转眼又到年底，随着Omicron的迅速扩散，全球疫情发展进入新阶段。这是不是黎明前最后的黑暗，还没有定论，但过去两年来欧美各国政府大肆印钞发钱，已经显现出后果。
十多天前英国已经率先加息，美国加拿大的加息需求也迫在眉睫。这对与银行利率息息相关的楼市会造成什么影响？2022年加拿大楼市大势如何走？最近，加拿大知名时事新闻杂志Maclean’s 就这个问题采访了一些经济学家和分析师，从五个方面对加拿大楼市进了展望。
超低利率与量化宽松造成楼市抢购
分析未来走势要先清楚目前楼市的状况。过去两年加国楼市的火爆程度大家有目共睹。从2020年4月到2021年10月，加拿大的房屋销量超过正常趋势水平约24.65万套。相比之下，新挂牌上市的房屋数量虽有所增加，但仅高于正常趋势水平8.58万套，远低于房屋销量的增长。
加拿大知名房地产博客Better Dwelling的联合创始人Stephen Punwasi认为，是加拿大央行降息以及量化宽松政策，造成了对楼市的“过度需求”，让房产投资者与刚需买家竞争。
另外，蒙特利尔银行（BMO）估计，加国房屋销售超量部分的年销售额约为1500亿元，这相当于加拿大国内生产总值（GDP）的6%。注意，这并不是总销售额，而是受低息贷款刺激而超出趋势的部分。而且，这是在几乎没有人口增长的情况下发生的。
房价上涨的速度远高于通胀速度
疫情以来加拿大房价的暴涨让不少经济学家认为加拿大的房地产存在泡沫，理由是加国的房价比大多数其他发达国家都要高得多。
投资公司MacBeth MacLeod Partners的基金经理Hilliard R. MacBeth表示，很少有人知道，房地产泡沫在房价飙升的时候不会对通胀和CPI的造成上行压力。
如上图显示，2000年以来，多伦多（虚线）、温哥华（橘色线）和全国（黑色线）的房价上涨了4.25倍至近5倍，而家庭债务（红色线）也与之同步增长，增长率每年超过7%。然而，CPI的重要组成部分——住房成本支出（绿色线）仅略微上升，增长了约1.6倍，且大多数时候，每年的增长率都低于2%。这是因为加国的CPI中并不将购房支出囊括在住房成本这一项内。
这意味着房价的暴涨没有对联邦政府的经济决策形成影响，没有反馈闭环存在，会令经济发展失控，对金融系统造成风险。MacBeth认为与泡沫相伴而生的家庭债务水平现在是一个重大风险。
不过，随着加拿大央行从明年开始提高利率，房价可能会下降，但衡量住房成本的CPI将会上升，因为房贷利率在CPI的计算中有重要权重。
独立屋正成为稀缺商品
销量、房价双双暴涨，另一方面，随着城市致密化趋势，近年来加国主要大都市地区挂牌出售的独立屋数量急剧下降。
在大多伦多地区，挂牌数量较去年下降了52%，较2017年的水平下降了77%。在温哥华，情况也差不多，库存与去年相比下降了近三分之一，自2018年以来下降了一半以上。
