我在今年初《青岛最全最新的学区攻略》这篇万字长文中已经把青岛学区写得很透彻，所以今天不谈攻略，只谈变化。
2018年之后，青岛房价大变化，殊不知学区也在大变化，大家买房、买学区房都要变一变脑子了。
为缩小篇幅，本文尽量不放图片，只谈变化和我的见解，需要大家认真阅读。
01 市南学区房降价
市南的优质学区主要有市南中和东一片，但其中能成为青岛学区顶流的还是青岛实验小学（原江苏路）、大学路、太平路、文登路、嘉峪关这5所小学。
至于德县路、莱芜一路、市南区实验小学、镇江路4所小学，则稍差一些。
这在房价上反映的很明显，德县路、莱芜一路、市南区实验小学、镇江路因为房价低，又能上同区域的优质初中，一时受到家长们的热衷，导致这4所小学出现了提前三年学位预警的极端政策。
青岛各个学区的预警政策可以看我以前的文章《青岛学区2024年预警概况》，其中一直没出现预警政策的恰恰是青岛实验小学、大学路、太平路、文登路、嘉峪关这5所牛掰小学。
这其中就蕴含着一个变化，在可以公平摇号进入相同的优质公办初中的前提下，更多的家长更愿意买德县路、莱芜一路、市南区实验小学、镇江路4所小学更便宜的学区房。
曾经，德县路、莱芜一路、市南区实验小学、镇江路和浮山后、崂山育才等其他片区的小学差不多在同一条水平线上，青岛实验小学、大学路、太平路、文登路、嘉峪关更高一些。
那么，在德县路、莱芜一路、市南区实验小学、镇江路提前三年预警、三年不能进新学生的前提下，后来的家长们是选择高价买青岛实验小学、大学路、太平路、文登路、嘉峪关的学区房，还是去浮山后、崂山育才等学区呢？
答案是去了浮山后、崂山育才等学区。
青岛实验小学、大学路、太平路、文登路、嘉峪关一直没有预警是一个表现，其学区房价格下降是另一个表现。
我记得2018年之前，青岛实验小学、大学路、太平路、文登路的学区房价格还在六七万以上，小面积的学位房甚至在八九万，那种10平左右的能达到10万单价以上。
现在再来看，已经有很多挂牌价格在4万多了，成交价也都不高，下降明显。
相反，作为青岛近几年最火爆的学区，浮山后的学生数量已经出现了爆发式增长，不仅年年预警，像富源路、宁安路、同安路、合肥路等几个学校今年甚至达到20个左右的一年级班数。
从2018年到现在，浮山后也是整个青岛地区比较少见的实现房价总体上涨的地方。
其他的像崂山育才、崂山实验、启元等学区也是年年预警。
这是一个很明显的现象，众多的家长忽然就不热衷于买市南中片的天价学区房了，或者说不愿意为了学区而放弃居住舒适度了。
究其原因，一是配置高端的新学校雨后春笋般的出现，有的吸收市外教学经验，有的引进优秀教师，有的直接成为全国名校的分校。
高配置的新学校增多，总会产生一些优质学区；而优质学区增多，大家的可选项多了，自然在“一棵树上吊死”的就少了。
二是家长的理念变了，现在一年级的孩子家长已经渐渐从80后过渡到90后，90后的学习、高考压力要比80后弱一些，思想也要更前卫一些。
也许80后愿意为了孩子上学，自己一家人挤在50平以下的学区房里；90后就不愿意，他们更喜欢宜学宜住的新学区；甚至到了00后家长，他们连学区房都不愿意买了。
这是一种理念的改变，这种改变让家长不愿意为了学区属性而放弃居住属性，市南中片房价的下降主要受制于这个原因。
02 李沧很快将有优质学区
以往很多年里，市南、市北、李沧这三个区都是一个学区体系，直到现在都是，突出表现是青岛实验初中、37中这两所局属公办初中只能招生这三个区的小学毕业生，三个区的民办初中也只能在这三个区招生。
同一个体系里，学生的流动就比较大，所以以前缺少优质学区的李沧区经常扮演着生源流出地的角色。
但未来几年，甚至现在已经在变化的是，李沧区正在出现自己的优质学区。
像民办的志远、海诺的中考成绩就非常不错，当然也已经好几年报鼓了。
二中院士港分校已经崭露头角，虽然因为面向整个李沧区招生没有形成自己的学区范围，但有助于改善李沧区的整体学区质量。
中片的61/62/63中组合，曾经是李沧义务教育阶段的扛把子，但今年62中不招生了，由61、63、枣山中学（58中附属初中）、君峰路中学瓜分李沧中片，并采用了小升初对口直升的方式（对口直升更容易产生优质学区）。
这其中，有李沧实验小学加持的61中和有58中支持的枣山中学或将率先出现成绩。
当然，最有前途的应该还是东李，这主要是生源决定的。
东李和曾经的浮山后比较像，环境好，基本全是新房，家长也以外地来青的大学生为主，这是比较容易形成学区的因素。
未来，李沧区应该能形成两个左右的优质公办学区和两个左右的优质民办学校。但这还需要时间，家长要有等待的耐心。
这么说是有李沧庞大的学生数量做基础的，就在刚才（7月20日下午4点），李沧已经对5所小学实施了提前一年的预警，其中李沧区实验小学和青岛沧口学校（小学部）两所学校更是提前两年预警。
03 小心中部坍塌
先来说两个概念，学位房和学区房。
我可以这样理解，学位房，就是买一个学位，房子大小无所谓。在这种理解前提下，房子总价越低，越划算，也更好出手，交易更活跃。
但学位房只有在顶级学区内才能形成，也就是市南中片。只有市南中片，才会大面积出现买房不住、只为上学的现象。
学区房，其学区属性比学位房要低很多，大家对它的要求既要能上好学校，又要能住，甚至稍微出色的学校都可以被称为拥有学区房。
学位房，其房价基础主要受制于学校水平的保持；学区房，则同时受制于房子年龄（或者说是品质）和学校水平。
根源还是，学位房因为学校顶级，可以只有学区属性，没有居住属性；学区房的学校水平则不值得家长为了学区属性而放弃居住属性。
我通过这两年的调研发现，市北中部和西部的几个公办学区，原来很优质，但随着学区房的老化、没有新楼盘补充新鲜血液而慢慢没落。
这其实给我们提了一个醒，现在如日中天的浮山后，久没有新鲜血液的崂山育才等，以后会不会也面临这种中部坍塌？
这是非常有可能的。浮山后还有新楼盘，我们以崂山育才为例，其学区房都是2010年左右的高层，10年后还会有人为了学区属性而买20多年房龄的高层吗？
现在有一种声音，叫中产最脆弱。贫困者光脚不怕穿鞋的，富人们有家底保障，最是中产风险大，不但上养老下养小，还要供房贷车贷，一个离职就可能一夜回到解放前。
学区也面临这种中部坍塌，市南中片虽然近几年房价下降厉害，但其学区的稳定性还是要比其他学区高的。
未来，随着不少新学校的建设和李沧教育的起势，青岛学区体系肯定还会发生大的变化。
所以，我不建议大家买学区房买得太早。不然，有可能等你孩子上学时学校已经没落了。
而且随着孩子数量减少，以后大概率大部分优质学区都不会实施预警政策，大家根据实际情况提前一到两年左右买房即可，这是考虑了装修散味的时间。
本文来自*青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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