商铺作为可以从事经营活动的房地产，生来就被投资者“青睐”。以前的商铺确实是很值得投资的，很少有以前买了商铺后悔的。现在的商铺却不那么好了，很多买了商铺的都后悔了。最近收到一个网友的提问：“100万左右的商铺，月租金4000元，值得买吗？”这样的问题收到不少，看来虽然商铺投资变得越来越难，但是仍然有不少人想要购买商铺。
月租金4000元，也就是年租金48000元，100万的商铺投资回报率为4.8%。如果4.8%的回报率放在前十年的商铺，没人会多看两眼的，因为回报率太低了。但是近几年商铺投资变难，经济也不好，所以4.8%的回报率算不错的了。4.8%的回报率较普通的定期存款利率还是要高一些，和基金、理财产品相比就没什么优势了。按照4.8%的回报率计算，商铺需要20多年的时间才能收回成本，所以是不怎么划算的。如果地段还有较大的发展空间，那么可以尝试一下，指望后期租金上涨和商铺升值。那么100万的商铺租多少钱才“值得”买呢？现在很多商铺都做不到。
单从回报率来看，业内普遍认为15年能收回成本的商铺是值得投资的。按照15年回本，100万的商铺每年租金应达到6667元，月租金应达到5556元才行。以前很多的商铺都是能达到15年回本的，甚至不少商铺做到了十年内就回本，租金实现了大幅增长，商铺价值也上升了很多。现在因为商铺数量越来越多、生意越来越难做、商铺价格虚高等原因，很多的商铺租都不好租出去，更别谈15年回本了。
结合笔者所在的城市成都，现在郊区位置好点的商铺单价在4万一平左右，甚至更好，也有2、3万一平的，甚至有1万多一平的，但是大多位置不好，或者是2、3楼商铺。如果按照4万一平的单价计算，100万只能买一个25平的商铺。结合上面的租金，需要达到每月5556元才能实现15年回本，也就是一平米商铺的月租金需要达到222元。实际上周边的商铺租金水平为100多元一平，基本上都达不到200元一平的租金水平。当期望和实际情况对碰时，房东才发现自己掉坑里了，商铺根本不像开发商说的能租到200多元一平。当商铺价格太高、租金水平又很普通的情况下，商铺的回报率就会降低。所以结合现在市场上商铺的售价和实际的租金，想要达到15年回本的商铺太少了。
为什么以前的商铺那么好投资，现在的商铺却不好投资了呢？以前的人口集中，城市规模比现在更小，商铺也更少，所以商铺面对的消费者是很多的。现在的城市规模越来越大，区域人口密度在逐渐减小，近些年修了很多的房子，也修了很多的商铺，商铺面对的消费者变得更少了，生意自然也难做了。还有一个导致商铺投资变难很重要的因素，就是电商的巨大冲击。最近10年，电商发展非常迅速，2018年全国电商交易额已经大多31.62亿元。网上购物已经成了很多人的购物习惯，这直接导致了很多实体商户关门歇业，因为买东西的人少了、利润小了。还有个因素就是商铺的价格没有跟随市场变化，商铺的总价和商铺的租金是决定回报率的主要因素，在租金水平涨不上去，甚至下跌的时候，只有靠降低商铺总价才能平衡回报率。但是开发商却不会管这些，他们想的是如何赚取更多的利润，现在的大多商铺都是不值售价的。
综上所述，100万的商铺月租金需要达到5556元，就可以实现15年回本，算是很值得购买的商铺。但是根据现在商铺的实际情况来看，大多的商铺都是不能达到这个租金水平的。商铺投资变得越来越难，大家在购买商铺时一定要谨慎，否则后悔的可能居多。你们认为现在的商铺还值得投资吗？欢迎大家评论。
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