口都好的，买不起

回答：中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。

从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。

所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。

提问：新人首问: 目前在武汉四年买了一套房自主，只剩五六万的公积金贷款没还完。这半年，币圈撸了100万左右，想变现保值，买第二套房纯投资。武汉户口。。。但是考虑到投资和回报的比例，拿白沙洲金色万科的房子说，160万的房子每月收租金2000不到，这么算100年回本？？买万隆广场的商铺15年租金回本呢。所以想问一下房姐，纯投资，买什么样的房产类型回报率最高？？是商铺>公寓>商品房，这样的顺序？？买商铺有什么陷阱吗？如果买商铺回报率高的话，有推荐吗？大家都买三房，四房，如果不是钢需自住的话，用来出租的话，到底是不是最明智的投资？毕竟房价不可能像前几年那样翻跟头了。。。

回答：全错住宅和公寓，商铺完全不是一个逻辑，如果住宅单纯靠出租回本，这辈子都赚不回来。住宅追求的是房价的涨幅，如果单纯考虑租售比，武汉整个城市的租售比都非常低。

所以我们要寻找价值洼地，很大可能暴击的板块。租金小钱不必在意。商铺追求的是租金收益，判断标准是5%以上的租金收益是可以考虑的，但是近几年收到电商冲击，实体经济整体下滑，全武汉市内，找到租售比5%以上的商铺，是很难的。除非遇到着急变现的，可以接盘保证收益。公寓是不碰的，没有涨幅，租金收益也一般，和商铺一样，后期卖出税费极高。

投资回报率排序是住宅>商铺=公寓当然住宅也可以通过民宿或者分割出租的方式提高租金。现阶段武汉住宅的投资策略是逢笋入，优质的选筹才是未来躺赢的关键。

提问：美女，帮忙分析一下世纪江尚这个楼盘自住或投资的优劣势，谢谢！

回答：世纪江尚投资者扎堆，目前空置率还很高。楼盘属于典型的资源错配，占据了一线江景绝佳位置，却是个刚需盘品质。

如果喜欢江景，自住可以买，现在二手盘大量出货，可以淘笋。

投资不买富人看不上，穷人买不起的东西。

提问：房姐好：1.买房之前消费贷抵押贷，是否会影响按揭；2.行用卡输出多少，长期接龙不被查，不降额；3.房贷和消费贷是在一个银行好，还是分开好；

回答：消费贷剩余尾款不多，流水能覆盖不影响，一般是需要先还上的。空当接龙要多核才行，现在风控越来越严，每次刷卡额度最多不要超过80%，详见知识星球文章《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

分开好。

提问：房姐，问一个比较宽泛的问题，福田和南山，宝中，未来更看好哪一区域？投资标的700-800万，周期5年。福田会不会重蹈罗湖覆辙，目前来看福田雄居市区中心，交通极其通达方便。

回答：罗湖是原生城市，起步发展在80-90年代，早期国内缺少现代化的城市规划理念、人才和实践经验，只能模仿一个比较差的城市模板-香港，所以罗湖的没落是历史包袱和理念的落后。

但福田、南山、前海宝中不会，福田CBD在95年开始规划建设，从一开始就是超前规划、功能混合又高度集约的现代化城市区域，目前的完成度已经是世界级水平，南山的后海-深圳湾略晚10年，但并没有和福田中心产生代差，将来前海的建设会更先进，但从整体规划水平来讲，三个中心是相当的，不会导致福田像罗湖一样没落。

不过具体选择来讲，还要考虑产业、购买力、新旧品质等等因素，南山-宝中从整体区域来讲，会比福田跑得略快一点点。

提问：底层兜兜转转很多职业最后做了海员，实际就是坐水牢，极度闭塞且高风险。这个职业做一辈子年收入最多40万已经是封顶，而且做不了几年。想到社会阶层已经被设定死上限，愈发痛苦。后来自己市区买房与其说是投资更重要的是决然的换生活环境。房姐阅历丰富，既然房产玩的转，人生必有道！请教我这种情况下，未来人生规划和思路布局的建议？

回答：职场工作很容易犯得一个错误是：执着于某种技能。你先想清楚：我的工作目标是什么？我的人生目标是？我应该这么做？任何一门技能，都是工具，都是手段；如果工具不能成为完成目标的手段，那就果断切换。

一旦成为一名技工，职场的前途就只剩下两条路：

1.被淘汰的技工 2.高级技工人与人的关键差距，在于能不能摆脱地心引力。人活着，就需要消耗财富，未成年时父母家庭提供资源，直到步入社会逐渐由自己来获取财富，养活自己。但是财富消耗的速度并不是恒定的，年纪增长，家庭，事业，人脉，身份的消耗不可阻挡。但是年纪增长，人的体力反而是下降的。

所以，打破这个僵局只有两条路可走：

1.尽可能早的赚到钱，并且投资构建一个稳定收入的系统，简单的例子，比如开公司，投资房产。

2.在赚钱能力开始衰退，资源出现赤字之前，生娃，把机会留给下一代。如果不知道从何下手，那就找一个天花板高的行业，从头开始。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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