最近一段时间，各大银行的房贷利率都有了明显的下降，部分地区首套房贷利率甚至已经下跌到4.4%左右，这个利率要比前几年低很多。
前几年有些人办理按揭贷款的时候，房贷利率可以达到5.4%以上，相当于现在房贷利率比前几年低了一个百分点，这减少的幅度是非常大的。
但是不管房贷率有多低，跟存量房贷都没有关系，存量房贷仍然按照之前的利率来定价。
存量房贷有两种定价模式，一种是按照固定利率来计算，还有一种是LPR 差点，但不管采取哪一种方式，存量房贷相对都比较高，尤其是最近几年办理的房贷利率，更是处于比较高的水平。
因此为了能够降低房贷利息，有些朋友可能就开始动一些心思，比如将房子卖给亲戚朋友或者过户到父母户名下，再让他们去申请房贷，从而减少贷款利息。
如果这种操作可行，那减少的利息可不是小数目。
我们以100万为例，，假如当初在申请房贷的时候，房贷利率是5.4%，等额本息还款30年，现在已经过去了5年时间，剩余92.3万的本金。
假如客户选择的是固定利率模式，继续按照目前的贷款方案还款，剩余的25年大概需要还168.3万。
但如果能够把现在的房贷转换成新的房贷，按照贷款额度92.3万，贷款期限25年，贷款利率4.4%计算，25年的累计本息只需要152.3万左右，相当于可以减少16万的利息，这个减少的利息是非常明显的。
这也是为什么在房贷利率下降的背景之下，有些人打算把房子卖给亲戚朋友，然后重新办理贷款的重要原因。
那这种做法到底有没有可行性呢？
从理论上来说，父母和子女之间是可以实现房子之间买卖的，假如子女将房子卖给父母，只要父母符合条件就可以正常申请贷款。
但从实际情况来看，这种操作的可行性很小。
第一、子女将房产过户给父母再申请贷款容易被拒贷。假如子女的房贷还在还款当中，但是因为现在房贷利率下降了，子女突然想把房子过户给父母或者卖给父母，这明显不符合相关政策的规定，银行会认为这种属于套现行为，所以容易被拒绝。
另外这种做法也有钻调控政策的嫌疑。
因为我国在不同的时间段采取的房贷利率是不一样的，有时候房贷利率比较高，这是出于房价调控的目的，假如任何一个人都随便可以通过买卖房子的方式来躲避房贷利率调控的效果，那调控政策就形同虚设了。
所以综合各种因素之后，子女即便把房子卖给父母再申请贷款也很容易被银行拒绝掉。
银行对房贷的申请条件有严格的规定，并非任何一个人都可以随便向银行申请贷款。
即便某些人通过银行内部关系可以将房子卖给父母之后再申请贷款，但父母是否符合银行的房贷申请要求，那就很难说了。
一方面是银行在审核房贷的时候会看购房者的资格，假如父母不符合当地的购房条件，那根本没法完成过户。
就算父母符合当地购房条件，但是假如他们现在有房贷，或者之前曾经买过房，很有可能被认定为是二套房，如此一来首付的比例就比较高，对应的能够申请的贷款额度就比较少。
另一方面是，父母如果年纪比较大了，银行也不会允许进件，目前很多银行在房贷申请的时候，一般都要求申请人年龄低于65周岁，个别银行即便放宽条件，但最多也不超过70周岁，也就是说超过65周岁或者70周岁，一般很难从银行贷到款。
再一个是银行审理房贷的时候对银行流水有严格的要求，申请人最近6个月银行流水必须能够覆盖两个月的月供才能够通过审核。
假如父母某一个条件不符合银行的要求，那即便银行同意进件了，也未必能够获得通过。
如果孩子想把房子转让给父母，有两种方式，一种是赠与，还有一种是买卖，如果想要申请贷款，那只能通过买卖这种方式来操作。
但是买卖肯定会产生一些费用，比如契税，还要缴纳个人所得税等等，假如子女名下的房产未满5年(有地方规定是2年)或者子女名下有多套房子，那就会产生比较高的个税。
目前房屋买卖个税收费标准为房屋现价的2%或者差额的20%，假如子女名下是唯一房产，但未满免征年限(有些地方是5年)，而房子相对刚买的时候已经增值了100万，那需要缴纳的个税就达到20万，这可不是小数目，这个个税甚至可能比新办理的贷款节省的利息还要多，这就不划算了。
所以综合各种条件之后，子女将房子卖给父母，再重新办理贷款难度比较大，而且也不太划算，至于是否应该操作，大家要慎重考虑。
