商业地产“融、投、管、退”机制中，融是募集资金，投是投资形成物业资产，管是资产管理实现增值，退是资本变现获得盈利，每一个环节都十分关键，但对于购物中心而言，“管”是核心竞争力。
行业常说的大运营概念就是“管”的关键，而大运营体现在四个方面：
- 多部门之间配合：管理上强调部门之间配合，运营部部门扮演协调者角色，运营部门员工强调协调沟通，处理解决问题。
- 运营为核心部门：管理上强调运营部门为核心部门，物业部、财务部、企划部、信息部等均为配合、支持部门。
- 品质提升为趋势：品质提升为运营管理主要内容，包括环境品质，服务品质，管理品质等内容，品质管理不进则退。
- 数据分析为依据：经营分析要以大数据分析为基础，其中几个重要维度是客流数据、销售数据及衍生数据维度。
而在2020年7月25-26日，赢商网·赢才商学院主办的【深圳】公开课，讲师从：购物中心日常运营管理/购物中心危机公关策略/购物中心市场调研/购物中心商户经营辅导/购物中心租费收缴策略/购物中心违约商户处理/购物中心客户关系处理及购物中心装修管控8个方面，向参训学员分享了以《购物中心商户经营辅导、租费收缴及装修管控策略》为主题的课程内容，详细讲述了大运营概念下，运营工作的实操关键。
从时间空间角度出发，运营管理工作分为：装修期管理、开业期管理、培育期管理、成熟期管理。
以开业期管理为例，时间周长一般为开业前8个月到开业后2周，成功开业关键节点有：
- 开发建设指标：建筑工程与设备设施是否达到开业条件？
- 商业规划指标：商户数量与品牌组合是否达到开业条件？
- 现场服务指标：团队配置与管理措施是否达到开业条件？
- 同时要确定几个指标：店铺开业率/面积开业率/开业增长率/功能覆盖率/动线覆盖率。
而对于培育期管理而言，执行的关键要素有：
- 关注业态结构与业态布局的科学性；
- 关注租户结构/租约及租金的合理性；
- 关注商铺招商/商铺出租率/商铺经营状态/商铺的贡献度；
- 关注租金收入/收入的增长变化及租户往来结款的及时性；
- 关注宣传/促销方案的正确性，结果的准确性与有效性；
- 关注客流计量和会员体系建设/固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；
- 关注购物中心服务范畴/服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；
- 关注顾客消费服务环境/消费热点，商品与租户的品质/质量；
- 关注软/硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定等。
商户经营业绩差的几种情况：
- 客流量不足：购物中心日均客流及节假日客流不足；商户自身带来的顾客和活动宣传带来的顾客不足。
- 路过不进店：设计导致顾客不能直视店内；灯光不足昏暗影响顾客购物*；货品陈列颜色乱摆放不齐；店内动线不能有效导流。
- 进店不消费：员工形象/货品库存/销售技巧/售后服务。
- 顾客不回头：顾客姓名/电话/喜欢的款式/购买的款式及时间，试过没买的原因等资料要保存；主动与客户联系，比如销售后的关心，新款式到货，新促销活动等；对顾客投诉的处理。
商户经营辅导的步骤：
一装施工内容：
1、公区机电安装：天、地、墙、柱等位置
- 强电：发电机组（配电室）/桥架/电缆
- 弱电：交换机（监控室）/桥架/背景音乐系统/客流监控系统
- 暖通：空调机组/制冷机组/冷却塔/新风机组/燃气锅炉/ 油烟净化设备/隔油池/排风管/排烟管/ 新风管/补风管
- 电梯：直梯（客/货/消防）/扶梯
- 给排水：水泵/供水管/排水管/污水泵/雨水管
- 消防：消防主机/消防水/消防电/消防送风/排烟/消防卷帘/防火门等
2、公区精装修【龙骨】
- 天：轻钢龙骨；
- 地：地板木龙骨；
- 墙：钢架或轻钢；
- 柱：钢架或轻钢
3、公区精装修【面层】
- 天：批灰、刷白等；
- 地：石材、地砖、地板等；
- 墙：批灰、石材、铝板等；
- 柱：石材、铝板等。
4、商铺机电条件配置：
- 消防：喷淋/烟感/消火栓/消防门/手报/电话
- 强电：配电箱/桥架/电缆
- 弱电：多媒体集线箱/网络线
- 暖通：风机盘管/空调水管
- 给排水：上水管/下水管
- 燃气：管/阀/报警器
二装流程18个重要节点：
合同移交、自复尺、交付通知、沟通商户、商户复尺、手续办理、交付、进场、施工监管、消防改造、隐蔽工程验收、家具安装、厨具安装、燃气开栓、竣工验收、开业审批、保洁开荒、开业。
以上内容节选自《购物中心商户经营辅导、租费收缴及装修管控策略》课程内容。
