为了使土地或房屋的购买万无一失，尽职调查是一个很重要的环节。尽职调查能让买家了解购买某房产所存在的风险，是房产投资中重要的风险管理手段。例如上一篇文章中提到的违章建筑的情况，如果买到了有违章建筑的房产，后续可能面临严重损失，而如果在购买房产之前进行较为细致的尽职调查，则可以提前认清风险，再决定是否购买房产。（关于违章建筑的文章，见 房产交割很顺利？你购置的房产可能仍有风险）
什么是尽职调查
尽职调查是指对房产的物理和财务状况以及房产所在地区进行调查。调查的范围可能是查看地方、州或联邦政府记录，检查房产的物理和财务状况以及它所处地区的情况。它还可能涉及以下内容：查看房产价值趋势，建筑和虫害检查，检查房产的注意事项，等等。尽职调查是购买过程中非常重要的一部分。如果买方进行了尽职调查后仍决定购买房产，这代表了购买者在购买时已经了解了相关风险，并认为该风险是可以接受的。
具体内容
尽职调查的具体内容大致分为以下几大块：
1. 审查购房合同条款
尽职调查一般包括请房产过户师或律师审查购房合同。购房合同包含了房产销售的条款和条件，影响着购房者的利益，所以请专业人士审查合同并给出专业意见至关重要。
2. 进行产权搜索 (Title Search)
进行产权搜索是尽职调查中很重要的一环。产权搜索可以告诉你以下内容：
- 房产的所有者。产权搜索将始终显示谁是该物业的现有业主。这可以是一个人，多个人，甚至是一个公司。当多人拥有房产时，产权搜索还将提供他们如何拥有房产的信息，例如，作为联合租户或共同租户。在购买房产时，检查产权调查是很重要的，这样你就能知道出售房产的人是否有权这样做。
- 房产的抵押贷款。产权搜索将显示该房产是否有抵押贷款。如果房产有抵押贷款，你可以从产权调查中了解到该抵押贷款是谁的。这一点很重要，因为当你出售或购买房产时，抵押贷款需要被付清。
- 地役权 (easement)。产权上有地役权意味着另一方或多方有权穿越或以其他方式使用该土地的某一部分。地役权的一个常见的例子是通行权。例如，A使用B的部分土地作为车道。购买者了解地役权是很重要的，因为购买者有责任遵守地役权的规定。
- 检查限制性契约(restrictive covenants) 和其它契约。限制性契约指的是为了其他土地（"受益土地"）（通常是邻居的土地）或公共机构的利益而限制土地所有者的土地（"负担土地"）的使用或享受的协议。限制性契约不仅对目前的土地所有者有约束力，而且对该土地的后续所有者也有约束力。限制性契约的例子有禁止建造公寓或棚屋，对建筑物进行高度限制，禁止使用某些建筑材料等。
- 禁卖令。禁卖令是对是对潜在购买者的警告，即该房产可能存在一些未解决的问题或对知会人的欠款。例如，如果与该房产有关的家庭法律诉讼尚未结束，那么该房产的所有者将不能出售该房产。尽职调查会告知买方相关信息。
等等。
3. 帮助审查building report
为了检查房屋的物理状况，可以让第三方来检查房屋状况并出具一个buidlding report。律师可以帮助审查第三方出具的building report, 来告知客户房屋的物理状况，包括但不限于以下几方面：
- 检查结构性项目，如屋顶和地基
- 水电、管道和暖通空调系统等
- 房间的状况
- 外部场地，包括车道、人行道和排水系统
- 破坏木材的生物检查，如白蚁等害虫，水渍造成的木材腐烂等。
写在最后
本篇文章中，我们介绍了在购买房产之前进行尽职调查的重要性。在购买房产之前进行尽职调查可以帮你避坑避雷，把投资风险降到最低。如果你有相关问题，或需要请律师帮助进行尽职调查，可以联系我们，我们的律师将会为您提供专业的法律服务。
