广州五羊新城
另外,老破小还有一个致命的问题是“楼龄高”,而贷款年限直接和楼龄挂钩。
一般次新房能贷满30、25年,老破小却只能贷十几年,有的地区甚至停贷。
在银行贷的少,那意味着买房人的月供和首付增多,而这么高的月供和首付,明明可以去买更高总价的房子。
况且,你买过来的时候楼龄已经够老了,再拿手上几年,等到卖的时候,这房子就更老了,新买家贷不了款,你就很难卖掉。
所以,大风劝你不要再追求“老破小”二手房,哪怕地段再好以后也很难有赚钱的机会,如果你手中捏着这样的筹码,尽早置换掉是最基本的选择。
02
老破小,就地段而言,它们大多位于城市的老城区,享有成熟的配套资源。
以前大家考虑老破小,主要还是奔着教育资源,所以导致它的学区溢价非常高。一套房,不管面积大小,是否能够达到居住条件,只要有了确定的对口名校学区,卖出天价都是大概率事件。
但是未来,情况就不一样了。早在去年4月30日的中央政治局会议上,国家就提出要防止以学区房等名义炒作房价。
从去年北京西城区全面实施多校划片区开始,再到今年深圳“优先大学区招生和集团化办学,建立义务教育学校教师轮岗制度。”
可以看到,各地学区房的游戏规则正在改变。当教育资源变得不再稀缺,到处都是“名校”,老破小的优势也会就此破灭。
当价值逐渐回归房产本身,那些罗湖、福田的老破小肯定会受到影响。毕竟没有多少人愿意花几百万,去住一个20-30年楼龄的房子。
大风了解到,目前深圳一些热门区域的老学区房,报价下跌很普遍,有的已经跌破了指导价。
比如,百花片区的南天二花园,最近成交的一套106平的户型,成交价去到了680W,比高峰期跌了1000万左右。