目前，很多三四线城市，房价进入调整期，开始缓慢下跌。部分二线城市，房价也有所回调，或者稍微松动。
于是，市场上形成了对房价走势看跌派和看涨派两种截然不同的判断派别。看跌派看跌的理由坚强有力，他们的理由就是:
第一、棚改过后，房子的空置率大大提高了。
有数据显示，市场上空置的房子由以前的六千万套增长到现在的1亿三千万套，空置率几乎翻了一番。上一波涨价去库存的操作很是成功，但是现在又产生了新的库存。每拆迁一个城中村或者是郊区村，都会生产出数量超过拆迁前新的回迁房。有的拆迁户原来只有一套房子，拆迁过后就有人两三套房子，甚至是五六套。能享受拆迁的大多数是老人，最年轻的也是五十多岁，大多数人都是六七十岁以上了。我们这边七十多岁的老坐地户，拆迁分到的回迁房，很多都是三四套以上。这些人的子女大部分都已经结婚，根本不需要这么多房子，出租房大多又租不出去，只好空置。我认识一位老太太，她拆迁分到了五套房子，自己住一套，剩下的四套，只租出去一套，空置了三套。
有些三四线城市，成群的大楼高耸入云，但是仔细一看，安装了空调的只有三分之一或者是四分之一;到了晚上一看，亮灯的就稀稀朗朗、寥若晨星。
第二、三四线城市人口老龄化严重，人口外流严重，人口出生率下降幅度太大，当年出生人口创历史新低。
这个方面意味着什么，大家都心中明了不言而喻了。人口老龄化越严重、新生人口越少，预示着房子的供应越多，需求越少。房子就会产生供大于求，甚至是严重的供大于求。手里有三四套以上房子（炒房客除外）的，大多数是30后、40后、50后、60后。现在30后已经少得如凤毛麟角，40后正逐步离开，50后摇摇欲坠，60后步入黄昏。这三代人倒出来的房子将会是一个天文数字。而80后、90后、00后、10后人数一代比一代少，这毫无疑问就减少了房子的需求。更主要原因是，80后、90后，00后这三代人几乎人人都已经提前买房，还可以继承30后、40后、50后的房子。
由此可见，刚需（指刚好结婚，没有房子，需要买房成家的）越来越少，只剩下少数60后、70后、80后农民的子女，他们因为大学毕业就业进城落户的。我们现在城市化率是65%，即我们还有5亿多农民。如果我们将来的城市化率要达到70%，还将有3000多万农民进城。就算是我们城市化达到80%，这是个极限了吧，那么还将要有1亿农民进城。就算这1亿人都是刚需，每人一套，还是消化不了空置的1.3亿套房子。
第三、房子回归居住属性，金融属性逐步削弱。
这个不假，房子的金融属性虽然削弱，但是不代表没有。用房子抵押贷款，还是比较好的标的物。房子由于去年600多次的调控，短期炒作盈利的能力基本彻底消亡了。房子用来出租的话，一二线城市还可以，三四线城市大多数房子的租金收入是不如存款利率的。所以，房子的金融属性削弱是正常趋势。这样，房价暴涨就绝无可能了。
第四、房产税的实施，会增加市场供应，迫使二手房降价。
这就是我要说的重点。房产税即将到来，而且肯定会到来。但是，房产税一定会有一个适当的征收比例，大家不必恐慌。相对于价值巨大的房子，适当交点税，还不应该吗？我想，大多数业主是能够也愿意承受的。
怕就怕一些人恐慌性的抛售，造成踩踏效应，大家争先恐后地往外跑，就可能有人被推到、被踩伤。如果大家有条不紊地往外跑，就可以按照顺序逐步安全出来。就是“软着陆”。
看涨派看涨的理由大体有:
第一、房子的建造成本和人工成本正在上升，所以房子价格不可能降。
这其实是最没有道理的道理。它看似有理，其实不堪一驳。请问:“哪一条经济理论规定了成本上涨，价格就必须上涨？”
成本是否上涨是企业的事，而价格是企业自己能说了算的吗？成本上涨，而价格下降的商品或者是服务项目实在太多了。我随随便便就可以找出五六个。
我昨天晚上买的海虹蛤1块钱1斤，而去年这个时候还是2块多一斤。请问，养殖海虹蛤的工人工资下降了吗？运输海虹蛤的运费下降了吗？销售海虹蛤的老板的房租下降了吗？显然没有。
所以，我要告诉大家，价格既受成本的影响，更受利润空间的影响。即:利润空间越大，受成本的影响越小。
我们可以用公式来证明:
c（成本）＋L （利润空间）＝j（销售价格）
那么，如果c上涨，只要降L ，j 就可以保持不变;如果不肯降低L ，那么只有增加j了。如:
c＋ L ＝j
（c＋5）＋（ L－5)＝ j
（c ＋5）＋L＝ j ＋5
只有第三种情况，价格才会上涨。也就是说，成本上涨，利润不变或者也上涨，价格才会上涨。如果想要保证销量，在适当让利的情况下，可以保证价格不变或者是下调。
比如我代理的保健品，进价是5元，我销售价定为20元。现在我的房租上涨了，摊到成本里，就是上涨了一元左右，成本变成了6元。那么我们利润由原来的20－5＝15元，变成了20－6＝14元而已，我并不敢提高价格。
紧接着，我的员工工资上调了，摊到成本里还是一元，我的成本变成了7元。这样我的利润就由原来的20－5＝15元，变成了20－7＝13元。
为了扩大销售，刺激货款回收，我还把价格下调了2元，即销售价降为18元。我的利润就由原来的20－7＝13元，变成了18－7＝11元，这还有什么不好意思的吗？
说到底，成本上涨，价格就得上涨，必须具备两个条件:第一，本产品供不应求。第二、本产品利润空间太小。请问，目前的房子具备这两个条件吗？
第二、房地产能带动几十个产业，所以房子只能涨价，不能跌价。
这一条理论不能说是强词夺理，但是也有点勉为其难。请问，房子带动其它产业是不是只要当房子盖起来，流动起来就可以，它跟价格有多大关系？
请问:一个人500万买的房子要装修，要买家电、家具，就带动了其它产业。难道，他300万买的房子，就不需要装修了，就不用买家电、家具了？就不能带动其它产业了？我看不然，买房花钱越少，装修起来和消费起来可能就越是大方，也就越能更好地带动其它产业。
如果房子空置不用，才不能带动其它产业，而不是房价的高低。
第三、通货膨胀因素。
房子在一定情况下，一定的时期可以增值保值，这个不假。但是，有些城市，比如鹤岗，那里的房子还能增值保值吗？
由于疫情，有些国家大水漫灌。所以，长期看实物资产应该能够跑赢现金资产。这也是人们的共识。
如果滔天巨浪不止，我们拿什么来抵抗通货膨胀？所以不到万不得已，不到山穷水尽，千万不要卖掉自己的房子，哪怕房子不止一套。试想，你把房子换成了现金，你怎样保证它们不会灰飞烟灭？如果大家都想夺路狂奔，谁还敢保证自己能一路顺风？
短期内(五年内)，甚至中期(十年内)房子是不可能大涨的。大概率是稳定、微涨、微降这三种状态。个别三四线城市不排除会大跌。所以，不是迫切需要，不想长期持有，就尽量不要贷款买房子了。当然20以后，房子大涨的概率还是＞大跌的概率的。
