从图上看，当下珠海房价下调比较明显，但从同比涨幅数据来看，珠海横琴、南湾、金湾这些地方依然是逆势上涨。
其次看成交。成交我们选取了年度数据，这样看可能更直观。
2021年珠海的成交榜首TOP5：斗门、金湾、唐家、南湾、高栏港。
其中南湾以年成交增幅101%最为亮眼，相当于一年的成交量翻了一番，原因还是粤澳深合作区利好落地，十字门板块带动南湾持续火热。
再次看供需。珠海的供需，近几年的走势有比较明显的变化，从供大于求转为供不应求。
同样看合富研究院整理的数据，2017-2018年，珠海的供应是远大于成交的，而近两年随着供应的增加，需求也是成倍的往上涨，并且反超供给。
特别是2021年，2021年市场整体趋冷，珠海月度成交也是逐渐下滑趋势，但是2021年珠海的整体成交并没有很差，是近5年来珠海住宅成交之最。
出现这种原因主要是珠海利好的逐渐兑现，使越来越多的购房者开始选择珠海。
去年（2021年）9月5日，中央一纸关于《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》的发布，给珠海楼市带来的不仅是关注，还有源源不断地购买力。
据媒体报道，2021年珠海下半年市场降温明显，但近横琴板块表现相对稳健，如十字门片区，来访去化仍保持一定热度，在珠海市场走出一波独立行情。
03
买珠海，这几个片区值得重点关注
珠海利好兑现的加速，使得珠海楼市的接受程度也越来越高，如何理解这些利好，或是如何看待这些利好，之前我们也说过很多次了。
今天，我们从买珠海的逻辑出发再讲一遍。
先说结论，基于未来的发展潜力，我们认为横琴、唐家北围、后环、十字门值得重点关注。
1.横琴、十字门
首先说横琴，横琴的重大利好就是粤澳深度合作区，其中有两点要重点说一下。
一是货物“一线”放开、“二线”管住；
二是证交所的建立。
—— 货物“一线”放开、“二线”管住
2021年9月，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发出，方案指出，横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”，横琴与中华人民共和国关境内其他地区设为“二线”。
可以简单理解为一线等同于在澳门，二线在内地。
即只要不明确禁止，国际货物进入横琴是免税的，内地货物进入横琴合作区视同出口，可以享受退税。
这对于横琴来说，是接近于自由贸易港的一个转变。
另外，人员进出方面也会实现高度便利，“一线”口岸将推行“合作查验、一次性放行通关模式”，“二线”对人员进出不作限制。
这意味着，未来横琴会像曾经的香港、如今的海南免税岛一样，成为购物者的天堂，其未来的经济数据可想而知。
目前最新消息是横琴粤澳深圳合作区将于今年年内实现封关运作。
—— 澳门证券交易所的建立
证交所的建立，消息来源可以追溯到几年前，当前的最新消息是官方对于“把澳门证券交易所设立在横琴”的积极表态：乐观其成。
一旦未来澳门证券交易所落成，横琴的特殊程度就会跨上又一新层级，珠海的金融地位也会获得极大提升，会给区域内带来一系列的资金流、信息流、人才流等方面的利好。
基于以上两点，横琴是珠海乃至湾区可重点关注的区域之一。
但当下的横琴可能还需要等待，目前横琴还没有完全建设好，房价也提前预支了未来几年的利好。
另外，横琴当前的供应并不多，如果想买在横琴周边，可以看向距横琴较近的南湾十字门。
2.高新区：唐家北围、后环
唐家北围，后环都是珠海高新区的一部分，位于珠海北部。
—— 后环
后环的板块定位是珠海融入湾区竞合的桥头堡、唐家湾地区综合服务中心、珠海TOD特色先行示范区、滨海生态新城建设示范区。
该片区的亮点有二：一是建深珠合作示范区的所在地；二是连接广深的重要位置。
对于深珠合作示范区，今年3月刚刚曝光了中标方案。
而早前，后环片区也曾多次调整片区内的用地性质，主要是减少居住用地占比，提高工业用地占比，大概率就是为承载深珠合作区做准备。
