笔者近期在前往居委提供法律咨询时，不少居民咨询我关于房产税费的问题，让我印象最深刻的是，一对老夫妇问我：“我们家里有套房子希望给女儿，但是听说继承有高额遗产税，我们能不能走赠与的方式呀，如果走买卖途径会不会税费更少呢？每个方式到底要交多少税呀？”虽常常听说律师要吃得开就得是万金油，但是关于房屋的继承税和赠与税以及二手房买卖的税费到底怎么算，我国到底有没有遗产税，说实话笔者当时是一头雾水，心情如下图：
作为律师，对于不在自己专业领域的问题，咱也不能忽悠当事人呀，笔者只好建议这对老夫妇前往房管局（目前统一为自然资源管理局）和税务部门详细咨询。虽然当时未能解答成功，但是这个问题却一直萦绕心中久久不散，想着万一哪天自己老了想要送房子给孩子的话，哪个方式划算呢？最近笔者专门研究了这个问题，结合咨询上海市税务部门的答复，在本期梳理如下，如有阐述不正确之处，还望各位读者海涵与指教。
一 案例列举与提问
A、B夫妇在上海虹口区有住宅用房2套，预备将其中1套送给亲生女儿C。已知该房屋为2010年购买，买入价200万元，面积100㎡，现值500万元。
那么，法定继承需要缴纳多少税？无偿赠与需要缴纳多少税？二手房买卖需要缴纳多少税？继承或者赠与之后再进行二手房买卖是否影响税费承担？
二 税费梳理
（一）继承相关税费
本篇所述继承是指法定继承或者遗嘱继承。
上海市不动产继承仅需缴纳0.05%印花税以及工本费，无需支付契税、个税、增值税等其他费用。
（二）赠与相关税费
赠与涉及到的税包括契税、印花税、偶然所得税（属于个税），如果是对非法定继承人的遗嘱赠与，属于遗赠，遗赠的税费按照赠与计算。
2019年，财政部、税务总局发布了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号，自2019年1月1日起施行），该文件规定，按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
在2019年1月1日之前，对于房产的无偿赠送，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得税”，需要缴纳20%税。
根据以上规定，可以看出，如果房屋赠与属于：①近亲属赠与、②赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人、③遗赠的，不征收个税；如果房屋赠与给非近亲属也非直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，征收20%个税（偶然所得税）。偶然所得税因不存在交易差额，因此以受赠时房屋价值20%计算。
除以上可能征收个税之外，赠与还需要缴纳3%契税以及0.05%印花税。
（三）二手房买卖相关税费
1. 卖家承担
（1）差额20%个税（“满五唯一”住房免征）。
如果无法准确证明房屋购入价的，普通住宅个税为全额（核定价）1%；非普通住宅为全额（核定价）2%，法拍房无论住宅类型为全额（核定价）3%。
