■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
2021年8月27日，贵州省人民政府印发了《贵州省农村村民住宅建设管理办法（试行）》，标志着全省农村村民住宅建设规范的迎来了更新和统一。这一全新制订的规范性文件内容详实全面，具有较强的可操作性，值得广大有批地建房需求的农民朋友认真了解。本文，在明律师就带大家关注其中关于宅基地审批建房的相关规定。
《管理办法》规定，秉持“一户一宅”的大原则，有7种具体情形的农户可以向村委会或者村集体申请宅基地：
1.没有分配到宅基地的；
2.因子女成年、新增人口等符合分户条件，但现有的宅基地不能满足居住需求的；
这里需要注意的是，完成分户并非申请宅基地建房的前提条件。因“分户”本身是一种户籍管理行为，当事村民无从寻求救济，但宅基地建房审批却是有明确程序、规范的行为，居住需求也是一种客观存在的事实。
3.现有宅基地的面积未达到控制标准的70%，改建、扩建需增加面积的；
请注意，这类规定并非每个省份都会出现，只有多山地、少平地，宅基地面积普遍狭小的地方才会制定这类政策。对于大部分平原地区，土地资源本就稀缺，允许以改建、扩建名义增加现有宅基地面积的可能性不大。
4.实施村镇规划或项目建设占用现宅基地，根据补偿安置方案可以另行选址建设的；
此即《土地管理法》第48条中所述的“重新安排宅基地建房”，如果被征地农民选择了这一安置方式，那么乡镇街道自然应当在批地、建房程序上提供保障。
5.因自然灾害需要另选址建房的；
6.现有宅基地上房屋纳入文物保护范畴需要实施文保腾退的；
“文保腾退”在北京市等大城市已存在多年，其特征就是“只搬迁，不拆房”。此种情形下，显然应当保障配合文物保护的村民的居住权益。
7.夫妻一方为村级组织成员且双方均无宅基地的。
这项在实践中该作何理解笔者尚存疑问，期待读者们在评论区中留言提供宝贵见解。
农村宅基地作为一种福利保障性质的集体土地显然不能无限度的扩大面积，住宅房屋的建筑面积也不能没有边界。那种动辄盖上五六层楼、大几百甚至上千平方米的房屋，很难合法。
根据2017年修订的《贵州省土地管理条例》第30条规定，城市郊区、坝子（山区或丘陵间的小平原）地区每户不得超过130平方米；丘陵地区每户不得超过170平方米；山区、牧区每户不得超过200平方米。
而最新出台的《管理办法》则规定，农村住宅原则上不超过3层，底层层高原则上不超过3.6米，标准层层高原则不超过3.3米，每户建筑面积应控制在320平方米以内。
只有在搞文创产业、乡村旅游的地区，县级政府有权制定规定适当放宽上述住宅建设面积标准。
《管理办法》中的申请、审批程序包括：
村民申请——村级组织初审——宅基地初步选址——乡镇街道实地选址——村民选定住宅图集或提供设计方案——村民代表会议及村级组织公示——乡镇街道“一站式”联审（批准核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证）
以上为申请、审批宅基地的大致流程。宅基地申请获批后，村民自建房的行为仍然要按照规定的步骤进行：
1.向乡镇街道提出开工放线申请，现场定位放线；
2.有资质的施工单位或者个体建筑工匠进场施工；
3.乡镇街道的专业技术人员进行监督检查和技术指导；
4.房屋建成一个月内村民申请乡镇街道竣工验收；
5.通过竣工验收后申请办理不动产权属登记。
也就是说，要想合法的申请宅基地并自建住宅房屋，从开始到最后需要涉及以下证明文件：
1.提交农村宅基地和建房（规划许可）申请表、农村宅基地使用承诺书；
2.村级组织出具的审查意见和村民代表会议记录；
3.农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证；
4.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见；
5.获取不动产权证。
在明律师最后要提示广大农民朋友的是，《管理办法》的一大亮点是为一个步骤设置了期限，这对于合理保障农村村民建房用地需求是有积极意义的。大家要严格依照规定的程序占地建房，摒弃不经任何审批就私自圈地建房的不当做法，这样才能确保自己辛辛苦苦建造的房子在合法性上不存在风险，当面临征收拆迁、宅基地盘活利用、自愿有偿退出等情形时也能确保相应的利益到手。
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