被“术语”劝退，是怎样的一种体验？
为了圆自己一个“花店梦”，张小姐准备用毕业工作后攒的钱，投资一家小商铺，本以为会在选址、谈价上纠结一会儿，却没想到，还没进展到这一步，就快被数不胜数的“商业地产术语”打倒了，产权、动线、公摊率、裙楼......这都是啥跟啥呀？！
很多投资小白都会和张小姐一样，初次接触商铺、写字楼这类商业地产，都会被这些专业术语弄得一头雾水。不过不要慌张，其实这些术语很简单！58妹整理了常见的105个专业术语及解释，请开始你的“百词斩”吧！
商铺
1.商铺回报率
一般出租商铺回报率：投资回报率=年租金/总房款x100%
一般售出商铺回报率：投资回报率=（售出价-购入价）/购入价x100%
在实际操作过程中，出租商铺回报率要考虑到实际收益，比如：进场费、递增等其它收益综合。而售出商铺回报率也要考虑到租金收益和实际支出的持有期间的供楼利息成本和本金收益及进场费等收益和支出。
2.所有权
是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
3.产权
产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
4.经营权
经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。
5.上下水
上下水就是“给排水”的俗称，“给水”就是接自来水的管道，“排水”也就是“下水道，接下水道的管道。在装修时简称”上下水“，包括引进和引出的管道设施。
在了解商铺过程中，说有上下水就是指有给水和排水的管道。有个别情况会出现只有上水没有下水的情况。具体情况要根据实际了解。
6.排污
排污，指排除污染；排放有害物质；排放污染物。在实际了解商铺过程中，有排污并不是指排水，是有排除污染的管道。下水和排污是有区别的。排污通常设置在有餐饮功能或有卫生间设置的商铺，有排污的一般也可以排水，有排水却不一定有排污。
7.烟道
烟道是废气和烟雾排放的管状装置，也称排风道、通风道、排烟管道。
在商铺实务操作，烟道一般是餐饮功能商铺的标准配置，也是很多餐饮行业所需的必备条件。
8.增容
增容（增加配电容量）指原有电力用户增加用电量的相关业务。有的需要新安装配电设备及线路，有的只需在变电站调整配电容量。增容还通常指供电公司根据用户分布情况，自已更新扩大配电设施的工作。
在商铺的实务操作中，更多的是因为租户的业务，比如烘焙行业，美发行业等需要用电量大的行业调整功率。一般商业综合体的功率在5-8千瓦标准配置。国内电压分220V和380V。
9.租金递增
指租金的依次增加。在商业物业出租过程中，因为商业物业租赁时间长，会有租金递增出现。在实务操作的表现就是递增是在前一年的基础上的租金增加，一般表述为百分比，如每年递增6%、每两年递增6%、从第三年起每年递增6%等不同的表达方式。也有直接表述为递增金额的，比如每年递增1000元、每两年递增2000元、从第三年起每年递增1500元等。具体的递增点数和金额是以具体的商铺和市场接受度来定的。
10.转让费
商铺转让费是指租户在商铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其它无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。转让在商铺出租实务中会有很多变通的表现方式，具体情况具体分析。
11.进场费
商铺进场费是从超市进场费演化而来，超市进场费是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的费用。
在商铺实务操作过程中，是因为商铺利用其优势的市场稀缺性和很优势的地理位置由房东直接向租客收取的费用。一般的商铺是收取不到进场费的，伴随进场费一般房东会授给租户转让权，根据具体情况具体分析。
12.商铺的面宽和进深
商铺的面宽和进深是泛指商铺的门面宽度和长度，两者相对应。商铺的长度叫进深，它的宽度叫面宽，也叫开间。但商铺的面宽多是指商铺的门面宽度，而开间更多是针对商铺里面的宽度。商铺面宽包括两面边墙体各一半的宽度，端头位置含端头的整个墙体宽度在内。
13.层高
商铺层高：从字面上理解也就是商铺的高度。根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离”。
14.净高
商铺净高：商铺净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”
净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=净高 楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。在一般的买卖租赁实际操作过程中一般是就层高进行约定，而许多人在交房验收时测量的是净高，忽视了楼板厚度。
15.建筑面积
建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
16.使用面积（实用面积）
使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积。
房屋的建筑面积包括套内(单元)建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。在实际操作过程中，不同的房屋性质（商铺、写字楼、厂房、住宅、公寓、酒店等）会有不同的计算方式和表现形式。
17.商铺使用率（实用率）
商铺使用率也就是商铺的建筑面积利用率，指商铺的使用面积与建筑面积的比例，其中商铺套内使用面积是指商铺套内房屋使用空间面积；商铺建筑面积指套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。
18.产权年限
指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。
