转自真叫卢俊
一直以来长沙以房地产调控严厉著称，是一座让炒房客有来无回的城市
长沙被贴上了一个标签就是房价低，作为新一线城市，又是一个省会城市，很难想象长沙的房价水平只有1.2万
七月，我和团队一起实地去长沙看过当地的楼盘，确实有亲身感受到长沙包容的房价
令人较好奇的是，长沙到底是怎么控制房价的
关于这一点，我专门请教了那边的项目负责人，也了解了一些情况
今天就带大家来看一下，长沙到底是怎么做到的
01
首先，在长沙想要一张“房票”就很难
在长沙买房必须具备购房资格才可以，因为这个城市是限购的
早在2018年6月25日，长沙政府就发布了一个调控政策的通知：《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》
来源：长沙市人民政府
政策中对购房资格限制的比较厉害，外地人想在长沙买房必须要满足条件：
落户满一年加一年社保，要么连续缴纳24个月的个税或社保，且只能在限购区域内买一套
限购区域包括长沙6区1县：芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区及长沙县、望城区
换句话说，外地人要想在长沙买房，最快的方法也必须在那里工作交够两年社保才行
这个门槛就很高了，想拿到“房票”并不是件容易的事
所以自2018年“6.25”楼市调控新政实施以后，很多潜在购房者因不具备购房资格而被拦在了住宅市场之外
本质上，长沙严格实施限购这个政策，也表明了一个态度：
愿意牺牲房价上涨，以保证本地人能买得起，而不是招引外地炒房客
在上海限购是很正常的，但长沙毕竟是一个发展中的新一线城市。实际上在其他同级别的城市里，就很难见到这么严格的限购现象
比如在今年武汉、合肥、成都这几个城市就不断放松限购政策，现在就连苏州都只要交6个月社保就有购房资格了
像长沙这样房价低的城市，基本上不会说一定要限购到24个月这么严，理论上它应该更放开，吸引更多的外地人过来买房
同样的，越是放开购房政策，有买房的外地人越多，那本地人肯定就会受到房价上涨的压力
所以我们看到长沙反其道而行，它的态度就体现在，保证本地人的利益
在长沙限购区域内买房的，必须要具备长沙限购区域内的购房资格
除了限购，长沙还有更严的操作
02
长沙的“双限”全国最严
长沙实行地价与房价“双限”政策，以抑制土地高价拍卖、保障楼市刚需。具体的限价操作其实是有一整个链条的
第一点，从拿地开始就限地价
在开发商拿地的时候，就有很多限制。在土地供应上，就分为双限地、单限地价和不限价地
为了控房价稳地价，双限地仍是主流。在长沙限地价就意味着提前限制了之后房子的售价
第二点，在核价的时候再限制房价
首先，包括毛坯房跟精装房，一般都会有一个上限。精装标准的上限就是3500元/平米，然后毛坯的话，目前最高最高毛坯限价为13800元/平米
毛坯其实在拿地的时候就有限价。即便是非限价地块，也会根据项目的成本去做一个核价
一般开发商都会想办法做精装，依靠精装溢价从中压低成本、提高自己的利润空间
所以在长沙新房市场中精装的占比也越来越高，热销T0P10中均为精装项目
精装房的交付比例逐年上升，长沙也对此进行了严控
2019年12月长沙发改委出台新规明确商品住房的平均利润率商品为6%-8%
死死把控开发商的利润，所以房企打造高端品质项目的利润空间就被限制了
最高8%的利润率对房企而言并不算高，我们可以简单举个例子来算一下
比如长沙“6.25”新政之后，出让的第一块“双限地”
