何 鎏 乔国旗
近日，功夫巨星成龙的豪宅即将被法院强制拍卖的消息登上了新闻热搜，引起网民的广泛关注。开发商欠款被执行，购房人房屋遭拍卖究竟是为何？原来是未及时办理过户登记惹的祸。
基本案情
2006年，成龙通过其名下的私人公司中泰成龙国际集团有限公司（以下简称中泰成龙公司），从房地产开发商御嘉置地有限公司（以下简称御嘉置地公司）处购买了北京上院天恒公寓A座1001号房屋、1002号房屋，附赠车位6个。后成龙通过多种方式向御嘉置地公司支付了房屋价款。御嘉置地公司于2009年4月27日交付了涉案房屋及车位后，一直由成龙及其家人居住、使用。但由于各种原因，他们一直未能办理房产过户手续。
后因开发商御嘉置地公司与天鸿公司发生债务纠纷，天鸿公司向北京仲裁委员会提起仲裁，并根据双方的仲裁调解书向法院申请强制执行。法院依据其申请，于2017年12月19日查封了御嘉置地公司名下位于北京市东城区东直门内大街9号院的部分房产及车位，而中泰成龙公司所购两房屋及6个附赠车位中的5个车位也在查封范围内。
2018年12月，中泰成龙公司作为案外人对法院采取的查封措施提出异议。法院认为，以在案证据无法确定相关款项真实支付以及与涉案房屋的关联性，不足以认定中泰成龙公司支付了全部价款，故驳回其异议请求。
后中泰成龙公司向法院提起诉讼。一审法院认为，中泰成龙公司依据其与御嘉置地公司于查封措施实施前签订的房屋买卖合同，已经支付了全部合同价款，并于查封措施实施前实际占有案涉不动产，亦对未办理过户登记手续的事实不存在过错，其要求停止对案涉不动产执行的诉讼请求，法院予以支持。
天鸿公司不服一审判决，向法院提起上诉。二审法院认为，涉案房屋的产权未能于查封之前转移登记至中泰成龙公司名下，系由于中泰成龙公司自身原因所致。中泰成龙公司主张依据执行异议复议规定的第二十八条排除对涉案房屋的强制执行，但其并不完全符合第二十八条规定的四个要件，应认定其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的合法权益。对于涉案车位，中泰成龙公司亦不享有足以排除强制执行的合法权益。遂判决撤销一审判决，驳回中泰成龙公司的诉讼请求。
法律评析
首先，中泰成龙公司是否符合排除法院强制执行的条件
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。
该规定中的四个要件非择一适用，而是需要同时满足才能够排除执行。因此，本案需要审查的是中泰成龙公司所提执行异议请求是否同时符合上述四个要件且其权利能够排除执行。
一审法院认为中泰成龙公司符合上述规定的四个要件，因此支持了其诉讼请求。二审法院进一步审查后认为，中泰成龙公司符合上述规定中的三个要件，但并不符合第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即二审法院认为中泰成龙公司所购房屋未办理过户登记其自身存在过错，并因此驳回了其诉讼请求。
其次，中泰成龙公司对购房所附赠的车位拥有的是使用权还是所有权
本案中，中泰成龙公司主张对其购房时所附赠的车位拥有所有权，而开发商御嘉置地公司主张其对附赠车位拥有的仅是使用权。法院结合购房合同及其他合同中关于对车位的约定，判定中泰成龙公司对其附赠车位仅享有使用权，而非其所主张的所有权，并最终判定驳回其对涉案车位提出的停止执行的诉求。
第三，房产买卖迟延过户的法律风险有哪些
购房者与开发商签订房产买卖合同后，如果未办理登记或过户登记，当开发商出现财务危机或*时，购房者就会面临房产被抵押而遭查封的风险。如果没有办理产权登记，购房时所签订的买卖合同就没有形成物权效力，也就是说购房者仅享有对开发商的债权，还不能享有该套房屋的物权。因此，即使购买一手房也要及时办理产权登记。如果遇到开发商不配合办理产权登记的情况，应该尽快协商办理，或尽快到法院起诉，主张自己的权利。
容易出现一房多卖的骗局。只要没过户，房屋产权的法定所有权人就不会变更，即使到房屋管理部门去查询也无法获得真实的交易记录。如果脱离了法律的严格监管，就可能留下交易漏洞。若是被人有心利用，则可能一不小心陷入骗局。在购房者不知情的时候，可能该房产已经被抵押给了第三人。如果后续发生纠纷，债权人要求法院强制执行该房产，那么购房者的权益就得不到保障，可能面临巨额的财产损失。
房价变动导致合同毁约。采取这种先签订购房合同后过户的方式，从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的时间，或许是一年，甚至是四五年。在楼市调控的背景下，若房价波动范围不大，到了具备过户条件时或许双方践约都不存在问题。但是房价若出现大幅异动，交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在不确定性。
第四，如何规避房产买卖迟延过户风险
根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定日期或规定日期取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。因此，购房者在购买房产时，可以在《商品房买卖合同》中明确约定办理房产证的期限，以防日后产生纠纷。
在购房前，应充分了解房屋所有权是否真实、完整、可靠，以及房屋有无其他债权、债务纠纷。
在购房前，应了解所购房屋的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计算在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
当具备办理产权登记条件时，一定要尽快办理产权登记，以免将来出现不必要的麻烦。
如今，房地产行业仍乱象丛生，消费者在买房时一定要注意其中存在的风险，不要盲目购买。在买房后要对自己的房屋及附属车位等及时办理过户登记，若由于卖出人的原因导致房屋或车位无法办理过户手续，一定要保存好相关证据，以对抗他人有可能对卖出人名下财产提起的执行之诉，避免不必要的纠纷和损失。
（作者单位：北京奥肯律师事务所）
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