为进一步优化昆明市公共租赁住房租金价格管理，规范价格行为，昆明市发展改革委会同市住房和城乡建设局起草了“昆明市级公共租赁住房租金价格管理机制制定方案”（以下简称《方案》）。经市人民政府同意，12月14日下午，昆明市发展改革委召开开听证会，听取消费者、经营者和有关方面的意见建议。
会上公布的《方案( 听证稿 )》显示，当公共租赁住房项目周边同区域、同类别普通商品住房市场租金价格的70%高于或低于项目租金基准价格超过5%时，可申请启动项目租金基准价格调整。公共租赁住房项目租金基准价格单次上调幅度不超过5%，下调幅度不限。
10个市级公租房让15万余人实现了安居梦
昆明市发展改革委介绍，昆明市现有10个市级统建的公共租赁住房项目，房屋共计 43848户，全部位于主城区，由昆明市安居集团有限公司负责建设和运营管理，目前均已投入使用。其中，子君村项目 5890 户;泽惠园项目3430户;颐惠园项目 6619户;盛惠园项目7183 户;普惠园项目8084户;铭惠园项目 606 户;吉惠园项目3005 户; 俊福花城项目 7108户;青惠园项目 1116户;泓清惠园项目 807户。
根据《云南省发展和改革委员会云南省住房和城乡建设厅关于进一步加强城镇保障性住房价格管理的通知》（以下简称《保障性住房价格管理通知》）政府主导建设的公共租赁住房租金不得高于同时期、同地段、同区域或同类别普通商品住房市场租金的 70%;企业或其他机构投资建设和运营管理的公共租赁住房租金标准可根据当地政府公布的租金标准不高于 10%浮动,2013-2017 年间，昆明市陆续对投入使用的十个市级统建公共租情住房项目制定了租金基准价格，具体租金价格以项目租金基准价格为基础，考虑楼层、朝向、装修差价。楼层、朝装修差价按每个单元代数和为零的原则确定。
昆明安居集团陈述，该集团是经市委、市政府批准，于2011 年2月22日成立的国有独资企业，主要开展保障性住房、市场化居住租赁及配套设施运营、市场化地产开发、居民生活服务、建设工程项目管理五大板块工作。公司负责建设的泽惠园等十个公租房项目共43848 套，已完成城镇保障性住房分配。其中，泽惠园、子君村项目租金批复时间最早，为2013年1月; 青惠园、泓清惠园租金批复时间最晚，为2017年11月。至今所有项目均未进行租金价格调整。
泽惠园等10个公租房项目，经公司统计汇总，测算得出各项目单位面积成本如下: 泽惠园 26.21 元/月·平方米;子君村 20.2元/月·平方米;颐惠园 33.87 元/月·平方米; 盛惠园 27.31元)月·平方米;普惠园26.58元/月·平方米; 吉惠园 23.96元/月。平方米;铭惠园 27.85 元/月·平方米; 俊福花城 22.46元/月·平方米;青惠园29.36元/月·平方米;泓清惠园 28.61元/月·平方米。
目前执行的租金基准价为泽惠园 17 元/月平方米;子君村 12 元/月·平方米;颐惠园 12 元/月·平方米;盛惠园13元/月·平方米;普惠园 13 元/月·平方米;吉惠园 13元/月·平方米;铭惠园12 元/月·平方米;俊福花城12 元/月·平方米;青惠园11.5 元/月·平方米;泓清惠园15元/月·平方米。以上数据可以看出，公司建设运营的公租房项目单位面积成本高于公租房单位面积租金基准价。
自公租房交付分配以来，年度在住入住率均保持在 90%以上，租金收缴率超过95%，有效解决城镇低保、低收入住房困难群体住房困难问题。通过滚动分配，让6万余户住房困难家庭、15万余人在昆明实现了安居梦。
制定价格管理机制推动安居工程的可持续发展
昆明市发展改革委陈述，现行的《保障性住房价格管理通知》明确了制定公共租赁住房租金价格时应该遵循的原则，未对后续如何实施租金价格动态管理制定指导细则，实际操作中难以根据市场租金价格变动情况适时对公共租赁住房租金价格做出调整。2013-2017 年间，昆明市陆续对投入使用的市级统建公共租赁住房项目批复了租金基准价格，这些项目的租金基准价格批复以来，已有 6-10 年，项目租金收入逐渐不足以补偿成本。为使公共租赁住房租金价格管理更符合经济社会发展，成本补偿机制有效运行，更好地提升和完善项目服务水平，制定公共租赁住房租金价格管理机制确有必要。
昆明安居集团认为，公租房租金是公司公租房建设还本付息的主要来源。公司承担的公租房房源筹集任务，无论采用项目建设还是以购代建方式，主要资金来源为向金融机构自筹。项目租金价格自 2013年开始分配运营以来未作过调整，随着项目运行管理成本逐年增加，租金收入已不足以补偿成本。现各项目分配已趋于饱和，按照当前普通商品房市场租金价格，在一定程度内随市场价格调整租金标准，可在一定程度上缓解公司经营压力。
同时，实行租金价格管理机制，可进一步规范公租房租后管理，推动安居工程的可持续发展。针对低保、重点优抚对象、分散供养特困家庭三类承租人，昆明市已实施分级定租、分级定补政策。租金价格调整对此类人群基本无影响。
公租房租金基准价格单次上调幅度不超过5%
昆明市发展改革委介绍，《方案》一是沿袭现行政策。现行的《保障性住房价格管理通知》由省级制定，执行以来有效规范了昆明市保障性住房价格管理。在省级政策的指导下，昆明市建设了一批保障性住房项目，也制定了涵盖准入、分配、补助等方面的配套政策体系。“昆明市级公共租赁住房租金价格管理机制制定方案”沿袭了省级政策，在价格管理模式、租金价格水平确定等方面保持现行标准不变。
二是完善租金价格动态调整。对政府主导建设和运营管理的公共租赁住房项目，首次制定租金基准价格应以建设成本为基础，结合经济发展水平、承租人收入状况和市场平均租金价格水平确定。租金基准价格不得高于同时期、同区域、同类别普通商品住房市场租金价格的70%。
当公共租赁住房项目周边同区域、同类别普通商品住房市场租金价格的70%高于或低于项目租金基准价格超过5%时，可申请启动项目租金基准价格调整。公共租赁住房项目租金基准价格单次上调幅度不超过5%，下调幅度不限。调整周期不低于2年。
对符合条件并享受公共租赁住房租金减免的承租人，在租住同一套公共租赁住房期间，当租金价格上调时，执行上一周期的租金价格:当租金份格下调时、同步下调租金价格。
三是规范工作程序。公共租赁住房项目提出定调价申请时、应按规定向价格主管部门提交相关申报材料。价格主管部门会同住房城乡建设部门审核申报材料后，在价格管理原则范围内提出项目租金基准价格建议方案，面向社会公示，公示时间不少于7日，公示期满若无异议，由价格主管部门会同住房城乡建设部门，将项目租金基准价格建议方案报请人民政府批准后执行。
租金价格5%的上调幅度限制对承租人生活的影响有限
昆明市发展改革委分析影响时介绍，根据《昆明市住房和城乡建设局关于调整公共租赁房准入标准的通知》(昆建规[2020] 1 号 )，申请人家庭在主区范围内无住房或者人均住房面积低于25平方米，以及家庭人场月收入低于 3140 元的，可以申请租住公共租赁住房。据此测算按目前已批复的最高租金基准价格 17元/平方米·月，一室户型平均建筑面积为 47.61平方米，若租金价格上调 5%，则户均房租支出增加 40.47 元/月，占户均月收入上限(按一人计)的 1.29%:两室户型平均建筑面积为 66.01 平方米，若租金价格上调 5%，则户均房租支出增加 56.11 元/月，占户均月收入上限 (按两人计)的0.89%。当租金价格需要上调时，5%的上调幅度限制对承租人生活的影响有限:当租金价格需要下调时，相关利好又可以及时传递到终端，更有利于承租人。
根据《昆明市人民政府办公厅关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及营运管理的通知》( 昆政办[201623号 )，对家庭人均月收入较低的公共租赁住房承租人，政府按实际收入给予不同比例的租金补贴。对于此类承租人，在租住同套公共租赁住房期间，当租金价格上调时，执行上一周期的租金价格，当租金价格下调时，同步下调租金价格。这样的政策设计，有利于减轻租金价格上调对承租人的影响。同时，政府给予的租金补贴在调整前后保持相同比例，进一步减轻了承租人的压力。
听证会上，20名听证会参加人以明确的观点、充足的论据，简明扼要地阐明了自己的观点，提出了很好的意见和建议。听证会参加人一致认为，昆明市级公共租赁住房租金价格管理机制制定方案符合相关法律法规、政策的规定。
昆明市发展改革委表示，听证会参加人提出的意见建议有助于修改完善方案。下步，市发展改革委还将组织相关领域专家对方案和听证会的意见建议进行论证，根据听证会和论证会的意见建议进一步修改完善《昆明市级公共租赁住房租金价格管理机制》，履行相关价格制定程序后，报请关政府决策。
来源：都市时报
全媒体记者：庞继光
编辑：李北
审核：王海涛
二审：钟玲
终审：彭德光
