白云区是广州市面积最大的中心城区，在接下来的十几年内，哪些区域会成为投资开发的热土？
近日，广州市规划和自然资源局白云区分局发布了《广州市白云区城市更新专项规划大纲（2020-2035年）》决策征求意见稿（简称《大纲》）。内文显示，白云区近期将完成南北向交通走廊沿线及重点片区的城市更新，中远期基本完成全区重要功能区域和重要节点的城市更新。
《大纲》共划定城市更新片区93个，总面积325 平方公里，约占白云全区土地面积（795.79平方公里）的40%。其中，鼓励改造区达120平方公里，将引导资金集聚，支撑重点平台地区建设。
引导资金向鼓励改造区集聚
《大纲》将白云区划分了三类更新策略分区，分别为：鼓励改造区、一般改造区和敏感改造区。
鼓励改造区包括城镇开发边界以内的历史文化保护区、产业发展区、重点平台发展区、轨道站点综合开发区、公共服务完善区等区域。
记者从示意图中看到，鼓励改造区大多分布在白云区南部，覆盖了目前白云重点发展平台，如白云湖数字科技城、白云新城、广州设计之都等。此外，遍布住宅小区的金沙洲，也在鼓励改造区之列，应是属于公共服务完善区的范畴。
鼓励改造区为橙色；一般改造区为土黄色；敏感改造区为绿色。
本次规划划定鼓励改造区面积约120平方公里，约占白云区总用地面积的20%。对于鼓励改造区的开发模式，《大纲》提出，“分区内鼓励城市更新行动，主要由政府统筹与引导，重点通过增存联动、土地置换、同地同价等方式，促进成片连片改造实施。”
值得注意的是，《大纲》还提到将“引导资金向鼓励改造区集聚，支撑重点平台地区建设。”
敏感改造区列出负面清单
敏感改造区是指城镇开发边界以外的生态空间和农业空间，生态、农业资源丰富，对建设开发活动较为敏感的区域。记者从示意图中看到，敏感改造区主要集中在江高、人和、太和以及钟落潭等白云区北部四镇。
本次规划划定敏感改造区面积约243平方公里，约占白云区总用地面积的40%。敏感改造区内存量用地改造要审慎而行，要与其所在地区的空间管制规则相适应，重点采用负面清单的形式管理，严格管控城市更新行为。例如，涉及帽峰山、流溪湾、巴江河“三大美丽乡村群”的地块，原则上不纳入城市更新全面改造范围。
一般改造区是指除上述鼓励改造区和敏感改造区以外的其他区域。本次规划划定一般改造区面积约245平方公里，约占白云区总用地面积的40%。区内的存量用地改造采取一般性对待，符合政策及规划要求的允许其改造，不符合的禁止改造。
关于城市更新的规划原则，《大纲》提出要“积极调动市场参与更新改造，发挥市场机制效用，通过政府统筹多元主体参与，共建共赢推动城市更新。”
这在白云早有先例，广州设计之都在全市率先采取了“土地储备 旧厂房改造 旧村庄改造 留用地开发 拆违治乱”的综合开发模式，既新增了国有用地，又保留了部分集体用地；既打造了高端产业载体，又改善了村民收入和人居环境，实现了政府、村集体、企业、村民四方共赢。
强化产业导入
《大纲》还划定了近期（2020-2025年）重点城市更新片区46个，总面积175平方公里，其中规划主导功能定位包括重点产业发展、产城融合更新、综合服务提升、历史文化连片保护与活化等类型。
据统计，重点产业发展、产城融合更新一共占据了32个席位，可见产业元素在城市更新中的核心位置。
重点更新片区为紫色；一般更新片区为土黄色。
12月7日，华为技术有限公司以3.39亿元竞得华侨糖厂地块，并拟在该地块投资建立华为广州研发中心。据《大纲》示意图，华侨糖厂地块位于松溪片区，主导功能定位为“重点产业发展片区”。
松溪片区位于罗冲围，西临金沙洲，北靠白云湖数字科技城片区和白云站。白云明确表示将以城市更新为抓手，打通罗冲围片区的交通路网，加快推动轨道交通建设。此外，包含槎头、西洲、松溪等站点的十三号线二期建设加速，连接增槎路与佛山里水的沉香大桥沉寂多年后，也于今年进行了控规修正公示。
华为广州研发中心落户罗冲围。
其中，槎头站综合体未来将成为广州地铁十三号线、十二号线与佛山地铁八号线的换乘站，是白云滨江走廊的重要交通枢纽站。除了兼具一线江景和便利交通之外，槎头站场站综合体未来将成为白云的产业配套服务中心。
围绕华为广州研发中心，罗冲围将吸引产业链上下游的高关联企业、研究机构等各类主体集聚，形成完整上下游生态链，打造又一个科创高地。未来，罗冲围可与千亿级的白云湖数字科技城串珠成链，成为西部科创走廊的两个重要极点。根据《大纲》，像松溪片区这样的主导功能定位为重点产业发展的片区有17个。
优化公共资源供给
人民城市为人民，城市更新应该推动公共资源系统升级、开放共享。《大纲》显示，主导功能定位为产城融合更新片区的一共有15个。产城融合强调职住平衡，高标准配置教育、医疗等公共服务设施，为引入龙头企业、培育新动能奠定基础。
以《大纲》中提到的东平片区为例，未来将崛起一个百亿级的汽车小镇，多宗地块已陆续出让。项目定位是汽车销售集团总部，预计纳税额超10亿元，将为当地提供数千个就业岗位。与此同时，白云区已和广东实验中学签约，将在东平片区打造一所小学和一所涵盖初高中的完全中学，与省实本部同等标准办学。
白云区坚持产城融合发展理念推动城市更新，打造以城聚人、以人促产、以产兴城的闭环，城市发展正进入从规模驱动转向质量驱动的新阶段。
【南方 记者】谭超
【作者】 谭超
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
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