一、用地情况1、本期开发用地56亩;2、规划容积率按2.0考虑,开发总面积74667平方米。二、成本分析1、应交土地出让金:14560万元 (按260万元/亩)1950元/㎡2、规划设计费用:规划设计60元/㎡74667㎡×60元/㎡=448万元3、环评立项地桩勘察费用:74667㎡×12元/㎡=9万元人防易地建设费用:增加在地下车库的建安成本中(地下车库必须建设人防工程)垃圾处置、气象防雷:74667㎡×8元/㎡=60万元6、监理:74667㎡×8元/㎡=60万元7、审计:74667㎡×12元/㎡=89.6万元8、测绘费用:74667㎡×4元/㎡=30万元9、工程建设费用:74667㎡×2600元/㎡=19403万元10、管理及销售费用:6600元(预售)×0.04(264元/㎡)×74667㎡=1971万元11、税金:528元/㎡(预售)74667㎡×528元/㎡=3942万元12、竣工验收及报批报审费用:74667㎡×50元/㎡=373万元13、综合配套费:150元/㎡ 74667㎡×150元/㎡=1120万元14、专项配套费(水、电、暖、气):162元/㎡(电考虑80元/㎡) 74667㎡×200元/㎡=1493万元15、小区内配套(绿化、景观、管网、道路等):150元/㎡74667㎡×150元/㎡=1120万元成本合计:5958元/㎡ 未考虑财务成本 这个成本不同的公司不同的地域环境可以上下浮动调整200/㎡元左右 不利因素地块内如果存在部分苗木、树木,产权不明,需要协调处理。地块内存在其他未知不明争议需要暴露后处理(未知的村民争议内容)地块上有现存土方,政府会要求房产公司本地化运作,(政府出资)。地块周边楼盘地块以北现有楼盘为滨湖一号院、城开玉园,以西有国泰家园、华颂云熙、吾悦等,这些楼盘均为近两年开发建设的新楼盘,除吾悦项目外,其他均为尾盘。2020年底,市政府在地块所属的滨湖新区集中出让560余亩住宅用地,约5个项目,估计今年均能达到开盘条件。这些楼盘包含花园洋房、叠墅和高层住宅,房型丰富,小区内绿化环境较好,市场竞争较为激烈,与本项目楼盘销售造成竞争性影响。从成本价及掌握的信息显示,滨湖新区楼盘售价区间小高层7300元左右,洋房8000元左右,叠拼产品定位10000元左右,高层价位应当在6800云左右。