2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计37.97亿元。保障性租赁住房REITs的推出将会对国家经济和我们的生活带来怎样的影响呢？本文带你一探究竟。
保障性租赁住房REITs是房地产行业战略转型及发展房企业务新模式的重要抓手。我国房地产行业已经经历了20多年的高速发展时期，传统注重周转率的商品房开发模式难以为继，面临着行业战略转型的重大挑战，逐步由原先的增量模式转入存量及增量并重的新阶段。
而“保障性租赁住房”这类资产无疑是行业顺利平稳过渡的重要抓手，其在产品形态、管理模式等方面与传统住宅业务存在关联性，有利于房地产企业完成资产转换和业务转型。保障性租赁住房REITs作为权益型的成熟资产持有平台，可为保障性租赁住房企业提供有效的退出渠道，从而使企业在不累积负债的同时，形成项目开发和退出的闭环，形成可持续发展的“开发、运营、盘活”的新模式，提升租赁住房行业权益融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险。
保障性租赁住房REITs可满足庞大的租赁住房市场需求，改善租赁住房品质及市场环境。根据中金公司研究部的相关研究，我国租赁住房市场需求旺盛，中国目前城镇范围内租户比例约16%-20%，租赁人口预计为1.9-2.2亿人。
有不少毕业生苦大城市的“租房难”、“租房贵”和中介市场乱象久已。保障性租赁住房REITs的发展和壮大，有助于改善中国目前以个人供给为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化、机构化、和专业化发展，提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保障租客权益，利于解决租住品质差、租期不稳定等问题。让 “北漂”、“沪漂”不再为租房头痛。
推动金融创新，提供更多投资选择
基础设施REITs是在我国新发展背景下实现金融创新的重要工具，能有效盘活存量资产，一定程度上弥补我国相关领域金融产品的空白。简单而言，保障房REITs就是房东（各地方安居集团）把保障房项目卖给REITs，今后由REITs收房租，买REITs的投资者分房租。
这样的操作下，投资者有了能收房租的金融产品，地方安居集团能缓解融资压力、开发新项目，从而使得更多人能住上保障性租赁房，形成一个良性循环。
REITs作为资本市场公开发行的金融产品，投资门槛低，为投资者提供了新的优质金融资产和多元的金融产品。同时利用社会资金，提升直接融资比重，也增强了资本市场服务实体经济的效果。
REITs是成熟资本市场的重要组成部分。在全球范围内，REITs已经发展成为独立的资产类别。基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定等特点，是机构投资者长期资金投资配置的重要方向。
我国推出这一金融工具，是构建金融国际化的重要一步。基于我国庞大的基础设施规模以及海外成熟市场的发展态势，我国基础设施公募REITs具有巨大的未来发展潜力。
发行认购活跃，产品资质优亮点多
三只新的公募REITs全部触及30%的涨停限制，显示出投资机构极大的买入热情。三只保租房项目分别位于北京、厦门、深圳，均属于经济发达、人口持续净流入、租赁需求旺盛的区域，整体出租率较高，租金增长较为平稳，租售比高，回报率好。
不少机构表示，作为创新性的投融资品种，住房保障类的公募REITs底层资产质量高，收益率预期好，能够较好实现投资收益和社会效益的统一。
此次发行上市的三单保租房REITs基金，整体资质较优，合计发行规模37.97亿元，扣除原始权益人战略配售、偿还存量借款等金额后，累计净回收资金超过22亿元，预期分红率水平在4%左右。
同时，根据《招募说明书》等公开文件披露，三只保租房REITs的原始权益人拟将净回收资金全部用于新的保障性租赁住房项目建设，共涉及至少8个项目，保守估算合计总投资规模超过300亿元。
保障性租赁住房REITs具有诸多投资亮点。由于保障性租赁住房租金低于周边同等品质的市场租赁住房，不管是大城市还是中小城市，保障性租赁住房都受到求租者的热捧，因此，保障性租赁住房的出租率普遍很高（在90%以上），除了换租维修期间会有一些空置之外，一般不存在其他会导致房屋空置的情况。
大家手头越是紧张，越会去争取保障性租赁住房来节约房租，这无疑和写字楼、产业园区的出租具有不同之处，出租率不仅高，而且稳定。
此外，一旦取得保障性租赁住房的租住资格，租户因为获得了低于周边市场租金的优势，更加珍惜自己的资格，尽可能避免拖欠租金，因为租金拖欠可能会导致自己失去租住资格。稳定高出租率和高收缴率使得保障性租赁住房项目具有较为稳定的经营现金流，对于投资者来说风险会比较小。
但同时，投资者的收益也仰赖于租金收入的提升和持有的底层资产的升值，倘若经营不善，或者区域整体经济下滑和增长乏力，可能将给收益带来一定的风险。
证监会提出，未来将稳步扩大REITs试点范围。相信在相关支持政策的进一步完善下，保障性租赁住房REITs在房地产行业及金融市场上将大有可为。
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