作者：美房网主编
最近主编跑了半个中国，从深圳到长沙，从长沙到上海，从上海到北京，再从北京来到嘉善，抱着一颗还原真实市场的心态从南到北，又从北到南，抱着一颗对的起每一位读者的赤子之心写下来嘉善楼市考察报告。
有人说，看看新闻，看看统计数据不就知道了，何必劳苦费神？答案是必须劳苦费神，因为来了珠三角长三角的卫星城，才知道统计数据根本没有任何参考价值，90%的新闻也没有参考意义，有参考意义的10%早就被埋没在信息的海洋。
既然是实地考察，就要从一手房到二手房，从周边配套到城市价值全面分析，就必须有能力判断哪些房子价格是被高估的，哪些区域目前还被低估。主编此次用了整整一周的时间，从早到晚考察了嘉善城区的5个一手盘和近20家二手房中介，楼盘主要集中嘉善新城区，从入住率、规划、物业管理水平、目前学区、未来配套增加等多方面观察整个市场，全方位多角度理解未来嘉善的增值空间。
嘉善
先吹个小牛，在4月份时主编写过一篇嘉兴的投资分析《长三角卫星城投资分析连载二》，认为嘉兴的优质物业还会被推高。今天再次考察，嘉善世纪大道两侧二手房价格已经比4月初的时候高出20%以上，二手房在3月底的时候为12000-13000元/平方，今天在16000元/平方。主编预计在资金轮动的半年内，周边的优质物业还有补涨空间。
大家对嘉善的理解可能存在误区，在中国地图上是506平方公里，其实嘉善主城区面积只有32平方公里左右，孔雀城一支独大，占地12平方公里，超过已建设面积的1/3，孔雀城目前一共有12期住宅，总占地面积4.4平方公里，其它配套和产业占地7.5平方公里。孔雀城自带8大配套，主编大胆猜测这是PPP模式下孔雀城与政府合作共建的配套。目前孔雀城在售楼盘均价16000元/平方，备案价不足10000元/平方，溢价超过6000元/平方，换句话说100平米孔雀城的首付约在90万上下，贷款只能贷70万，首付比例6成左右，杠杆较低。即便如此，仍然无法阻挡孔雀城潜在业主购买孔雀城的物业。
孔雀城
孔雀城是嘉善城区最主要的一手楼盘，此外在售的还有海上风华，开盘价已经接近2万。大众湖滨花园是世纪大道两侧的大盘，共2600户高层，目前还有别墅在售，双拼总价约700万，独栋约1500万。在售高层只有孔雀城半岛跃府、孔雀城和海上风华，其它高层基本处于售罄状态。
主编看完孔雀城，去周边的二手房市场接着调研。主编沿着嘉善的主干道世纪大道走了四个来回，进了所有开门的中介店。世纪大道两侧80%以上房子房产证均未满2年，均是2010年以后小区，绝大多数符合现代化规划标准：人车分流，绿化率高，容积率适中，多个小区门，有活动场所等。
世纪大道两侧的二手房只有一个楼盘均价低于15000元/平方，剩余二手房均价均大于15000元/平方，其中主编认为金都上品（改善盘）、大众湖滨花园（刚需盘，改善盘，别墅群）、星岛花园（别墅群）、东方润园（偏刚需）、嘉华春晓（刚需盘）等几个小区品质较好。
世纪大道两侧的二手房
世纪大道两侧小区评估价在10000元上下，换句话讲，如果想投资世纪大道两侧的房子，则必须承担每平方6000左右的溢价。以90平方来算，首付约为80万，贷款64万，不满两年还需要增加大概5万左右的税费，再加中介费等首付约在90万上下，折合单价约在17000元/平方上下，首付比例6成多。目前世纪大道两边楼盘整体入住率低于20%，下图为东方润园和嘉华春晓的实拍图（主编以亮灯数量，白天安装空调数量，询问业主等多方面得出的数据）。
东方润园
嘉华春晓
我们来说说嘉善的投资价值。主编一直强调，脱离价格和成本的评判都是一厢情愿，所以我今天所有的判断都是基于目前的价格水平和成本基础做出的。
首先说投资成本。嘉善不管哪个一手楼盘，均存在溢价的情况，即所谓的备案价低于实际售价。大部分一手楼盘（已经开盘售罄的和要开盘的）溢价在5000-7000元/平方，90平方左右的房子投资首付在85万以上，算两年的月供成本约为95万，实际首付比例在6-7成之间。二手房由于银行评估价有限，同样杠杆很低。目前优质二手房溢价约在6000元/平方上下，加中介费加税费等首付约在90万上下，实际首付比例约在6-7成。从目前的投资成本来看，嘉善的洼地已经被填平。
再说升值空间。由于嘉善东邻上海市青浦、金山两区，所以嘉善最大的实质性利好是高铁站和未来轨道交通的规划，以及作为对接上海示范区的政策支持。从目前上海青浦、金山两区的房价观察，嘉善优质物业的单价上限是1.8万/平方，高于1.8万元的物业几乎没有投资价值。
综合投资成本、升值空间以及目前上海青浦金山两区的房价，嘉善的价值洼地基本已经被填平，未来价格偏低、离高铁站近、离新城区近的具有优质学区的优质物业还有补涨空间。
结语：如果觉得主编辛苦就点赞留言吧！
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