办公楼设计任务编制范围,事业单位办公楼装修审批流程

第七章 管理人员及作业人员配置

一、管理人员及作业人员配备

在人员的配备和选拔上，我们始终坚持如下原则：注重能力，看中毅力、努力和魄力；摈弃庸才，不容惰性、傲慢，加强员工的可塑性和可持续发展性。

第八章 重大节会、活动、迎查保障措施

逢重大节会、活动、迎查等，我公司是劳动密集型企业，各工种人员共200多人，我公司将科学合理组织人员加班突击及现场人员增员，除对常规清扫、养护作业外，积极参于甲方指定的临时性整改、悬挂、清扫、洒水、清运等项作业。树立秩序维护形象岗，迎接、引导各级领导车辆、人员，对有妨碍的车辆及人员进行疏导工作。

第九章 突发事件应急预案

一、供电突发性事故的应急措施

外线故障

1、 大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

2、 备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备供电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备供电源进线柜开关。

3、检查ＰＴ柜和变压器出线柜是否正常。

4、检查低压受电柜，并合上低压总开关。

5、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：

1、 将故障柜的真空开关退出（若引起火警，１人用手提式1221灭火器灭火，１人向消防中心报告）。

2、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。

3、将低压母联合闸，保证洸河办事处的设施用电。

4、向工程部主管和急修班报告故障经过和和理情况。、

5、工程维修部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。

市电全停

1、 当两路市电全停，启动发电机。

2、 退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行善，如燃油量、水温等。

3、 监视市电进线电压，尽快与供电器联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。

4、做好记录，及时向上级领导报告。

5、市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。

通知用户

供电系统紧急故障发生后，工程维修人员预计修复时间，并按转停电通知用户规程，能知受影响的用户。

二、水浸处理程序

（1） 当值各岗保安员如发现大楼范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管队长，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层。

（2）当值人员接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。

（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自楼宇外的暴露洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往的入口封闭，并用排水泵将洸河办事处的积水抽排出院区外；如水浸来自楼宇机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程维修部采取有效措施，关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渫、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。

（5）水浸排除后，立即通知保洁员清除积水并清理现场环境，通知工程维修部查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复楼宇的正常运作。

三、治安事件应急方案

（一） 火灾事故

1、处置火灾事故的组织

值班员，消防安全员。

2、报警程序

（1）迅速组织有关人员携带消防器具赶赴现场扑救；

（2）迅速报告保卫处；

（3）根据火势情况，如需报警的立刻就近电话报告消防队（火警电话：119）；

（4）向领导汇报并派员工在主要路口引导消防车辆。

3、组织实施

（1）消防车到来之前，保卫人员，消防安全员等均有义务参加灭火；

（2）消防车到达之后，所有员工应积极配合消防人员灭火并做好辅助工作；

（3）使用的消防器具为：灭火器、消防栓、水桶、脸盆、水浸湿的棉被等；

（4）火灾扑救的原则为：①先控制，后消灭；②先救人，后救物；③分清主次，快速准确；

（5）无关人员要远离火场和校内的固定消防栓，以便于消防人员灭火。

4、扑救的方法

（1）扑救固体物品火灾，如木制品，棉织品，可使用各种灭火器具；

（2）扑救液体物品火灾，如汽油、柴油、酒精等只能使用灭火器、沙土袋、浸湿的棉被等，不能用水扑救。

5、注意事项

（1）火灾发生后，要首先确保人身安全，扑救工作要在保证人身安全的前提下进行；

（2）如果是电源或电器具引起的火灾，应立即切断电源，以防火势蔓延；

（3）火灾发生后应一边组织救火，一边及时报警，先控制，后消灭；

（4）灭火后要配合消防和保卫部门，搞好现场保护工作，以便于火灾后的事故处理；

（5）如遇到新闻媒体要求采访，必须经有关领导批准，以避免报道失真；

（6） 发生较大火灾时，要及时把人员疏散安排到安全地带，以避免造成人员伤亡。

（二） 盗窃案件

1、处置事件的组织：保卫处、值班员。

2、报警程序

（1）发现案件后及时向相关部门领导报告；

（2）重大盗窃案件要及时向安全工作主管领导汇报；

（3）经领导批准后向公安机关报案。

3、处置措施

（1）接到报告后，相关负责人要及时赶往现场了解情况，大案、要案要向领导汇报；

（2）值班员要安排人员保护好现场，配合保卫或公安机关做好调查工作；

（3）对盗窃数额大、价值高的案件，经领导批准后向公安机关报案。

四、防汛应急预案

为更好贯彻执行“安全第一、常备不懈、以防为主、全力抢险”的防汛方针，确保生命安全，强化生命第一的意识，做到早部署、早防范，切实做好汛期安全工作，结合实际，特制定本预案。

一、安全渡汛准备工作

1、思想准备：以防为主，树立防控意识。一定要把人员生命安全放在首位，克服麻痹思想和侥幸心理，树立“宁可信其有,不可信其无”的思想和“凡事予则立，不予则废”的观点,增强做好防汛工作的紧迫感和责任感，要紧紧盯住每年的汛期，按照防汛预案，做好汛前、汛中、汛后各个阶段、各个环节的防汛抗灾工作。确实做到深入排查、有效整改、周密部署、严加防范，确保各项防汛措施落实到位。

2、组织准备：建立安全渡汛检查责任制，明确职责任务，做好汛期到来之前安全检查。组织力量并指定专人负责对院内围墙、排水沟、包括周边环境等进行全面过细检查，检查情况要做好详细记录，尤其是存在的隐患，要登记汇总研究整治方案。要切实根据学院的实际情况，尤其是存在的隐患，有针对性地制定汛期应急处理预案，确保预案的实用性。

3、物资准备：根据可能发生的险情抢险要求，汛期来临前准备好抢险物资和器材（沙袋、抽水泵等），以备急用。加强对汛期重点部位的检查监督，在汛期内必须要有足够的排险抢修力量，有效的预防汛期突发事件。

二、安全渡汛应急反应

1、接到上级政府发布做好紧急防汛准备工作后，或根据紧急警报即将发生灾情，启动防抗救灾应急预案，布置防灾工作，全面进入紧急状态做好各项应急工作。

2、根据防抗救灾实际情况，组织实施应急反应工作预案，按照防抗救灾机构设定，开展防抗救灾工作，并开展救援抢险行动。

3、排水设施要定期检查清理，确保畅通，尤其是处于低洼处要密切关注气候变化，遇有灾害性天气，做好防洪自护工作。

　　4.遇暴雨突发性灾害天气时，要迅速组织人员及时检查疏通地下排水管道，做到排水畅，确保人员生命财产安全。

三、道路融雪后，应及时清扫路面废弃物和残雪，大雨过后，应及时清扫沟底积水；喜庆和传统节日，应及时清扫路面爆竹垃圾。 按规定使用小扫帚，小畚箕和小型机扫车，提高清道作业形象。 收集车应定时定点、按规定收集，并做到一手清，确保收集点现场整洁。

五、自然灾害事故的应急处理预案
服务中心、保安队长、工程部主管、物业部经理按各自的分工（各部门的分工同于消

防应急方案），迅速处理自然灾害事故，保安力量及义务消防队员应前往一线处理，服

务中心负责人、保安队长将根据事态的严重情况经上级领导批准后通知政府机关，确保

本物业管理区域内客户及员工的人身财产安全。
（一）、地震灾害的应急处理预案

虽然本物业设有防震设施，一般较小的地震本物业管理区域不会受到较大影响。但为

了安全起见，必须注意以下事项：
1. 发生地震时，服务中心各岗位员工应保持镇定，坚守岗位，在附近寻找坚固的结构部位寻求掩护，切勿离开本物业管理区域。
2. 远离窗户、玻璃、不牢固的支架或悬挂的物件。
3. 切勿在悬挂物上逗留，应在适当时机尽快离开。
4. 地震时切勿在楼梯下躲避。
5. 准备应付后续更多余震的各部门职责：
（1）工程部应迅速切断生活水泵、供水，关闭其附属设备，切断非应急电源及天然气总阀门。
（2）服务中心应组织客户镇定而有秩序地沿应急疏散通道撤离本物业管理区域的危险地区，并在安全空旷场地集合。
（3）消防中控室应按照服务中心负责人的命令，通过应急广播向本物业区域的客户提示以下注意事项：
---请保持镇定；
---管理区域建筑结构是安全可靠的；
---请按照应急疏散路线有秩序地撤离本物业；
---告之撤离后的集合地点；
---提醒客户远离窗户、玻璃、不牢固的支架及悬挂物体。
（4）保安队应协助维护疏散秩序，安慰客户，控制所有出入口，严禁任何人员进入本物业管理区域，并应检查所有可能的火源是否熄灭，防止火灾发生。
6. 所有服务中心人员严禁散播谣言或夸大本物业管理区域的损坏情况，切勿引起客户恐慌。
7. 地震警报解除后的工作程序：
（1）工程部应仔细检查所有设备系统、房屋结构。如有必要，应请有关技术部门进行鉴定，并出据鉴定报告，设备系统如有损坏，应迅速维修，尽快恢复正常。
（2）服务中心应公开致函客户，解释管理区域受损情况及修复情况，并通知客户回到本物业管理的居住区域。
（3）保安队派人员应加强楼内巡视，严防不法人员趁乱作案，危害管理区域及客户的利益。

六、电梯故障应急处理方案

（一）电梯困人

如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理：

1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

2、确定电梯轿厢位置。

3、当电梯停在距某平层位置约±50 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：

(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内、，不要乱动。

(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±50cm位置上。

(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。

5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知电梯维修保养承包商作出处理。

6、事后书面报告物业管理部经理。

（二）水浸事故

1、发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知物业管理部，当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

2、维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

3、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。

4、即刻将情况报告物业主管和电梯维修承包商。

（三）巡查中发现电梯异常

1、维修人员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。

2、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。

3、维修员将故障电梯关闭。

4、即刻将情况报告物业管理部经理和电梯承包商。

第十章 人员培训计划

（一）培训计划的制定

1、根据公司培训制度的要求，结合实际工作需要，制定《培训计划》。

2、下属部门根据公司的《培训计划》，结合本部门实际情况，制定本部门《培训计划》。

3、培训计划包括：培训项目、培训对象、培训部门或责任人、完成期限等内容。

4、培训计划应由编制人签名，并由物业负责人审批。

（二）三年总体培训计划

第一年：培训目标为保证项目派驻人员充分了解项目的具体情况，使各部门员工熟悉各项工作流程及应急方案。在建立健全各项规章制度和操作规程的前提下，以树立形象，规范管理，注重服务，提高各阶层员工的现场解决问题能力为主要内容，为实施标准化管理服务打下扎实的群众基础。并针对第一年要求达到市级示范项目进行专项培训。

第二年：培训以提高服务质量、实施精细服务为主要目标。继续将新员工入职培训和提高员工现场管理服务能力为培训重点，重视提高基层管理人员管理水平的培训，发现、培养具发展潜质的管理干部，在员工队伍中形成良性的竞争机制和晋升阶梯，增强团队的凝聚力和战斗力，并为创省级物业管理示范项目进行专项培训。

第三年：培训工作仍然将新员工入职培训和提高员工主动服务意识、提高现场管理服务能力为培训重点，继续重视提高基层管理人员管理水平的培训，以保证管理服务工作的连贯性和团队精神。提出实现精品管理的培训目标，为实现三年创国家级物业管理示范项目进行专项培训。

二、言行规范、仪容仪表、公众形象的培训及要求

（一）言行规范

礼貌是员工对待客户和同事最基本态度，任何时候均要使用礼貌用语，“请”字当头，“谢”字不离口，接听电话时先说：“您好！×××（部门名称）”。要求员工做到常露笑容，给人以友好、愉快和轻松的感觉。

行为举止方面，要求员工举止大方得体，与人交谈时双眼应平视对方，客人来访要起身相迎并问好，先请客人入座，自己方可坐下，来客告辞应起身移步相送。走路脚步要轻，遇到客人主动让道。有事进入办公场所，先在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内。

（二）仪容仪表

在《员工守则》中，对员工的工作态度、服务态度、仪容仪表、行为举止、对待投诉、爱护公物、维护公共卫生、拾遗、赠物方面进行了全面的规定。

要求着装统一：各部门主管以上管理人员着装一致，综合维修部（包括主管）着装一致，绿化部（包括主管）着装一致，秩序维护着装一致，保洁部（包括保洁员）着装一致。并在工作时间穿戴整齐，配戴附有姓名、部门、职务及照片的上岗证。注重仪容仪表，讲究礼貌，服从管理人员的监督管理。

在仪容仪表方面，要求员工上班时穿着整洁的制服，发型端庄大方，梳理整齐，不涂有色指甲油，不使用味浓化妆品，化妆宜淡雅，不吃异味食物，皮鞋保持干净、光亮，不钉响底。

（三）公众形象

除《员工手册》外，各部门经常对员工进行服务意识的教育，要求每一位员工认识到物业管理工作是为客户提供全面、优质的服务，坚持“客户至上、服务第一”的服务宗旨，为业主提供“安全、整洁、宁静、优雅”的环境。要急客户之所急，想客户之所想，真心实意为客户排忧解难，把客户的利益放在第一位。我们的目标是：“以整洁、优美、舒适、宁静的办公、生活环境，安全可靠的设备运行，科学适用的现代管理，优质高效和热诚周到的服务，争创优质服务，优秀管理和优秀示范项目。

三、 人员的管理

人是企业的核心内容，人员的管理是一个企业双重管理运作机制的过程，我公司提出“有满意的员工才有满意的客户”的管理概念，善待员工，支持“以人为本”的管理理想，健全人事管理机制，实施诱导式的培训机制与情感式的激励机制，提高员工的集体荣誉感与团队精神，进一步开发人才资源，量才录用，知人善任，合理调配。

（一）量才适用，合理配置

为最大限度地发展人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我公司对人才资源进行合理有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，使员工适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”的思路。我们规定新员工录用后，由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。

（二）分工协作，层级管理机制

在管理中实施层级管理，一级管一级，下级服从上级，规范管理机制，明确各级人员的岗位职责和权力，通过规范企业运作约束员工行为，达到制度管人，增强管理人员的责任感与向上的进取心。

（三）激励机制，留住人才

公司对员工的管理是建立在“人性”的基础上，对员工的工作与生活都给予了高度的重视，我们做法有：

1、树立员工也是顾客的管理理念

2、人才创造机会，让机会造就人才

3、唯人是举，任人不疑，发现人才，重用人才

4、物质奖励，精神奖励，形成人才的归属感

5、营造企业文化氛围，促进交流沟通

（四）考核与淘汰机制

在管理过程中实行月度考核制与淘汰机制，我们采用人性与制度化管理的相结合，对岗位的员工进行月度考核（有标准），对每季度考核的佼佼者给予物质的与晋升的奖励，对连续三次最低分者给予辞退，使考核起到奖励先进，鞭策后进的良好作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。

第十一章 服务承诺

一、 服务承诺

1、遵照甲方要求，完全遵从文件的要求；

二、 管理目标

1、接管后一年内，各项管理工作均应由物业公司独立完成。

2、争取在自接管之日起，一年内达到济宁市级物业管理优秀办公楼考评标准，在两年内达到市级物业管理优秀园区考评标准。

为实现我们对洸河办事处物业管理服务的整体策划及设想，依据国家及济宁市物业管理优秀办公楼评比标准，并结合我们的质量方针和质量目标，对各项管理服务工作承诺如下指标，并采取切实可行的措施予以落实。

（一）房屋及配套设施完好率

（二）房屋零修、急修及时率

（三）维修工程质量合格率及回访率

维修工程质量合格率

（四）保洁率

（五）综合服务满意率

（六）在职人员专业培训合格率

（七）档案建立与完好率