现在，随着购买住宅的调控杠杆越缩越紧，有些人就把目光投向了商业地产，旅游项目配套的酒店式公寓、临街商铺，或者社区低层商铺等。
最近，我就被粉丝提问说，某某城市的商铺能否入手。那么，商铺到底还能不能买，回报率又如何？有哪些问题需要注意？下面就来跟大家详细聊聊。
商铺已成为最危险资产？
如果您生活在四五线城市，会不难发现，近些年新楼盘越建越多，开发商临街商铺也随之剧增。一些曾经繁华的大街小巷里，很多临街底商都是空的。四处张贴的“旺铺招租”广告语，似乎都在暗示着这些底商不好租、不好卖的境遇。
在过去十几年，商铺曾被业内认为是回报率较高的资产。曾经听父母辈参加婚礼回来说，某某家给女儿陪嫁准备了两个商铺这类话语，都羡慕不已。但是，如今的商铺却慢慢变了味儿，很多商铺已经成了危险资产。
譬如那些四五线城市，人口在逐年流失，那么又用什么来支持这些商铺的未来呢？
商铺回报率如何计算？
说到商铺的回报率问题，主要有两个计算公式：
1、计算购入再出租的投资回报率=月租金*12（个月）/售价
2、计算购入再售出的投资回报率=（售出价-购入价）/购入价
举个例子，某人2年前在某地购置了一间50㎡的商铺，租金约为1.6万元/月，当年这间商铺价格仅为4万元/平米左右。
当时商铺价格约4.5万元，总价约225万元，套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率=1.6万元*12/225万元，通过计算，得出这套物业的回报率为8.5%。
若是这个买家转手卖掉，假设以245万元成交，那么它的投资回报率=（245-225）/225，计算得出这套物业的回报率约为8.9%。但是，商铺在交易过程中还会产生各种税费，实际回报率并没有这么高，因为计算复杂，简单来说，升值部分会被税费吃掉五分之一，更容易理解。
普通人劝你最好别碰商铺！
俗话说，一铺养三代。但是，如果说购买住宅是初中生段位的话，商铺就是研究生级别的。
如果你对自己有很自信，认为值得一试，那么有几点还是需要提前知晓：
第一， 能买现铺、临街商铺，就尽量别碰期铺，特别是开发商大力促销的新楼盘底商。
因为大多数商铺的交易税费都比较高，可是其变现能力又很差。除了一些地段不错的，其他地方的商铺基本上是不太容易卖掉的。
第二， 充分考虑购铺的商业地带、商业规划。成熟地带商铺价格很高，而成长地带的商铺则有升值考虑。
第三，考虑商铺的经营形态和后期管理，社区商铺一般比较稳定，地段、交通对商铺经营影响较小，商场店铺对交通、人流依赖性大，风险也大。
第四，考虑相关政策，如交通、道路的改善，如旧区改造、市政动迁等。比如经营商铺是长线投资，对政策的依赖性很强。
第五，中小城市商铺需要警惕购买。在中小城市，购买商铺的风险也较大。如果这个商铺真的能赚钱，那么开发商资金就可以用其进行招租，又何必将它卖掉呢？
事实上，在很多人口流出的中小城市，很多商铺的售卖前景确实堪忧，因为地段、开发商、客流群体三个因素确定了商铺价值的不可复制性。如果要购买商铺，一定要看清楚地段未来的发展规划，是否有人口增加等，因为这些因素都会直接影响商业客流量。
毕竟购买商铺看的是长线收益，只看眼前利益是不行的。不管是股票、基金还是不动产，一定要切记以下三点：
1、远离高估值；
2、不要盲目跟风；
3、一定要长期持有。
