经济观察网 记者 田国宝 6月19日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上，睿观研究院院长郝炬发表了主题演讲，对2021年以来的房地产市场进行了系统回顾，并对未来的房地产发展趋势及机遇进行分析。
郝炬表示，在未来的5到10年中，增量和存量市场将并存，而且会从增量市场逐步向存量市场过渡，形成新的发展业务结构和商业模式。房地产行业稳步筑底，房地产企业及相关从业人员需要重塑信心，探寻新模式，*出一条创新之路、生存之路。
以下内容根据郝炬演讲整理：
市场回顾
从2021年下半年到现在，三年多时间，房地产行业的调整出乎寻常。
从2021年开始，房地产经历了连续下降，一直到2024年4月，依然处于下降阶段，但下降趋势或程度在逐步收紧。5月，相关部委出台了对房地产市场起到推动作用的一些政策，预示着在市场供需结构发生变化的情况下，行业开始稳步筑底。
不过，房地产企业现在依然没有完全走出流动性危机。虽然很多相关政策出台了，但房地产企业本金、自筹资金、预售款等依然处于稳步下降趋势。
开工面积在2020年达到高点。2021年，新开工面积处于下降状态，但2024年开始有所回暖，意味着企业主体对未来市场开始逐步重拾信心。
销售面积最高点是17亿平方米，2023年是11亿平方米，今年1—4月是3亿平方米左右，全年预计有可能在8亿平方米—9亿平方米，跌幅非常大。
政策放松后，一二线城市部分区域的二手房交易有适度回暖，一手房销售也在筑底中。
待售面积有两个高点，一个是2015年达到7.16亿平方米，另一个是2024年达到7.4亿平方米，当下压力很大。
通过统计历史数据，我们发现，2008年到2018年发生了几个明显背离。
第一，房地产投资、销售数据与M2之间的背离。从2020年开始，由于疫情和贸易战，M2大幅增长，但房地产没有回升。
第二，房地产政策落实与房企资金到位情况之间的背离。一般来讲，政策对房地产的带动与企业资金层面有一致性，但这次没有。也就是说，很多政策对房地产现金流危机没有起到实质作用，当然也有销售不振的原因。
第三，房地产市场与库存之间的背离。一般情况下，由于前期销售预计悲观而减少房地产投资，库存增长会逐步放缓。但在2021年下半年房地产市场走弱的情况下，库存依然不断上涨。
未来趋势
第一，从价格下降到市场出清的过程，给予市场足够自主权实现未来调整。同时，房企如何打破原有高周转模式，从更多维度寻求发展模式，也是房地产企业下一步需要重点考虑的问题。
第二，政策引导解决房地产危机的三个核心问题，一是流动性的修复；二是信用的修复；三是市场预期的修复。
第三，未来供给机制的调整。未来将逐步形成高端市场有需求、中端市场有支持、低端市场有保障的机制。
第四，需求依然在，只是由于市场短期低迷和个人收入预期影响了购房决策。未来企业如何做好房子，做出符合需求的房子很重要。
第五，增量与存量并重。2022年之前，房地产市场是一个增量市场，未来在增量和存量并举的情况下，存量资产的经营、盘活、证券化等会带来更多机会。这是未来房地产行业增长和新模式诞生的重要原因。
很多城市的二手房成交量已经超过一手房，从原来一二手房简单替代关系变成了联动关系。一手房成交好转没有二手房成交作为基础是非常困难的。
同时，存量的商业、写字楼、长租公寓等经营性资产已成为当下房地产主流，在企业的主要业务中占比越来越高。
