完善“一区一策”调控措施，支持多子女家庭和职住平衡家庭购房，4月10日，北京市住建委公布，拟在北京房山区试点推出新的楼市松绑政策。
作为全国楼市风向标，北京楼市政策为何要做出这一调整？这究竟将如何落地？对京城乃至全国楼市有多大影响？
北京房山将试点多孩家庭购房支持政策
4月10日，北京市住建委公布2023年市政府工作报告重点任务清单及其进展情况。
其中一项重点任务是：坚持房住不炒的定位，加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。
对于其进展情况，北京市住建委指出，全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务；多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，去年8月，北京已提出“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，这是支持刚性和改善性住房需求的体现，符合“房住不炒”的政策导向。
易居研究院研究总监严跃进表示，多孩家庭和职住平衡家庭购房是各地积极支持和鼓励的对象，尤其是多孩家庭的购房政策，一直处于放松的过程中，北京试点此类政策，总体符合预期。
备受关注的是，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策将如何出台？
陈文静表示，尽管本次并未提及具体举措，但参考全国其他城市以及北京以往楼市政策，预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”标准、降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面。
合硕机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示，从目前的文件来看，北京房山的试点政策大概率会以信贷政策为主，比如针对二孩或者三孩家庭降低首付比例，放宽“认房又认贷”限定等。
“稳楼市政策可以从供需两方面入手”，首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊，仅对购房人而言，各城市应因城施策，根据人口和人才政策，适当调整过时的限购、限贷政策；住房消费贷款的首付款、利率应进一步降低，个人房贷利率宜低于中小微企业利率等。
市场恢复节奏放缓
国家统计局数据显示，1—2月份，全国房地产开发投资13669亿元，同比下降5.7%。
赵秀池表示，从投资及销售等数据看，当前，中国房地产业仍存在一定的风险，这表现在多个方面：购房者受制于过严的限购限贷政策，需求不能释放；一些开发商融资较难，部分企业资金链断裂，投资积极性不足；市场信号失灵，不能实现良性循环等。
就北京楼市而言，中指研究院监测显示，今年1—3月，北京新建商品住宅累计成交177.4万平方米，同比增长14.2%；北京二手房累计成交达4.7万套，同比增长28.3%。
但进入4月，北京新房、二手房成交活跃度较3月中下旬均有所下滑。截至4月10日，北京市新建商品住宅日均成交2.8万平方米，较3月中下旬日均下降10.1%；二手房日均成交348套，较3月中下旬日均下降56%。
对此，陈文静表示，北京市场在前期积压需求释放后，购房者置业节奏有所放缓。
北京房山区楼市长期更是弱于大势。
2022年北京房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1%，降幅明显高于北京全市25.1%的降幅。2023年一季度，市场情绪略有修复，但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6%，降幅高于北京整体水平。
在这一局面下，北京房山区短期库存及出清周期都处于高位。截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月。
“北京房山区新房市场去化压力较大，存在着一定的供过于求的压力”，郭毅指出，北京楼市的分化格局是非常剧烈的，主城区与远郊区的市场冷热不均，主城区、核心区基本上是供不应求，但远郊区的库存消化难度较大。
从项目来看，北京房山区多个项目销售不达预期。2月底，房山区38个在售楼盘，以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内退还定金，意在吸引购房者入市。
赵秀池表示，房地产业是国民经济的支柱产业、先导产业，关系到钢铁、水泥、建筑业、装修装饰等上下游几十个行业的生存，进而影响到国民经济增长，其困境可能会导致一系列连锁反应，由楼市危机引发经济社会危机。
郭毅表示，在目前市场恢复未达预期的情况下，北京房山的试点是一种破局。
精准调控有何逻辑？
作为全国楼市调控政策最严的城市，北京楼市政策此前也有所微调。
2022年8月份，北京市住建委选取了昌平平西府、顺义福环、薛大人庄3宗地块试点“全龄友好社区”项目，重点优化了购房条件。
其中包括，老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、二套房首付比例60%，非普通住房执行首付比例40%，且均可享受相应的贷款优惠利率等。
相对于严格执行的“认房又认贷”规定而言，全龄友好项目算是北京购房政策一个小小的松动。
11月8日，北京市住建委发布通知，通州区台湖、马驹桥地区一二手商品住房执行北京经开区商品住房政策有关规定。这意味着台湖、马驹桥板块“双重限购”正式取消，购房人只需要满足北京市购房资格便可购买台湖、马驹桥地区的房子。
这也被视作一次微调整。
就本次拟试点政策而言，一方面，政策松动范围限定在多子女家庭和职住平衡家庭等方面，另一方面，试点区域是在房山。
对此，严跃进表示，此次调整是政策上的一次微调，体现了对于特定人群或家庭购房需求的重视。
陈文静认为，当前北京房地产市场情绪出现回落迹象，政策微调的预期在增强，若北京“一区一策”政策正式落地，将有利于北京房地产市场保持活跃度，同时信号意义也较为明显，有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。
对此，郭毅表示，北京楼市调控举措是合乎逻辑的。北京楼市的基本面是非常好的，从人口等方面看，购房需求潜力是存在的，当下尽管市场存在周期性的波动，存在阶段性的市场筑底，其原因很大程度上就是北京严格执行限购、限贷等一系列措施，较大地抑制了需求。那么，针对局部的特定人群，进行尝试性的宽松，也是希望把市场稳定在一个相对健康的状态，这是一种精准调控的措施，是合理的，符合北京市场的发展现状。当然，其具体措施会根据市场实际状况而定。
此外，北京市住建委公布，全年计划筹建保障性租赁住房8万套，竣工各类保障性住房9万套。
截至今年前3个月，北京市已建设筹集保障性租赁住房21381套，完成全年任务的27%；竣工各类保障性住房25145套，完成全年任务的28%。
对此，赵秀池表示，这一进度超出预期，要化解楼市风险、稳定市场，确实需要从多方面入手，尤其是处理好商品房市场和保障房市场的关系，包括处理好租赁市场和产权房市场的关系，以及允许低效闲置的商办类、工厂等转为租赁住房，也可以探索长租公寓转为共有产权住房，此外可考虑动态调整普通商品房标准。
作者：刘德炳
