山东社会科学院法学所 李楠
近年来，随着中国经济快速发展，房地产市场作为支柱产业之一，起到了重要的推动作用。然而，住房市场的过热也引发了一系列社会和经济问题，如房价高企、供需失衡和金融风险。在此背景下，国家相继出台了一系列房地产调控政策，以促进市场健康稳定发展。本文将详细分析上述调控政策的现状及其对房地产市场的影响，并探讨未来可能出现的新政策及其对市场的潜在影响。
房地产调控政策现状
5月17日，一系列新的房地产政策相继出台，其力度之大远超市场预期，引发广泛关注。其中，首套房首付比例降至15%，全国取消房贷利率下限，以及公积金贷款利率下调0.25个百分点等政策调整备受瞩目。在中国人民银行连续发布的三项房地产金融政策中，房贷首付比例调降幅度较大，超出市场预期。其中，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
以济南为例，济南市房地产业协会数据显示，一季度新建商品房销售均价为14377.3元/平方米。若考虑100平方米的首套房，不含税的总价为143.77万元，首付比例降低至15%，即最低首付可至21.6万元。这相较于此前执行的20%首付，可减少首付款7.2万元。
此外中国人民银行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。按照原来规定，连续三个月新房价格环比和同比同时下降，才能进行利率下限的调整。现在，不需要连续三个月下降也可以进行调整，包括公积金贷款利率的下调，这都是以金融手段去让利、去增加市场活力。人民银行山东省分行数据显示，3月份，全省新发放个人住房贷款加权平均利率为3.75%，同比下降0.39个百分点。
国家统计局发布了1-4月份全国房地产市场基本情况报告。从1-4月平均新房价格指数来看，对比去年同期，上涨的仅有上海(4.2%)、成都(3.0%)、杭州(1.0%)、天津(1.0%)、长沙(1.0%)、北京(0.6%)和济南(0.2%)，总共7座城市。对于市场来说，规模稳定很重要。4月份，济南新房日均成交105套，二手房日均成交220套。可以看出，济南的刚性和首次改善的需求还是不错的。国家统计局新发布的价格指数显示，1-4月份，济南的新房、二手房价格指数在全国降幅最低，这说明济南的房地产市场比较稳定，包括新房、二手房的体量都还不错。
这一轮，一些城市在取消限购和政策调整之后，二手房出现了大幅调整，市场会呈现逐步回稳的态势。从市场规模和价格走势来看，在这一轮调整中，济南市场基本还是比较稳定的，调整也比较到位。
济南市发布通知，自5月18日起，对个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，其中5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。这次政策调降力度和范围比较大，深刻地反映了现在房地产市场处在一个比较特殊的阶段。
房地产调控政策
对市场的影响
调控政策带来哪些影响?
市场需求增加。取消限购限售政策，特别是在济南历下区、市中区等热门区域，增加了购房者的购房意愿，从而提高了市场的需求。这使得房地产交易更加活跃，对于购房者来说，有更多的选择和机会。进一步提升了购房者的购买意愿，增加了市场需求，有助于市场供需平衡。
提升市场信心。通过实施一系列调控政策，政府部门释放了积极的政策信号，提升了市场信心。尤其是首付比例的下降，使得原本对房地产市场持观望态度的购房者看到了新的购房机会，积极入市。此外，存量房贷款降息政策，也提高了已有房贷购房者的消费能力，进一步刺激了房产市场活力。
价格波动。短期内，需求增加可能会对房价产生一定的推升作用，尤其是在热门区域。然而，这种价格波动可能会受到市场预期、经济状况等多种因素的影响。长期来看，房价的走势将受到多种因素的影响，包括经济状况、市场供需关系、政策调整等。政策的调整可能会对房价走势产生一定的影响，但这种影响需要根据市场的具体反应和相关统计数据来进一步观察。
政策调整的目的之一是促进房地产市场的平稳健康发展，避免市场的大幅波动。政策的调整有助于平衡市场需求与供给，促进市场的稳定和健康发展。
未来可能出现的新政策
及其潜在影响
随着房地产市场环境的不断变化，未来的调控政策也可能会进行相应的调整和优化，以适应市场需求和经济发展的需要。以下是一些可能的新政策及其对市场的潜在影响：
信贷政策的调整。央行可能还会通过调整信贷利率来影响房地产市场。降低利率可以刺激购房需求，而提高利率则有可能抑制过热的市场。政府部门可能会调整购房首付比例要求，以控制市场的信贷风险。降低首付比例可以增加购房者的购买力，而提高首付比例则有助于防范金融风险。
税收政策调整。如果政府部门决定在某个城市或者区域内试点房地产税，可能会对房地产市场产生深远的影响。房地产税的引入可能会抑制投机性购房，减少房地产市场的波动性。为了鼓励市场交易，政府部门可能会提供交易税减免或者优惠。这将刺激购房者的购买意愿，增加市场的流动性。
加强市场监管与规范。未来，房地产市场的监管力度将会进一步加强，政府部门将加大对房地产市场违规行为的打击力度，确保市场的透明和公正。此外，房地产市场的规范化管理将进一步推进，如加强房地产经纪机构和从业人员的管理，规范市场交易行为，保护消费者合法权益。
支持绿色建筑和智能建筑发展。随着环保意识的增强和科技的发展，未来房地产市场将会更加注重绿色建筑和智能建筑的发展。政府部门可能会出台一系列政策，支持绿色建筑和智能建筑的推广应用，如提供绿色建筑补贴、税收优惠等措施。绿色建筑和智能建筑的发展，将提升房地产市场的品质和竞争力，促进可持续发展。
总的来看，我国实施的一系列房地产调控政策，对于推动房地产市场的健康稳定发展具有显著成效。这些政策不仅减轻了购房者的经济负担，提升了市场信心，遏制了金融风险，还推动了市场去库存，保障了房地产企业的资金链稳定。然而，伴随市场环境的变化，未来仍需进一步调整和优化调控政策，构建长效机制，推动租赁与购买并举，强化市场监管，支持绿色建筑和智能建筑的发展，以实现房地产市场的可持续健康发展。在这一过程中，各方市场参与者需通力合作，政府部门需强化政策引导和调控，企业需提高自身管理和运营能力，购房者需理性购房，共同维护房地产市场的健康稳定发展。
未来，随着政策的持续优化和市场的健康发展，房地产市场将步入一个更为稳健、可持续的良性发展路径，为我国经济的高质量发展提供有力支撑。
