社会资本参与老旧小区改造的方式
1：PPP模式公私合作整合政府、民间、社会公众等多方资源
2：收益期权定向出售物业、社区服务、广告等与相应机构签订长期服务协议,相应机构支付部分改造费用
3：拆除危房建新房出售如拆除其围墙，由开发商增建商铺供出售、出租，或是拆掉旧房,重建新房提高容积率
策划：政务产品部执行大河报·大河客户端记者孙煊哲
老旧小区改造需要大量资金，统计显示，目前全省需改造的城镇老旧小区涉及居民122万户。2019年全省城镇老旧小区改造3883个，涉及群众50万户，预计投资80多亿元。如此庞大的资金从哪儿来？李克强总理在西安考察时强调，老旧小区改造光政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”。我省也发文支持积极探索多渠道资金筹措机制，引导鼓励社会力量出资支持老旧小区改造工作。
为何要引入社会资本力量参与老旧小区改造？都有哪些方式？外地有无经验可供借鉴？记者邀请经济学家、大学教授、地产开发商等进行多方位探讨。
多重政策鼓励社会资本力量参与老旧小区改造
根据住建部数据显示，目前我国的老旧小区接近16万个，建筑面积达40亿平米，涉及的城镇居民人数过亿，这项旧改工程的投资额估计将超过4万亿。具体到河南，目前全省需改造的城镇老旧小区涉及居民122万户。2019年，全省城镇老旧小区改造3883个，涉及群众50万户，预计投资80多亿元。
那么，这笔庞大的改造资金是由哪方出呢？住房和城乡建设部副部长黄艳曾表示，老旧小区改造将按照“‘业主主体、社区主导、政府引领、各方支持’的方式统筹推进，采取‘居民出一点、社会支持一点、财政补助一点’等多渠道筹集改造资金”。
此外，6月19日召开的国务院常务会议也指出，要“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。
10月14日，李克强总理到西安考察时强调，老旧小区改造光政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”。
10月下旬，河南发布的《关于城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，各地要积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。各地要建立健全居民合理分摊、单位投资、财政奖补、社会捐助、市场运作等多渠道资金筹措机制。引导鼓励老旧小区原产权单位及社会力量出资支持老旧小区改造工作。
资金缺口大、业主收入低，不得不引入社会资本
为何几乎所有的政策都支持社会资本力量参与老旧小区改造？
“目前我国老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金，但量大面广的城市既有住宅建筑仅依赖政府一己之力，远无法弥补改造的巨大资金缺口。”中国商业经济学会副会长宋向清说。
记者走访调查发现，目前全省老旧小区改造工作都在摸索阶段，大部分也都是以政府补贴为主，有些小区甚至只是做一些简单的改造就算改造完成。“资金有限，每一分钱都得精打细算，没办法。”郑州一街道办主任说。
此外，业主自我支付能力较弱也是一大因素。宋向清认为，老旧小区居民以中低收入者为主，加上多年的较低成本生活习惯，很难让其出钱参与改造工作。
“目前，老旧小区有不少是*企业或*单位的家属院，以老年人居多，收入确实不高；另外，还有很多是租房户，让租户出钱参与改造更是不现实。因此，积极探索社会资本力量参与改造是可行有效的途径。”上述街道办主任也持同样观点。
社会资本参与老旧小区改造有哪些路子
社会资本参与老旧小区改造，都有哪些好的建议？外地有没有好的做法？
建议1：PPP模式公私合作
“PPP模式是解决城市老旧小区改造融资壁垒的重要途径。”河南财经政法大学工程管理与房地产学院房地产开发与管理教研室副主任何贝博士建议，可以整合政府、民间、社会公众等多方资源，集社会、经济和环境效益于一体。以公私合作为特征的PPP融资能够实现社会和政府资本的有效结合，让企业真正成为改造投入的主体，实现财政资金、企业及居民资金在绿色改造项目上的成本共担、利益共享，促进绿色改造的市场化运作。
何贝介绍称，从政策层面，我国已在ppp模式进入老旧小区改造领域进行积极探索，在资金、技术、管理等方面给予大力支持。住建部《关于开展既有建筑节能宜居改造项目储备工作的通知》指出，优先支持采取以政府和社会资本合作(PPP)等市场化机制模式运作的项目纳入既有建筑节能宜居改造项目储备。《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》提出，支持采取政府与社会资本合作模式(PPP)进行老旧小区微改造。
从实践层面，美国、英国等国家的城市社区更新经历了从政府主导的福利主义的贫民窟清除，到市场主导下的邻里更新，再发展到公共部门、私人部门以及社区共同驱动的三方合作的多元化城市社区更新模式。英国的格林威治千禧村和德特福德项目是采用三方合作PPP模式进行社区改造的典范。在国内，棚户区改造、城中村改造ppp模式也是目前研究热点，如山东省淄博市张店区，通过PPP模式对52个片区进行了综合整治改造。
“老旧小区改造PPP模式在实践中仍面临挑战，尤其是利益主体间能否建立良好的合作关系、风险与利益分配机制等，都是社会资本和社区居民需要考虑的关键问题。”何贝建议，首先政府需要出台老旧小区改造PPP模式操作的相关标准、规范与程序。其次，加大对社会资本的激励，如税收优惠、贷款贴息、低息贷款等组合经济激励政策。同时，加大对既有住宅建筑改造技术的产业基金投入，降低改造总成本，从而有效激发社会资本的投资积极性。最后，拥有房屋产权的社区居民是PPP模式中非常重要的参与主体，通过制度化、规范化的社区参与机制和程序，公正透明的沟通与协调机制等，应该变现有的“被动式参与”为“主动参与”。
建议2：收益期权定向出售
“解决老旧小区改造所需资金需要多管齐下，其中政府补贴一部分，业主支付一部分，小区归属单位承担一部分是公平合理解决资金缺口的前提。”宋向清认为，这三方合计承担改造费用的50%为宜，其余资金缺口在没有公益性企业捐助的情况下需要市场化解决。
宋向清进一步介绍称，市场化解决的基本思路是收益期权定向出售，基本路径有三：一是物业捆绑式，即由业主与物业公司签订长期或多年物业服务协议，在此前提下由物业公司支付部分改造费用。二是社区服务捆绑式，即将维修、保养、商业、金融、教育培训、旅游、养老、医疗等社区服务按项目分别与相应的机构签订长期或多年服务协议，由签约机构买断协议期相关服务，同时由签约机构支付一部分改造费用。三是广告捆绑式，由业主与广告公司签订长期或多年广告位出租协议，由广告公司支付一部分改造费用，以此路径还可扩大期权出售范围，比如业主再装修期权出售，小区内大件商品采购期权出售等。
建议3：拆除危房建新房出售
郑州资深地产人士马水旺认为，对于老旧小区改造的资金来源，更多的还是要调动社会资本的积极参与，在改造过程中平衡好资本方的投入和收益，让资本方不但参与共建，并且能够参与后续共同运营。
“目前房地产市场‘狼多肉少’，也就是企业多土地少。如果地产商能参与到老旧小区改造中来，并给予一定的回馈，则会有不少企业愿意进入。”马水旺进一步介绍，比如对一些有条件的小区，拆除其围墙，由开发商增建商铺供出售、出租，所得利益由开发商提前支付政府，用于老旧小区改造。
此外，对于一些居民意愿比较强烈、房屋安全系数低的部分楼栋，是否可以考虑拆除一部分？马水旺分析称，目前老旧小区的位置一般都很好，容积率一般为1.6左右，若改建成商品房，容积率提高到3.5左右，则可以比原来多增加一倍的商品房，卖出去的钱除去开发商合理利润后，则可以补贴到小区的改造资金中来。
除了拆一部分补另外一部分的方法外，还可以让开发商在养老、托幼等方面更多参与并实现合理收益，以此提高社会资本参与的动力。
