看了土拍后，很多人大呼，房价要涨了，因为面粉涨了。
我科普一下地价与房价的关系。
比如说，基础房价的构成公式是：楼面价 建安成本 营销费用 税费及财务费用 利润 其他费用。
举个例，一个普通住宅，30000元的楼面地价，5000元一平米的建安成本含精装修，它的简单成本计算公式是：（30000 5000）*1.35=47250元/平米。
如上，对于一家融资成本低，周转快的国企开发商来说，47250一平米是它的商品房成本线。
如果是拿的地块质量差点，周转得慢点，融资成本高点的。就是乘以1.5的倍数，也就是52500元/平米。
一般来说，想要利润丰厚点的，就是乘以2的倍数，就是70000元/平米。
对于开发商来说，30000元的楼面地价，建成后平均成本在5万左右一平，最理想的状态是能卖到70000一平。
所以，当土拍地价创新高后，很多周边的房子的业主和中介会迎来高潮，比如说现在的房价还是4万一平，但旁边楼面地价已经拍到3万一平，预计开盘至少要卖5.5万至6万了。
业主和中介以此简单推断，新盘的高价开售，能拉到周边的房价。
在这里，我先简单说一下开发商的拿地逻辑。
首先是利益驱动，投资部的绩效计算，是拿了地就有奖金的，他们是积极拿地的。如果刚好那段时期，市场情绪非常高涨，领导们对大环境看得非常乐观，而投资部又在报告里面把预测写得激情澎湃，就一拍即合了。
比如说虽然现在周边次新房的房价还是4万多一平，但领导们觉得开发完成后行情会上涨，再加上对公司产品的溢价有信心，认为建成后卖到6万多一平不是问题，那么就下决定以楼面地价3万一平把这块地拿下。
举个例，2020年4月，金地以楼面价35782/平米拍下广氮的宅地，就是现在的金地天河峯睿项目。当时，旁边中海康城的二手成交价是4.2万~4.5万一平，在当时看这个拍地价当然是高的，无论交通，还是项目规模，金地峯睿都是逊于中海康城的。
但一年过后，受到行情带动，金地天河峯睿热销，基本要靠抢；靠近广园的6.5万一平，后面的楼栋预计7.5万一平；周转率很快，也不用怎么推销，这个项目的获利是挺不错的。
当然，公开拍地能这么轻松赚钱的项目案例是不多的，要碰巧遇上好的行情，还要刚好遇上风口。简单以上述公式套用，金地峯睿的平均成本大约是54000/平米。
近年，像保利天汇、万科城市之光这些竞争力高的产品，都是旧改项目来的。而越秀和樾府是勾地的，品秀系列是地铁上盖定向给地的。相对来说，这些项目的产品竞争力和性价比高些，利润率也高些。
地价与房价的关系
那么，是不是拍了天价地王后，就能带动周边的房价呢？
肯定不是了，一般来说，地王都没有什么好结果的。君不见，白云山的东侧和西侧，还有一大堆新盘在售好几年了，还没清掉货。比如佳兆业的同宝路地王，即使打出一户一泳池的卖点，卖了好多年，还在卖着，去化一直不温不火。
所以说，白云区一直是开发商的坟场，如果地产从业员分到这些项目，真是一蹲就蹲几年的了。
但是呢，虽然白云区的房子去化慢，但开发商就是一直拖着不降价，扔在那慢慢卖，最后演变成的情况，房价涨不上去，但房价也不下来；在这些区域，往往买二手房的性价比高于一手房。
地价与房价是没有直接关系的，主要看消费者喜不喜欢这区域的房子，就算你在荔湾，白云这些地方拍了地王，消费者以前不买账的，后面也是不买账的。
但另一个角度，如果是天河和黄埔，这些消费者喜欢的区域，那地价和房价还是有点关系的。
这些地方的新房一直是供不应求，现在很多购房者第一站就是看这两个区域的新房，会因为地王的消息提振市场信心，也因为新房供不应求，最后消费者愿意追价成交这些新房，从而拉高了周边二手房的价格。
所以，地价与房价没有直接的关系，地价高很多时候是地产公司高管一下子头脑发热而做出的决定，其实他们在拍地的时候也是靠猜的，谁也不能准确的猜准未来。
坦白说，无论在决策过程中，是通过怎样精密的，严谨的投资分析模型推算，最后也是看领导拍板而已，说到底，都是靠猜。就像股票的精髓，无非就是一个“估”字一样。
但在一个新房供不应求的区域，地价在一定程度上是可以影响周边的二手房价的，因为价格是由供应量最大的一方决定的，如果新增的主要供应量在涨价，那么存量房的价格也会跟着上涨。
简单说，新房的推出价格是按上述的公式加价定价的了，因为低于这个价开发商就亏本卖的。
但定价能不能卖出，就不一定了，还要看周边的二手次新房的价格，如果价差太大的，比如二手房还在卖4万一平，你新房想卖5.5万一平以上的话，购房者就很难接受的了。
这个时候，由于去化慢，开发商就会考虑引进贴牌名校，大讲名校故事来提高溢价了。或者什么一户一泳池，什么帝皇贵族尊享，什么全小区人工智能之类的提价概念。
或者发动全民营销，比如不要问中介，一问就是叫你买常春藤。
不过这些概念在广州市场也是没啥卵用的，购房者都很实在的。
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