买房是一项比较复杂的交易工程,不少人在买房前都会去了解买房的相关知识。
由于上海买房规则相对复杂,在房万直播间里我们发现,很多人并不了解上海的购房政策,甚至还存在一些误区。
今天就给大家梳理一下买房的各项政策与规则!祝大家早日上岸,买到理想的房子!
目录:
01.上海沪籍限购政策
02.外地户籍购房政策
03.特殊客群购买政策
04.临港新片区购房政策
05.上海积分制买房三部曲
06.上海新房摇号积分制政策
07.上海新房摇号积分制常见问题及解答
08.上海新房交易流程
09.上海新房购买流程
10.上海购买新房需提供材料
11.新建商品房限售政策
12.上海购买贷款政策
13.上海买房各税费明细
14.上海各区交易中心地址
15 上海86个征信中心地址
01.上海沪籍限购政策
沪籍单身人士
①单独名下有房,限购。
②单独名下无房,本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套(含2套),可新购一套住房。
③单独名下无房,本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套(含3套),限购。
沪籍已婚人士
①夫妻双方都是上海户籍
a、夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购二套住房。
b、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套,另一方无房,可新购一套住房。
c、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套,另一方与父母共有1套,可新购一套住房。
d、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套,另一方与父母共有2套,可新购一套住房。
e、夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套(含4套),限购。
②夫妻双方有一方是上海户籍,另一方是非上海户籍
a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人,但需提供满5年社保或满5年个税证明
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则限购
注:满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算,往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。
注:离异状况下,如果在离婚前,夫妻家庭名下只有一套房,根据上海住房限购政策,还可以购买一套;但如果离婚前,夫妻家庭名下有2套房,甚至更多,离婚后其中一方名下无住房,如今离异不到3年要购房,在核查环节,会核查到3年前夫妻名下拥有2套住房,就不能购房。
02.外地户籍购房政策
①外地人已婚在上海只能购买1套(商品房)住宅。
②非沪籍家庭限购一套上海住宅,但夫妻双方必须至少有一人社保或个税,自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
③外地人在外地的房产不计算在内,只要上海没有房产就可以购买。
④居住证满三年(免交房产税)
所需证明:
1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证
03.特殊客群购买政策
本市集体户口
按上海户籍政策执行,但需要注意户籍证明号:如90、98、97为上海户籍。户籍证明号:99是挂靠上海地区户口,并非上海户籍,按外地户籍政策执行。
外国籍或港澳台同胞
①提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单,可购买一套住房。(要求劳务合同和税单公司必须一致)
②购房人本人国籍所在大使馆或地区办事机构开具的居住、缴税、就业证明(需翻译不要求公证);
③境外个人、华侨和港澳台居民(包括配偶及共同生活的未成年子女)名下在本市无房,且出具购房用于自住的书面承诺。
④华侨(持有中国护照和国外永居证的居民)购房的需要提供户籍注销证明。
对于境外个人、华侨和港澳台居民不具有购房资格的,交易中心不开具购房结汇证明。
注意:境外结婚证等资料需中国使领馆认证➕翻译,不要求公证。
在读博士、博士后
要求已婚并提供学校证明(学历证明),无需提供满五年社保或满五年个税,可购买一套住房。
部队人员购买住房
①原籍是上海户籍,按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。
②原籍非上海户籍,按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。
注:
·部队须出具证明,并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、 有无未成年子女,出生证编号。
·部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。
04.临港新片区购房政策
①上海临港购房新政发布:
2019年8月6日,上海自贸区临港新片区成立当天,国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。
②落户新政:
缩短人才“居转户”年限,人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。
③购房资格:
非本市户籍购房资格由家庭调整为个人;社保年限由原有的5年缩短至3年。
也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上,即有机会在细则划定范围内购房!
05.上海积分制买房三部曲
第一步,认购。购房者在新房认筹时,自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料,初步计算得分。
第二步,打分。如实填报之后,市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查,复查确认每一个购房者的计分,计分审核时间预计10天左右。
第三步,摇号。根据1.3/1.8/2.0/2.5的入围比,确定入围分数线,大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。
比如,某楼盘将新推600套房源,有认购意向的客户有1000人,若根据1.3的入围比计算,只有总分排名前780名(600*1.3)的购房人才有资格入场摇号;如果第780名的分值为20分,则所有20分的购房者也都可以参与摇号。
06.上海新房摇号积分制政策
- 基础分满分60分,动态分满分24分
- 入围比例:内环内2.5,外环内楼盘2;外环外热点楼盘1.8,其余保持1.3
在家庭结构方面,在认购申请时,认购对象为夫妻(包括未成年子女)加10分,认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的(无论是包括未成年子女),此项不得分。
在户籍方面,认购申请时,认购对象为本市户籍的(若为家庭的,夫妻双方中至少有一方应为本市户籍),加10分;认购对象为非沪籍的,此项不得分。
在名下房产方面,认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行,无房的加20分;认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的,加5分;
此外需要注意的是,认购对象在2021年1月22日(含)后赠予他人的住房,仍计入认购对象名下;承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。
在5年内购房记录方面,认购申请时,认购对象(及其家庭成员)名下无房且5年内无购房记录,加20分;认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录,加5分;认购对象5年内购房记录的,此项不得分。
认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社会缴纳月数自2003年1月起算。认购对象为家庭的,按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算;认购对象包括两个及以上家庭的,按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。
2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年,共计216个月,2021年2月社保缴纳月数上限为217个月,2021年3月社保缴纳月数上限为218个月,以此类推。
社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分。按上市项目产品类型、结构确定。
注:积分较高,并不意味着优先摇号
虽然拥有较高积分的购房者会更容易被划入摇号对象,但这并不意味着一定能优先选房。因为进入摇号系统之后,所有积分会被机器完全打乱。也就是说,分数高低只能决定你入不入围,摇中几率其实是一样的!
07.上海新房摇号积分制常见问题及解答
Q1:满五唯一房子,如果卖掉,算无房户吗?
答:满五唯一的房子,卖掉以后是算无房户的。
Q2:如果名下房子在外地,算无房户吗?
答:仅限于上海范围,算无房户。
Q3:怎么界定购房记录?
答:自购房日起算,五年内无购房记录(目前认网签时间),只看购买记录,不看卖出记录。
Q4:离婚人士,净身出户,是否算无房户?在新政策有上,有哪些限制?
答:离婚,要倒退3年,看离婚前家庭的购房情况。比如去年离婚,离婚前家庭2套,离婚后哪怕净身出户,也被限购了。若再婚,社保将计算两个家庭,计算少数。
Q5:上海户籍单身,09年与父母名下有一套共有房产,请问算有房还是无房?是否还能买房?
答:2011年以前的,算无房户。单身可以购买1套。
Q6:拆迁所得的安置房,请问算购房记录吗?
答:公租房不算,有产权或者承租的共有产权都算有房。
Q7:有一套动迁房,刚卖掉,请问算有购房记录吗?
答:如果动迁房是5年内买入的,就算有购房记录。
Q8:赠予在同一张产证上的一方,影响无房部分打分吗?
答:要看赠予的时间,如果在2021年1月22日之前赠予,则算无房。在2021年1月22日(含)后赠与他人的住房,仍计入认购对象名下。
Q9:认购组数与准售房源套数比例小于等于1.3:1的,不使用计分排序,会怎么样呢?
答:所有符合购房条件的,全部纳入公证摇号。
Q10:购买的新房已网签,但没有拿到产证,一年后才能拿到,当下有房,还是无房?
答:已网签的房子,有购房记录,所以算有房。
Q11:退休人员的社保怎么算?
答:退休人员的社保年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算,如果是2005年退休的话,社保只能算两年。
Q12:户籍名下有一套房,无贷款,想过户给父母,这样算无房吗?
答:如果在2021年1月22日(含)后赠与的方式,不能算无房户。通过二手房交易过户,算无房户。
Q13:上海户籍家庭,社保打分算一个人还是夫妻两个人加在一起?
答:如果以1个家庭认筹,按照家庭成员中缴纳较多的一方来计算。
Q14:社保有要求连续社保吗?
答:不要求,按缴纳社保的实际月数来计算。
Q15:境外人士购房也要积分摇号吗?
答:境外人士符合条件可在上海购买1套,也按照计分摇号方式来认筹。
Q16:请问怎么界定有房?动迁房算吗?
答:名下有上海房产(包括动迁房、经适房、使用权房)即为有房,若2011年1月28日以前与共有的不计入名下房产。
08.上海新房销售流程
09.上海新房购买流程