在房屋买卖过程中还有一类风险较为常见的风险，即购买的上商品房已被抵押给银行或者第三人。随着《民法典》的颁布实施，禁止转让抵押财产的规定已被取消，但人们在观念上还未完全接受，再加上法律知识的缺乏，很有可能在过户交易遇到障碍时，便误认为此类买卖合同无效，这种观念是错误的。当然，也有不少人在购买了新房后才发现整栋楼都被开发商抵押给了银行，即使入住后也无法办理房产证。面对实务中遇到的这一系列的问题，今天就跟大家来聊聊购买抵押房屋的风险和对策。
一、 购买抵押房屋的风险。
由于抵押是一个较为复杂的法律概念，对大多数人来说并不一定能准确理解和把握。厘清抵押权和房屋买卖合同的概念和关系有助于我们了解购买抵押房可能产生的法律风险。抵押权属于一种物权，通常是用于担保债务人到期不能清偿的债务，在申请司法拍卖后具有优先受偿的权利。抵押人既可以是债务人也可以是第三人。而基于买卖合同所得的请求出卖人转移房屋所有权的权利属于债权。由于房屋属于不动产，其所有权发生变动是以在交易中心不动产登记作为生效要件。所以仅支付了房屋的价款，即使实际占有居住也不是法律意义上的房屋所有权人。而且在法律上物权是优先于债权的，因此购买的房屋被抵押给银行或者第三人，很有可能无法在交易中心进行不动产转让登记，也就是说购房者最终办理不了房产证。
诚然《民法典》已经取消了禁止转让抵押财产的规定，但最高人民法院出台的《民法典担保制度解释》第四十三条第二款同时规定了抵押人和抵押权人约定禁止抵押财产转让并且将约定登记，即使抵押财产已经交付或者登记，也不发生物权变动的效力。而实务中银行为规避自身风险一般都会与抵押人做禁止转让的约定并且进行登记，这无疑给购买抵押房产的购房者带来了风险。虽然法律也赋予了房屋受让人涤除房屋抵押权的权利，即购房者可以通过替代债务人（房东或第三人）偿还债务来使银行的抵押权消灭，从而获得房屋的所有权，并日后以替代偿债的款项为限主张抵消应支付的房款。但并不是所有银行都会接受债务人以外的第三人替代还款或者提前还款，而且如果债务金额远大于购房者应支付的房款，那么购房者仍将面临艰难的抉择。除此之外，若购买的是新房，开发商通常是将整个住宅项目抵押给银行的。届时购房者即使想要涤除自己房屋的抵押权，银行也无法将整个项目的抵押权拆分开。
此外，除了无法办理房产证，购房者可能还会面临更严重的情况。如果银行最终因债务人不能清偿债务而行使抵押权，要求法院拍卖抵押房屋而该房屋也被他人购得并办理了房产证，那么即使购房者已经实际居住，也有可能面临被法院强制要求搬离。
二、 因房屋被抵押给银行导致无法过户交易算不算违约？
既然购买抵押房屋可能存在风险，那因房屋被抵押而导致无法过户交易算不算违约呢？要回答这个问题，我们要考察各种因素综合判定。首先我们要考察双方在磋商及签订买卖合同之前房东或者中介有无如实告知购房者该房屋存在抵押的情形。如果有证据证明房东已尽到告知义务，但中介未如实告知或者有意隐瞒交易房屋设有抵押权的事实，那房东并不构成违约，而中介则可能违反了居间协议，并构成欺诈。如果是房东未如实告知并有意隐瞒，而中介也有证据证明其也受到了房东的欺诈，那么房东既构成了欺诈，同时也违反了买卖合同。如果房东和中介均未如实告知或有意隐瞒，那么房东和中介均构成了违约和欺诈。
除了考察告知义务以外，若买卖双方在合同中约定了在过户前解除抵押，而房东在收到房款后并未按约解除抵押同样可能构成违约。若双方未对解除抵押做约定，而房东也并未与银行约定禁止转让抵押房屋，则不能认定房东违约，除非房东与银行约定了禁止转让抵押房屋，并将该约定在交易中心登记。需要提醒购房者的是即使与房东约定了过户前解除抵押，但仍有可能发生银行拒绝提前还款，导致无法按时解除抵押的情况。因此在做此类约定前买卖双方务必先于银行确认好还款及解押的时间。
三、 房屋被抵押给银行，买房人还能继续要这套吗？若不想要该如何救济？
购买抵押房屋有这么多的风险，那万一不幸被我们碰到了，还能继续要这套吗？若不想要该如何救济？首先，我们来谈一下若要继续交易该怎么办？前面我们已经说过购买抵押房屋有很多风险，建议最好谨慎购买。但若你执意钟情于这套房子的话你，在交易中最好要做到以下几点。一、要求房东去交易中心拉产调报告，全面了解该房屋抵押权的设立情况，并要求房东提供所担保债务的详细信息，包括债务人、债权人、债权金额、还款方式、还款期限及是否有其他担保人等。二、与银行确定好提前还款及解除抵押的具体时间，并在合同中约定房东必须在该期间解除抵押，若未按时解压则承担违约责任，购房人有权解除合同。第三、向银行提出资金监管申请，房款必须打入银行的监管账户，待办理完过户登记后才能向房东放款。如此操作才能有效预防风险，但也可能在购房者提出这些要求后房东就不卖给你了。所以购房者还是要具体情况具体分析的。若是在交易过程中知道房屋设有抵押，也想继续购买。建议购房者要求房东出具在过户前解除抵押的承诺书，并约定违反承诺的法律后果，同时要求房东提供保证人或者抵押物担保因违约而返还购房款及违约金的履行。
还有一种情况就是购房者不想继续购买了，如前述因房东或中介未如实告知的情形，购房者可以违约或者欺诈为由要求解除或者撤销合同，并由相关责任人赔偿损失。如果事先也知道了房屋存在抵押，也约定了在过户前由房东解除抵押，只是在履行过程中不想要了。那要看房屋是否能在过户前解除抵押，如果房东确实解除了抵押，购房者不想要的话恐怕要承担违约责任。如果房东并未按约解除抵押，且经催告后仍然不能解押，此时购房者是可以要求解除合同的。但要是双方并未对解除抵押及解押的时间做约定，而银行也未与房东约定禁止转让抵押房屋或者约定了并未登记，那理论上这套房屋是可以过户办理产证的。但该房屋上的抵押权仍然存在，不过相信没有多少人愿意买有抵押的房屋吧。所以购房者是否要选择继续交易，还是应当结合以上因素综合考虑。
四、 购房者如何做到“防患于未然”？
如果说购买抵押房屋有这么多的麻烦，那购房者如何才能做到防患于未然。这里我们为大家介绍一些具体的措施。其实对于想要购买二手房的购房者来说避免风险并不难，在签约前想办法要看到房屋的产调信息，如果发现房屋有抵押，果断放弃签约。若是仍要继续交易，则按照之前介绍的方法按部就班即可。不过还是要建议大家遇到此类问题后，最好咨询专业的法律人士或在其指导下进行操作才会更加稳妥。
但若要购买的是新房可能会更加复杂。有些开发商为筹集资金往往将整个住宅项目抵押给银行，而另一方面在取得预售许可证后便开始进行销售。而一旦遇到开发商无法清偿债务时，购房者就没法办理房产证。类似的案例在全国范围内也不少见。因此，购房者在购买新房前最好先了解开发商的情况，尽量选择那些实力雄厚的开发商。同时要对项目的基本情况加以了解，也可以向开发商询问或者委托专业律师去调查项目的抵押情况。如果楼盘项目已经抵押给银行，那购房者还是要谨慎对待，权衡一下是否一定要购买该楼盘房屋。最后在签订购房合同时，要对开发商解除房屋抵押的情况加以约定，加重开发商违约的赔偿责任。当然大多数购房者在面对开发商时可能还做不到这么强势。因此还是建议大家尽量去选择那些实力强、信誉好的开发商做的项目。
