深圳未来哪个区域是富人区,深圳富人区集中在哪里

首页 > 旅游 > 作者:YD1662022-12-09 17:41:54

原创 张岳

当下的楼市,机会在哪?

不管市场如何波动,不断刷新我们认知、一直表现坚定的只有一类房子——豪宅。

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豪宅,风景独好

北京,今年上半年豪宅成交量逆势上涨,单价10万以上的豪宅成交量高达1326套,同比上升49%。(数据来源:中国房地产决策资讯系统)

上海,今年前4月单价10万元/平方米以上住宅共计成交2708套,创近年来新高。(数据来源:克而瑞)

广州,上半年一手千万住宅合计网签了1399套,创下历史新纪录,仅6个月的时间卖出以往一整年的量。(数据来源:克而瑞)

深圳,今年前5月刮起一阵购置千万豪宅的风潮,合计网签成交千万住宅3239套,同比上涨50.7%。(数据来源:克而瑞)

夹在广深之间的新一线——东莞,去年千万豪宅成交686套,创下近10年的巅峰,跻身全国千万豪宅成交TOP10。今年“704新政”放松限购后,东莞市场立刻迎来2022年首个“日光”豪宅。(数据来源:克而瑞)

深圳未来哪个区域是富人区,深圳富人区集中在哪里(1)

为什么市场冷淡下,豪宅却可以走出独立行情?

自疫情以来,积极的货币政策带来M2增速连续上涨,严重的货币超发加投资渠道匮乏,放水带来的结果是资产价格上涨。近两年,大城市核心资产和小城市普通资产的K型分化越发明显。

8月22日迎来超预期降息,未来货币政策维持宽货币加宽信用是大方向,以上海为首的一线城市开启新一轮楼市放松……一线城市豪宅价格将进一步被推高。

02

这个城市,豪宅即将断供

关于豪宅的定义,绝不是单价破10万、总价破千万这么简单,它是一座城市塔尖人群竞争追捧的居所,是所有奋斗者的终极梦想。

笔者研究深圳豪宅多年,发现深圳豪宅有“两个现象和一个机遇”,而且这个机遇非常有价值。

第一个现象,是深圳豪宅的运动规律。

从90年代的罗湖银湖,到2000年的福田华侨城香蜜湖,再到2010年前后的深圳湾和前海自贸区……

深圳未来哪个区域是富人区,深圳富人区集中在哪里(2)

深圳湾

不难发现,深圳的豪宅区会随着城市中心的转移而转移,它们或依山、或临水、或观海,或至少拥有高尔夫资源。并且极具创业精神的新晋深圳富豪,对事业有着更高的追求,因此豪宅区必须与市中心保持最佳通勤距离。

深圳豪宅区的发展史,其实就是一场以城市中心为转移,以最佳通勤距离为半径,以优秀山水资源为依托的规律运动。

第二个现象,是深圳豪宅将面临“断供”。

最近两年,深圳为了稳房价,保刚需,留人才,其土地供应越来越偏向刚需,这也是在变相地压缩豪宅供应。比如:

自2020年开始,深圳土地出让采用“双限双竞”的土拍模式,既限制地价,又限制房价,还要竞人才住房面积,这极大地压缩了开发商的利润。开发商不是慈善机构,低利润绝对造不出高产品溢价的豪宅。

同时,近两年深圳出让的绝大多数居住用地,均要求90㎡以下户型占比不低于70%;《深圳市国土空间规划保护与发展十四五规划》中提出,严格控制大户型高档商品房用地。

简单来说,深圳未来再难见到“低密度高品质大宅”,深圳豪宅将面临“断供”的局面。

最后,我们谈谈深圳豪宅的机遇。

深圳未来的城市中心在大前海。以前海为中心,深圳未来的豪宅区将向哪里转移?深圳“新贵阶层”的居住需求将向哪里外溢?

很大概率就在东莞!

7月4日,东莞28个镇取消限购,一大批有钱没名额的深圳客*入东莞市场,硬生生把东莞新房网签推高56%(7月环比,数据来源:乐有家)。

事实上,这些买入东莞的深圳客,很大一部分是无法忍受厂房和城中村环绕的新中产,以及寻找高端居所的财富人群。

那么以大前海为中心,在有效通勤半径范围内,那些拥有珍稀自然资源,景色优美,交通便捷,配套丰富的低密度高品质住区,在东莞是否存在?

在笔者心中,符合以上要求的项目不多,瑧山悦算一个,它是近几年湾区市场上少见的藏品。

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深圳都市圈下一个“瑧”系

深圳人对“瑧”系产品并不陌生,从福田香蜜湖的瑧山府,到深圳湾中心的瑧湾汇,每一个万科瑧系的择址,都占据一座城市优质资源的核心地段。

错过香蜜湖和深圳湾,别错过深圳都市圈的下一个“瑧”系——瑧山悦。

(深圳都市圈:包括深圳、东莞、惠州的惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县)

作为万科TOP级产品,“瑧”系选址尤为苛刻,国家战略的交汇和不可复制的资源早已刻入基因。

东莞城市发展走过三个时代,从临深时代、中心时代到内湾时代,东莞的发展重心越来越向滨海偏移。

今年5月31日,《广东省第十三次党代会报告》首提“黄金内湾”,着力打造环珠江口100公里“黄金内湾”,这意味着东莞滨海湾新区成为都市圈协同发展、聚势腾飞的重要抓手,是内湾时代的风口之地。

瑧山悦位于厚街新中心区,享有粤港澳大湾区、滨海湾新区、100公里黄金内湾、广深科创走廊、东莞三大发展核心区“五区”叠加的政策利好,也是国家战略的交汇点。

深圳未来哪个区域是富人区,深圳富人区集中在哪里(3)

图片来源东莞市滨海湾新区城市总体规划(2018-2035年)

在自然资源方面,瑧山悦身处龙阁山公园、文化公园、福神岗公园环绕之中,几乎相当于自带65万平的园林景观,四季如诗如画,实现真正的“公园里的家”。

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