很多人都说不要买公寓公寓就是坑 ️这个说法我个人认为是过于片面的❗如果说你是想着投资像住宅那样过几年增值后卖出去赚钱的，那你确实不能买。商业地产二手，位置不好的基本很难卖税费高。但是公寓最大的优点是不限购。对于没有购房资格的人来说可以在地段较好的的位置安个家 并且总价比住宅低的多，而且后面有购房资格后也不会影响你的购房指标，不住了也比较好租出去。
其实根本不存在绝对的 好还是不好，只是针对客户自身而言来说是适不适合仅此而已。但是俗话说术业有专攻，如果咱们从发展投资角度去可能相对比较好！
首先从从事这行的角度来给大家一些建议，作为成都房地产经纪协会签约讲师，更多的是只求做好自己，有自己的立场，做一名有温度的房产人。但是呢？我也经常混战在一线，和购房者打交道，和开发商打交道，也经常和成都市规划馆的人打交道！相对而言还比较了解成都这边的市场，了解成都的发展，了解成都购房群体的需求和购房心里。这边只能说从我从事这行给大家一些仅供参考的建议或者建议。
个人觉得要在成都买公寓，就得对整个成都的区域发展有一定了解，以及成都的楼市有个全面的了解，还有就是其他一线成都的公寓大体有一定了解。
成都，作为西南大都市，作为全国新一线城市，确实是很多人来了就不想走的城市（很多人这样讲到），在2016年的节点迎来了楼市的春天，楼市开始蠢蠢欲动，而后带来的一次又一次疯长。疯长的影响就导致很多刚需群体以及投资客的慌乱，然后炒房客开始割韭菜。
成都第一次限购是2016年开始的，当时是10月1日开始只能买一套新房，当时限购的限的是新盘。然后在2017年，成都房产限购政策于2017年3月24日正式执行。此次限购政策被称为成都史上最严限购政策，其不仅扩大了限购范围，新房二手全面限购，同时对购房资格进行了审核。
限购越来越严格，要买房子必须要有成都两年以上的公司社保或者成都户口才可以买。然后就出现了一波转户口搞社保的刚需客户，让搞资格的人稳稳的赚了一波，反正只要能买房的，不管是离婚等等很多手段在当时市场上真的是层出不穷。
然后往后面走政府调控越来越严格，假离婚也没有用了，到2018年5月15日后只有户口也不行了，有户口还得一年以上的公司社保或者两年以上的户口 ，又或者两年以上的社保， 才可以买住宅。并且不能随便跨区域，一圈层（高新和天府新区只能买高新和天府新区两个区域不能跨区域）；二圈层（像龙泉 、温江、新都、青羊、武侯、成华、金牛、双流、锦江、郫都区、这些区域可以相互跨区域以外 也不能买高新和天府高新和天府也不能买这些区域的）但是一圈层和二圈层的资格都可以买三圈层（简阳、新津、大邑、都江堰 、青白江、等等.....。）并且三圈层只要你有户口或者一年以上连续不断公司交的社保也可以买。
然而如今更可怕的是个人只能有一套房，以家庭为单位不能超过两套，（三圈层除外，三圈层不限套）如果名下已经有一套房子了，再买不管有没有贷款在成都这边统统算二套房。这一下把很多投资客户限制了，把很多老成都人限制了，所以现在市面上有很多小户型二手房拿来卖特别是曾经最火的套一 因为占用购房名额呀…
然后公寓产品是从成都全面限购过后出来的产物，出来后在市场反应也不错，在接下来很多城市公寓会越来越就行。在成都全面限购之前成都公寓基本上是不好卖的。
卖不动的因素主要有如下几点；
①相比住宅而言 公寓土地是40年（都可续）
②公寓之前水电气商用的（现在很多民用）；
③公寓梯户比相对比较高；
当然这三个因素其实是次要的，最重要的是成都还不是新一线城市的时候，住宅还没有限购。当时住宅都卖不完，买公寓基本上没有价值可言，从居住属性而言。
但是成都被划为新一线城市后 ，成都楼市的整个格局就变天了。当时整个成都作为新一线城市而言，它的房价在全国一线城市来说算比较低的，但是呢成都的发展还算相对比较好。
2017年成都住宅被彻底限购后，公寓的价值瞬间就提升了，首先第一批买公寓产品的几乎都是来自外地的北上广深的投资客 ，当时成都的本地人几乎没人能接受公寓这种产品。再到后面慢慢的很多成都本地人也开始接受这类产品，再后来是很多成都以外的四川人来买公寓的比较多，现在市场上主要是很多蓉漂刚需性的小年轻偏多。
所以说成都的公寓类产品，可以说是刚发展不久，从2017年初到现在 仅此而已。然后就有很多人很懵逼，在疑问成都公寓到底能不能买？我想 问这个问题的人，第一反应就是买了这个房子我以后住起到底安不安逸哦？以后好不好出租哦？如果以后不住了。更重要的是好不好转手卖呢？这个才是重点。 我想说的是公寓买肯定是可以买的，但一定一定要看位置和产品情况，公寓也分很多种。
在成都买公寓的话，咱们要像看商铺一样，首先是大区域的选择，然后再选择小区域，最后再是产品的对比。
举个列子哈 现在成都发展最好的应该是南门高新区板块以及挨到高新的天新和双流的部分边界。这算一个大区域 ，然后这边又分好几个板块儿 ，就是小区域，最后再是产品情况比如通不通气啊！层高是多少啊？是不是loft啊（两层的）水电收费情况啊等等…
除了这些因素以外，其他就看它目前的商圈情况，比如房子离地铁站有好远？轨道交通这个点在成都是特别重要的，成都哪里通了地铁哪里必涨无疑。离地铁不能太远，否则的话别人没有必要来租你的公寓，如果买的房子不好租那么基本上以后就不好卖。
然后看它离周边商场近不近，项目自身带不带综合商业体，以及周边有没有好一点的学校和写字楼集群。关于学校和写字楼这两个问题可以说是公寓的一个命脉，因为很多带孩子上学的以及周边上班的产业人口租房的特别多。当然最重要的还是写字楼，也就是我说的产业人口。因为房租和房价的本质就是供需关系，一定要有市场需求，才会有价值。这些因素对比完以后，基本上你就知道选择哪里了。
总结一下吧 就我个人观点而言，在成都买公寓的话。就目前的现阶段来说，最好买南门高新这边，产业人口聚集地。其次是天新以后也会很不错，只是目前企业产业人口还没有入驻。像什么怡心湖板块的公寓暂时就先不考虑，毕竟发展周期长，前期空置率高，毕竟公寓不像住宅。主要还是要考虑回报率的。
第二就是三环内老城区的，考虑南门那边最主要的是那边产业人口多对，三环内老城区也是一样，土地资源很稀缺。住房需求量特别的大，然而南门那边除了新川科技园以外基本上没有什么地了，土地的稀缺性吧。
第三个就是东门这边，像绿地468这边未来也是很有潜力的，因为地标性建筑旁边后期产业人口也相对比较多；
其次可以参考相对区域的土拍价格，很多土拍价格都是一万七八，住宅后期至少卖三万以上，住宅3w➕一平，公寓不可能只卖八九千吧？ 同时离地铁口能多近就多近，这个可以说特别特别重要！因为公寓还有一个办公属性就是可以做工作室或者民宿酒店。公寓可以注册营业执照开公司的。作为工作室或者民宿酒店什么的，在地铁口相对比较方便出行。办公的人也适用。
最后是产品，在成都市场现在最好买loft产品，因为空间利用率高，同地段的话loft租金会高一些。因为市面上基本上没有什么4.9米层高的loft了，因为成都市场从2017年政策出来后，限高了最高就是4.2m层高。高于4.2m的都是近郊的，要么就是拿地早于2017年的。
还有就是主城区三环内公寓除了二手以外基本上没有了通气的公寓非常的少（也有两三个）。二圈层类住宅公寓相对会多一些，因为开发商报规报建时过不了。
目前而言成都公寓的春天现在在慢慢到来，为何这么讲？
①现在政府要求成都住宅必须是改善型（普遍以大面积为主）所以市场上基本新盘住宅上都是面积一百起步的住宅 ，没有了之前的刚需小户型。
②因为现在很多客户也不愿意花钱买小户型住宅，因为名额的机会就那么一两次，到时候第二次买房还得首付百分之六七十，与之其来压力大家可想而知。
③就是很多毕业几年的年轻人刚刚出来，先不说首付款，关键又有几个人扛得住一个月上万的月供呢？但是现实又不得不买房子，很有可能买个公寓过度居住，后期出租或者出售。这就有了投资市场。
有人问我买个小的住宅也可以吧？当然可以，住宅的话成都是拿房产证三年到五年后才可以二次转卖，如果买新房住宅，（几乎是期房）修房子两年，拿证两年，再加三年（或者五年）那么至少在保证不出任何意外的情况下至少七年才能二次转手卖。敢问有几个人等得起？又有人说那咱买二手住宅？那么请问你卖的时候脱不了手，又该怎么办？小户型住宅老小区现在本就不好卖。 所以很多人会考虑小户型的公寓，因为它不占用名额，可以过度居住，只是二手房交易的时候增值税税相对会高一些而已。相对涨价来说其实都还好。（可以合理避税）
最后再一次建议再买公寓的时候，要用投资眼光去买，注重看房屋的一个金融属性，不然很容易中招 ，有些产品自身确实很好但是地段真的不好！很多客户想的是我反正来买来自己住的，结果买了发现压在了自己手里，根本没法出售或者出租，买房无论什么属性，重要的是地段地段还是地段，地段为王，其次才是产品。 我们买的时候一定要考虑如果你自己是一个租客，你租房会不会考虑租这里？如果会那么你的房子就有价值，反之真的准备好你自己一直住吧！
最后预祝大家都能买到自己喜欢的房子。
我是房大侠，你买房如同我自己买房！
