养老产业三种盈利模式，根据养老地产的处置方式划分为：销售、持有、销售与持有相结合三种类型。销售物业模式（投资收益率IRR），长期持有模式（资产回报率ROA），前两种组合模式。
重点介绍长期持有型物业类型的盈利模式按现金流的主要收入来源进行细分，基本的形式可以分为①会员制②押金制③租金制④保单制⑤共有产权⑥投资返还销售等六种模式，衍生组合出多种模式，如⑦押金制 一次性租金制⑧储蓄养老卡。
（1）会员制，即整租模式。
一次性费用对应的是床位费，会员费用是不退还的，是每月租金的趸交；服务费和餐费另收。目前常见的有三种形式：
操作指南：一是永久性使用权销售，使用权的时限跟土地时限一样，可转让、继承；优势是利于快速回笼资金，良性运营，
案例介绍：如随园嘉树使用权转让。初一是售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让；再按月收取2500-3500元不等的服务费。
操作指南：二是终身制使用权销售，使用权的时限到老人离世，利于快速回笼资金，获取房屋重复利用价值。
案例介绍：亲和源B卡，目前价值增值转让。
操作指南：三是15年使用权销售，使用权到期，可继续免费使用。优势是快速筹金，便于实现滚动开；收回房产后，再次以返本入住的方式推出，重复利用，获取更高价值。
案例介绍：随园嘉树15年租赁，一次性交纳15租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。
操作指南：四是短期旅居卡，使用期限 1-5年，优势是门槛较低，客户面广。
案例介绍：如绿地康养居推出的，敬享系列卡，不可退，可继承（尊享卡1万，1年有效期；智享卡3万元，3年有效期；睿享卡5万元，5年有效期）。
（2）押金制，现金收入主要来源于押金
操作指南：一次性收取较高押金，到期本金退还，入住期间需要缴纳餐费、服务费。优势是有利于快速回笼资金，劣势是有一定的法律风险，且后期运营管理压力较大。
案例介绍：如北京太申祥和山庄（国际敬老院），经本院院务会审核批准，与本院签订《入院协议书》后交纳入院押金120万元人民币。
此类高押金退还模式受市场接受，符合了住养老院基本不花费用的心里，但是快速回笼的资金需要有高于养老院床位费的回报率，比如120万元按6%投资回报率，折算每月约6000元/月，则如某项目目前床位收费5000元/月，则用押金投资于更好的项目，每月1000元收益，难点在于有更好的项目投资获取收益。
（3）月租制，现金收入主要来源于每月收入租金
操作指南：按月收取床位费、基本服务费、护理费、餐费等其他费用。优势是易于被客户接受，并且有稳定的现金流；劣势不利于企业快速回收资金。
案例介绍：养老机构常用模式，北京乐成、远洋、诚和敬等
（4）高额保单 押金制 月费
操作指南：保险公司在其投入的养老住宅社区项目上，结合销售的养老金产品，以养老保险金收入以及来支付养老社区相关费用。这样的模式能够长期锁定同一品牌下的共享客户，并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划。
案例介绍：如泰康燕园，200万元保单，乐泰卡，一般针对活力自理型老人，针对刚需老人多采用常规月租制。
（5）共有产权模式
操作指南：建设单位和购买人按份共有居室产权，其中建设单位所持产权份额为5%，购买人所持产权份额为95%，养老设施居室之外的其他公共养老服务设施由建设单位持有100%产权。并为入住老年人提供医疗、养护等养老服务，满足其养老服务需求，具体养老服务费用由建设单位根据服务内容参照市场价格确定。
案例介绍：如乐成恭和家园，投资商5%养老居室产权及全部公共服务设施产权需由企业长期持有、运营，且不得分割转让，整个试点项目中，60%的产权被分割转让，开发商综合持有40%的产权。一期均价40000元/㎡，二期均价50000元/㎡，月费3000元/户（按50年180万元，按80平米计算，则合每平米22500元），均价则为60000元/㎡-70000元/㎡左右。
（6）投资返还销售，现金收入主要来源于一次性使用收入
操作指南：使用权的时限到老人离世，用产权抵押，房款退还，溢价部分双方分成，可转让。优势是快速回笼资金、便于实现滚动开，收回房产后，再次以返本入住的方式推出，重复利用，获取更高价值，该模式类似商铺返租模式衍生而来（企业将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由企业统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金）。
案例介绍：如杭州紫荆园养老公寓，养老公寓2011年推出，房子不销售，转让70年居住使用权，买家交纳75万-120万元/套的入户保证金，当老人要退房变现时，可随时申请退出，全额返还入户保证金；该项目当时受到老人追捧，截至紫荆园项目*清算时，共有349户老人交纳了入户保证金，签署《紫荆老年公寓使用合同》。（该项目2015年因资金链断而停工，目前国联紫荆养老产业有限公司以8.05亿元收购）。
（7）押金制 一次性租金制，现金收入主要来源于押金和租金。
操作指南：一次性收取高额押金，同时一次性收取30年租金，押金可退，租金按使用期限退。这种做法实现了资金快速回笼，把收取费用分为押金与租金，租金在财务上可以入账，保持长期运营现金流，押金用来再投资。
案例介绍：北京九华山庄，租期30年，一次性收取租金30-60万，租赁期满5年可退房，保证金可协议返还，并退还剩余租约的租金。
（8）储蓄养老卡，
操作指南：本质上是押金制，但是引入银行第三方支付，对于供给方企业没有非法集资的风险、且信用提高，对于需求方客户来说，把钱存入银行，基本没有风险。
案例介绍：例如香河爱晚城养老设施，发行储蓄养老卡，即客户将居住押金存入银行监管账户（中信银行），用居住押金的利息来支付租金和基本养老费用，实现储蓄养老；根据不同户型，客户一次性缴纳12-120万押金，每年可免费享有3-12个月的居住权限，餐费、护理费自理。
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