广东省清远市清新区县城。 南都记者 邱永芬 摄（南都资料图）
首套住房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、政府收购部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地产政策密集出台，引发巨大关注。下午4时，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。
地方政府可收回收购
存量房、闲置用地
昨日上午，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出，当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。
相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。
商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。
央行将设立3000亿元
保障性住房再贷款
在下午国新办举行的国务院政策例行吹风会上，住建部会同金融监管总局等部门出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案。自然资源部拟出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。
央行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
国家金融监管总局负责人表示，近期将发布《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调机制。自今年1月份建立城市房地产融资协调机制以来，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。
答南都问
自然资源部：支持地方以合理价收回 闲置土地用于保障房
南都：自然资源部拟出台妥善处置闲置土地等存量房地产用地的政策，主要考虑是什么，政策特色亮点有哪些？
自然资源部副部长刘国洪：支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。
政策措施主要是两条线：一条线是严格依法处置闲置土地，另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。具体的政策亮点，可以简要概括为以下三个方面。
一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。
二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。
三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。
此外，为落实市县政府主体责任，加强统筹协调，要求市县建立处置闲置、盘活存量土地的协调决策机制，完善决策程序，提高行政效率，守牢政策底线。
民生焦点
看点1 首付比降至历史最低
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发文称，首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%。以贷款100万元为例，首套房首付款由之前最低20万元降至最低15万元，购房门槛下降。但相应地，从银行贷款的金额由80万元提高至85万元。
“这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进表示。
“首套房首付比例降至15%，是历史最低水平了。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析，该政策执行后，意味着全国所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下调，这对一二线城市影响较大，北京等城市或将大幅度降低首付比例。
2023年8月底，全国首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%。12月，北京将最低首付比例从35%降至30%，并未执行最低20%的标准。因此，张大伟认为，各城市如何调整首付比例，还需各个城市主管部门出台具体措施。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，此次下调首付比例下限政策出台后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，会进一步降低购房者置业门槛。
看点2 公积金贷款利率下调
此次政策，对公积金贷款和商业住房贷款都做了调整。
中国人民银行发文称，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
已经用公积金贷款的购房者，是否能享受到这一最新的利率优惠？
17日，北京市住房公积金管理中心工作人员表示，存量住房公积金贷款利率今年不作调整，从明年1月1日起自动下调。正在走公积金贷款流程的贷款人，还需咨询具体办理贷款的部门。
严跃进指出，此前5年期以上的首套住房公积金贷款利率为3.1%，此次下调至2.85%。在商业银行贷款持续降息的情况下，商贷利率与公积金贷款利率的息差已经不大，因此公积金的利率下调是必然的。
看点3 商贷利率有望跌破3%
中国人民银行还发文称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。张大伟认为，从全国看，除了少数一线二线城市外，大部分城市首套房贷款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策为房贷利率进一步下行提供可能，未来首套房商贷利率或向3%靠拢。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平，居民的贷款成本进一步下降。
值得注意的是，中国人民银行还强调，中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。银行业金融机构应合理确定每笔贷款的具体利率水平。
东方金诚研究发展部王青团队指出，因城施策、“房住不炒”不仅全国适用，而且是长期坚持的政策基调。例如在限购政策方面，在未来一段时间，一线城市还会保留一定的限购措施，而房贷利率下调也不会“齐步走”，一线城市下调的幅度会相对较小。未来，监管层或将通过窗口指导等方式，督促商业银行较快下调居民房贷利率，直至楼市出现筑底回升态势。同时，在当前的市场格局下，不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题。
算笔账
以首套房公积金贷款100万元为例，选择等额本息还款方式，贷款期限为30年，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元；总利息由53.73万元降至48.88万元，节省4.85万元。
专家解读
如何看待此次房地产政策出台？
国家推动房地产行业和经济复苏的决心已超出预期
就今日房地产市场已出台的政策，中原地产首席分析师张大伟分析指出，中央稳定房地产市场的决心非常坚定，未来只要房地产不稳定，更多的政策肯定还会出台，在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
张大伟预计，5月份房地产市场将比4月有明显好转，市场重磅政策不断，房地产市场供求关系已经发生根本性变化，增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。从需求端看，降低购房门槛和成本仍是政策聚焦点。
不过，张大伟分析认为，2024年房地产市场需要一定时间恢复，还在逐渐见底过程中。易居研究院研究总监严跃进指出，今日全国出台四项重磅政策，将对市场的影响产生极大深刻的影响，堪称“四把斧”：即购房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房。严跃进认为，此类政策每条都具有非常强的市场震撼力，也有助于后续新房在内的库存进一步消化，将对购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用。
如何理解扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作？
政策重心在于房企新房库存，有助于改善房企资金面
根据公开报道，全国切实做好保交房工作视频会议主要围绕“纾困房企”提出两个思路。第一个思路是解决闲置住宅用地。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。
第二个思路是解决存量商品房。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
其中，第二个思路打通了商品房和保障性住房之间的关系，也被称为“以购代建”。“这是此次政策的核心要点，将库存房源的收购消化、保障房的新建工作结合，具有非常好的导向。”易居研究院研究总监严跃进表示。
但要注意，这次政策所说的“商品房”主要是房企的新房，而不是个人的二手房。“此类政策重心在于房企新房库存，有助于房企销售数据和资金状况的改善。”严跃进认为，叠加最低首付15%、公积金利率下调等新政，对于房企的资金面快速改善和向好发展具有积极意义。
粤15城取消首套房贷利率下限，广州深圳跟不跟？
专家称广深等核心城市取消房贷利率下限的可能性较大
“取消房贷利率下限”政策发布后，有购房者问：“广深等地以前出现过房贷利率打折的情况，取消利率下限是否意味着房贷利率会进一步下调到LPR以下？”
事实上，央行在新政中留了个“口子”，就是“因城施策”。新政明确，各地可自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。记者从权威人士处了解到，广深是否执行上述新政，目前还有待各城市政府部门出台相关政策予以明确。同时，还要观察各商业银行是否选择进一步下调房贷利率。
不过，下调利率下限并不是新鲜事。今年以来，全国已有不少城市按“因城施策”原则，相继发布了阶段性取消首套房贷利率下限的通知。以广东为例，已有佛山、东莞、中山、珠海、江门等15个城市取消首套房贷款利率下限。
取消房贷利率下限后，购房成本明显下降。来自人民银行广东省分行的数据显示，广东15个城市首套房贷款主流利率执行水平在LPR-40基点（3.55%）至LPR-70基点（3.25%）之间，较全国首套房贷款政策利率下限低20个至50个基点。在此背景下，有业内人士认为，广州、深圳等核心城市取消房贷利率下限的可能性较大。而在银行定价方面，一位国有大行个贷业务负责人对记者表示，按揭贷款业务属于优质资产业务，目前广州各家银行还是愿意通过下调利率以获得更多的业务。从市场供需角度看，有进一步下调的空间。
如何看待四部门落实保交房配套措施？
国家层面已开始发力处理已出险房企风险问题
易居研究院研究总监严跃进指出，此次住建部对于保交房工作落实了四项重点内容，明确保交房“分类处置”，强调融资协调机制的推进，明确“以购代建”的模式，明确要处置存量土地。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，从今天开始，从顶层政策设计的角度来看，国家层面开始大力发力处理已出险房企的风险问题。张宏伟分析指出，比如通过降首付降利率、购买存量房等各类措施去库存，市场复苏好转，才能从根本上解决保交楼、已出险房企债务*的问题，已出险房企的风险才有可能逐步化解。而已出险房企的项目不仅是保交楼，还有未开工的甚至闲置土地分门别类也要盘活。
未来将出险企业的风险化解掉后，房地产市场买卖的交易信心也会逐步建立。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬 刘常源 南都记者 陈秋圆 综合南方 、中新网
