前段时间，重庆市江津区人民法院审结了一起遗嘱继承纠纷案，因为涉及到民法典新增的居住权制度，受到社会广泛关注。“居住权”如何设立和撤销？房子一旦设立居住权后，还能卖房、换房吗？很多网友提出这样的疑问。
张爷爷和李奶奶属于再婚家庭，二人婚后一起生活了二十余载。2020年，张爷爷因病住院，身体大不如前，开始为身后事作打算。他立下遗嘱，表示自己去世后房子交由子女继承，但为了让李奶奶能够继续在房子里安享晚年，他在遗嘱中表示，李奶奶享有房子的居住权直至去世。
张爷爷去世后，4个子女因迟迟未协助李奶奶办理居住权登记手续，被李奶奶告上法院。案件审理过程中，4个子女也向法官道出苦衷：他们担心万一李奶奶在居住过程中发生意外，作为房主的他们是否要担责？而且李奶奶去世后，该如何办理撤销居住权登记？
4名子女担心的问题，其实也是民法典增加“居住权”规定后很多网友的疑问。他们还担心“房子设立居住权后，还能进行买卖交易吗？”“我想卖房、换房怎么办？”
“‘居住权’是为了特定人基于生活用房而设立的物权，也就是让特定的人在房子里居住的权利。房屋的居住权只能通过签合同或立遗嘱的方式设立，并且需要到有关部门进行登记。”北京广衡律师事务所律师贾建军解释说，民法典新增这项权利，可以解决部分人的生活居住需求，目的是保障特定弱势群体的生活用房。“以前没有规定居住权时，即便遗嘱里写了李奶奶可以住到去世，但是遗嘱只对子女等继承人有效，之后如果房子卖了，是没法对抗第三人的。但是居住权制度不一样，它对第三人也有约束力。只要房子被设定了这项权利，不管转让多少手，居住权仍然可以得到保障。”贾建军说。
李奶奶住在房子里，万一发生意外，房屋产权人是否要担任？贾建军律师表示，这个问题子女不用过分担心，因为居住权人如果在房子里发生意外，只要不是因为房屋产权人过错造成的，产权人是不需要承担任何赔偿或者侵权责任的。
很多网友关心，“居住权”解除之前房子可以进行买卖、交易吗？贾建军律师回答说，可以进行买卖、交易，但是卖房人应当告知买房人房屋设立了居住权。“正如之前所说，在没有解除居住权的情况下，即便房屋过户，新房主也不能赶走居住权人，这就会造成一种现实情况：有居住权的房子可以买卖，但很可能卖不出去。”
李奶奶的案件经过法官调解，双方最终达成调解协议。四名子女和李奶奶一起前往当地不动产登记中心办理了居住权登记手续。贾建军律师说，居住权作为民法典新规，可以说为房产加名、公租房、以房养老、老人再婚等很多现实问题提供了新的解决方案。贾建军也提醒买房人注意，交易前要先查询房屋是否被司法查封、抵押、登记了居住权等，避免不必要的麻烦。此外居住权人也要注意，不能将享有的居住权进行转让或再次继承。而且，设立居住权的住宅一般情况下也不允许居住权人进行出租，除非当事人有特别约定。
来源：北京日报客户端 记者 张蕾
